Характеристика об’єкта оцінки.
Завдання цього розділу полягає у формуванні загального уявлення про об’єкт оцінки, а також його положення на ринку. Тут описуються результати аналізу умов та факторів, що впливають на формування вартості, дається оцінка відповідності характеристик оцінюваного об’єкта ринковим очікуванням і можливості його найбільш ефективного використання, тобто усе, що є ключовим для адекватного визначення вартості об’єкта оцінки.
У цьому розділі наводяться:
загальні відомості про населений пункт чи регіон, де розташований об’єкт оцінки, що включають:
географічні, соціально-економічні і демографічні дані про населений пункт (регіон), його місце в системах розселення і виробництва, загальний характер землекористування та рівень облаштованості території;
докладну характеристику стану ринку нерухомості, зміни рівня попиту та пропозиції залежно від економічної активності населення, рівня зайнятості, доходів.
характеристика району розташування об’єкта оцінки, що містить:
• опис його місця розміщення в плані міста чи регіону (відстань від центра міста, інших центрів тяжіння), входження у певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання, стану навколишнього середовища, соціальної репутації та криміногенної обстановки;
аналіз стадії розвитку ринку нерухомості та динаміки цін купівлі-продажу й оренди в районі з висновками про типового покупця і продавця, розрахунковий часі експозиції нерухомості даного типу на відкритому ринку, порівняльну доходність різних об’єктів нерухомості.
опис земельної ділянки, у межах якого докладно характеризуються локальні особливості місця розташування, розмір і форма ділянки, інженерно-геологічні, гідрогеологічні, топографічні, екологічні характеристики, існуюче використання, характер забудови, наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізація, електропостачання, газопостачання), шляхи сполучення, сусідні землекористування, сервітути і планувальні обмеження, а також вказується наявність затвердженої проектно-планувальної документації про зміну характеру використання земельної ділянки;
опис земельних поліпшень, що включає докладну характеристику всіх будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці (тип будівель і споруд, їхнє призначення, об’ємно-планувальні, конструктивні характеристики і матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху, технічний стан, група капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітального ремонту, інженерна облаштованість, стан фасаду, інтер’єрів, планування приміщень), а також дані про інженерну підготовку, благоустрій території і результати робіт, що змінюють якісні характеристики земельної ділянки;
аналіз найбільш ефективного використання, що передбачає розгляд варіантів можливого альтернативного використання земельної ділянки і відбір найбільш ефективного, що забезпечує максимальну вартість землі, на основі результатів розрахунку порівняльної ефективності використання як для забудованої, так і для незабудованої земельної ділянки.
Характеристика об’єкта оцінки повинна дати змогу користувачу звіту скласти уявлення про сегмент ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт; про кількісні і якісні характеристики земельної ділянки та її поліпшень при існуючому й найбільш ефективному використанні; про відповідність параметрів ділянки її функції.
Основною вимогою до цього розділу є визначення показників, що характеризують ринок, до якого належить об’єкт оцінки, встановлення їх кількісних і якісних параметрів, необхідних для підбору подібних об’єктів для порівняння й здійснення коректування їхньої вартості, визначення розміру та динаміки доходів і витрат, правильний вибір варіанта використання оцінюваної земельної ділянки.
У розділі слід уникати наведення інформації, що не пов’язана з визначенням ринкової вартості, а також розгляду варіантів використання земельної ділянки, що не є юридично дозволеними, фізично можливими й економічно доцільними.