Затратный подход оценки недвижимости

V = VL + (Vb - D)

Стоимость объекта недвижимости = Стоимость земли + (стоимость зданий/сооружений - износ)

Общие обязательные случая применения затратного подхода:

1. Оценка недвижимости специального назначения

2. Технико-экономический анализ для нового строительства

3. Определение варианта наилучшего и более эффективного использования

4. Оценка на пассивных рынках

5. В качестве проверки результатов, полученных другими методами

1. В целях применения поимущественного налогообложения

2. Наложение ареста (надо отделить стоимость здания от стоимости земли)

3. В целях подоходного надогообложения (износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода)

Последовательность применения затратного дохода:

1. Определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой восстановительную стоимость объектов

2. Оцениваем накопленный износ (физический, функциональный, моральный) и вычитаем его из восстановительной стоимости объекта. Получили текущую стоимость объекта

3. Определяем стоимость земельного участка

4. Прибавить стоимость земли к текущей стоимости зданий и сооружений

16.

Методы оценки восстановительной стоимости:

1. Количественное обследование (составление полноценной сметы) - наиболее точный

2. Метод разбивки по компонентам (укрупненные показатели) - используется для проверки затрат на строительство

3. Метод сравнительной единицы

17.

Оценка износа зданий и сооружений:

Износ - утрата полезности и стоимости по любой причине!

2 метода оценки:

1. Косвенный - стоимость объекта вычитается из суммы полной стоиомости воспроизводства зданий и земли

2. Прямой - разбивка по компонентам

Устранимый износ - затраты на устранение или исправление деффекта меньше или равны общей величине ожидаемых потенциальных выгод.

Способы определения износа:

1. Разбивка по компонентам

2. Срок жизни: экономическая жизнь здания (период, в течение которого здание приносит доход), физическая жизнь (нормативный срок) (должен быть равен экономическому сроку жизни), эффективный возраст (на сколько здания выглядит, как оно изношено) (хронологический = эффективному возрасту при нормальной эксплуатации здания).

% износа = износ / восст ст-ть здания = эффект возраст / срок эконом жизни

3. Рыночный способ:

3.1. подбирается 3-5 объектов оценки, где знаем и стоимость земли и стоимость сооружений. Цена продажи = 260 т. Стоимость земельного участка = 40 т

3.2. Определяется стоимость улучшений с учетом износа = 260 - 40 = 220 тыс.

3.3. Восстановительная стоимость сопоставимого объекта = 310 тыс.

3.4. Суммарная величина износа = 310 - 220 = 90 тыс.

3.5. Эффективный возраст = 15 лет.

3.6. Среднегодовой износ = 90 тыс / 15 лет = 6 тыс

3.7. Среднегодовой % износа =6 тыс / 310 тыс * 100% = 1,94 %

18.

Определение стоимости земельного участка:

Срок эк жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст здания, если стоимость продажи 75 тыс., стоимость участка 17 тыс., стоимость восстановления 74 тыс.

1. Стоим объекта = Стоим продажи- стоимость участка =75-17=58

2. износ = Стоим восстан - стоим объект= 74-58=16

3. Эф возр = износ / стоим восст = 16/74=25,9