6.3. Единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены.

Достаточно часто используются единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) − отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВРМ = Ц/Д

Потенциальный валовой доход − весь доход, который способен принести объект при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов, рассчитывается как годовая сумма.

Действительный (эффективный ) валовой доход − это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня незанятости и неполучения платежей.

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта (Д_оц);

2. Определить отношение цены продажи объекта сравнения (Ц_ср) к валовому доходу (Д_ср), исходя из недавних рыночных сделок (ВРМ);

3. Умножить рентный доход от оцениваемого объекта (Д_оц)на ВРМ.

Расчет валового рентного мультипликатора

Сопоставимый объект	Цена продажи, руб.	Потенциальная валовая рента, руб./год	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Жилой комплекс 1	600 000	100 000	6.00
Жилой комплекс 2	750 000	128 000	5.86
Жилой комплекс 3	450 000	74 000	6.08
Расчетный ВРМ	657800	110 000	5.98

Общий коэффициент капитализации (ОКК) − отношение чистого операционного дохода к цене продажи.

ОКК = ЧОД/Ц

Чистый операционный (эксплуатационный) доход − действительный валовой доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений.

Использование данного показателя также предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий.

7. Отбираются аналогичные недавно проданные объекты со сходными потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки (ЧОД_ср);

8. Чистый операционный доход (ЧОД_ср) делится на цену продажи (Ц_ср) и определяется общий коэффициент капитализации (ОКК);

9. ЧОД_оц делится на ОКК.

Определение общего коэффициента капитализации

Сопоставимый объект	Чистый операционный доход, руб./год	Цена продажи, руб.	Расчетный ОКК
Жилой комплекс 1	72 000	600 000	0.120
Жилой комплекс 2	82 500	750 000	0.110
Жилой комплекс 3	47 250	450 000	0.110
Расчетный ОКК	76000	660870	0.115

Примеры решения задач.

Задача 1.

Объекты

1	2	3	4
Площадь, м^2	150	150	200	200
Гараж	есть	есть	есть	нет
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Определить

2. Корректировку на разницу в площади ($ 13000)

3. Корректировку на наличие сада ($ 2000)

4. Корректировку на наличие гаража ($ 3000)

Задача 2.

Объект продажи	Месячная арендная плата, $	Цена продажи, $
1	175	19200
2	185	20 000
3	180	20 000
4	185	21000
5	175	20500

Величина арендной платы за оцениваемый объект оценена в $ 160 в месяц. Используя валовой рентный мультипликатор (ВРМ), выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Задача 3.

Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра. Имеется следующая информация:

Сопоставимые объекты	Продажная цена	Количество мест
1 2 3	$220 000 $255 000 $190 000	430 540 385

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

Задача 4.

Объект продажи	Чистый операционный доход в месяц, $	Цена продажи, $
1	130	16200
2	140	17 500
3	150	18900
4	160	18900
5	170	19 300

Величина чистого операционного дохода для оцениваемого объекта равна $ 160 в месяц. Используя общий коэффициент капитализации (ОКК), выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

1. FV%

4. PMT₁

7. PMT₂

9. PMT₃

14. on

17. of

18. PMT₂

19. PMT₁-?

21. on

24. of

25. PV

26. PMT₂-?