Доходный подход к оценке недвижимости

22.

Метод прямой капитализации. Применяется тогда, когда доход от недвижимости стабилен и возрастает устойчивыми умеренными темпами.

V = NOI / Rk

V - стоимость объекта недвижимости в денежных ед

NOI - чистый операционный доход (ЧОД)

Rk - общий коэффициент капитализации

• ПВД = потенциальный валовый доход = потеря от незанятости и при сборе арендной платы + прочие доходы

• Действительный валовый доход - операционные расходы - предпринимательские расходы владельцев недвижимости, связанные с движимостью = чистый операционный доход = ЧОД

• ЧОД - капиталовложения - обслуживание кредита + прирост кредитов = денежный поток до уплаты налогов

• Денежный поток до уплаты налогов - платежи по подоходному налогу владельца недвижимости = денежный поток после уплаты налогов

• ПВД = площадь, сдаваемая в аренда * арендная ставка

20.

Методы расчета общего коэффициента капитализации:

Коэффициент капитализации - это ставка для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

R = on + of

Методы расчета общего коэффициента капитализации - это анализ сравнимых продаж.

1. Анализ сравнимых продаж: R = ЧОД / Цпр

2. Метод кумулятивного построения: R = R безрисковая ставка + R надбавка на риск + R инвестиционный менеджмент + R надбавка на ликвидность +- ежегодное увеличение/уменьшение стоимости

3. Метод остатка:

• R = L*Rl + B*Rb. L = Стоимость земли. Rl = коэффициент капитализации земли. B = стоимость зданий и сооружений. Rb = коэффициент капитализации зданий и сооружений

• Метод инвестиционной группы: Ro = M*Rm + (1-M)*Re

Когда объект приобретается за счет ипотечного кредита с известной ипотечной постоянной Rm и коэффициентом собственного капитала Re. M - доля заемных средств в стоимости объекта. (1-М) - доля собственных средств

4. Метод коэффициента покрытия долга

21.

Определение коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости объекта недвижимости:

R = on + of

On - ставка дисконта/дохода

Of - ставка возмещения

• 1 вариант: стоимость недвижимости не меняется: возврат инвестиций произойдет во время продажи капитала. R - ставка капитализации. R1 - ставка дохода на капитал (рассчитывается методом кумулятивного построения)

R = R1

• 2 вариант: стоимость недвижимости снижается.

• Метод Ринга: Рассчитывается все в %!! n - срок финансирования инвестиций

R = on + 100/n

• Фактор Ингвуда: рассчитывается по фактору фонда возмещения: наиболее точный, но прибыль меньше

R = on + SFF

• Метод Хосгольда:

R = on + SFF (ставка безрисковая)

• 3 вариант: стоимость недвижимости повышается.

R = R1 - дельта* R2

R1 - ставка дохода на капитал. Дельта - доля роста стоимости за период владения объекта в долях единицы. R2 - норма возврата капитала.

23.

Метод дисконтирования денежных потоков: позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

- Для неравновеликих платежей

Ct - денежный поток периода t.

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t.

R - стоимость реверсии (остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов).

- для равновеликих платежей: