Передумови й обґрунтування підходів до оцінки
Завданням цього розділу є, по-перше, розкриття змісту загальноприйнятих підходів до оцінки земельної власності — порівняльного, дохідного і заснованого на врахуванні витрат на земельні поліпшення; по-друге, пояснення з погляду сформованих ринкових пріоритетів, повноти і вірогідності наявної інформації, вибору (або відмови від використання) того чи іншого підходу в межах виконуваної роботи.
У розділі викладаються основні принципи, що лежать в основі кожного підходу; необхідні умови для його застосування, а також сформовані в його рамках, методи і техніка розрахунків вартості об’єкта оцінки.
На основі аналізу угод (купівлі-продажу, оренди забудованих чи незабудованих земельних ділянок), типових для району розташування об’єкта оцінки, обґрунтовується можливість і доцільність застосування підходів і вибір методів для визначення вартості об’єкта оцінки.
При цьому треба керуватися такими принципами:
1. Оцінці підлягають, як правило, поліпшені (забудовані) земельні ділянки, тому що практично не трапляються ділянки, що не мали б земельних поліпшень.
2. При визначенні вартості поліпшених (забудованих) ділянок виключається витратний підхід, який ґрунтується на вже визначеній ринковій вартості землі, що складає в цьому випадку предмет оцінки.
3. Способи оцінки землі обмежуються методами, заснованими на поєднанні порівняльного чи дохідного підходу з елементами витратного підходу (у частині розрахунку вартості земельних поліпшень).
Основним недоліком більшості звітів є відсутність у даному розділі аргументованого обґрунтування відмови від використання того чи іншого підходу.
Визначення (розрахунок) вартості об’єкта оцінки
Завдання цього розділу полягає в забезпеченні прозорості й доказовості визначення вартості об’єкта оцінки за обраними методами та правильного виконання розрахунків.
Його зміст має відповідати застосованим методикам оцінки ринкової вартості земельної ділянки і включати матеріал, що відображає результати реалізації всіх етапів розрахунку:
вартості земельної ділянки;
вартості земельних поліпшень;
вартості землі,
а також узгодження отриманих результатів і формування остаточного висновку про вартість об’єкта оцінки.
Необхідні розрахунки вартості здійснюються з урахуванням наявних кількісних і якісних характеристик об’єкта оцінки і результатів аналізу ринку, до якого він належить.
Розрахунок вартості земельної ділянки (поліпшеної чи неполіпшеної) здійснюється з використанням методів порівняльного та/або дохідного підходів.
За умови використання методів порівняльного підходу слід охарактеризувати земельні ділянки, обрані для порівняння. Також потрібно чітко вказати фактори, за якими здійснюється порівняння, обґрунтувати розмір поправок у ціні продажів (оренди) об’єктів, прийнятих для порівняння з оцінюваною земельною ділянкою. При цьому варто звернути увагу наскільки поточне використання земельних ділянок, обраних для порівняння, відповідає найбільш ефективному використанню.
При використанні методів дохідного підходу наводяться джерела можливого одержання доходу і пов’язані з його одержанням ризики, конкретні розрахунки валового і чистого операційного доходу від найбільш ефективного використання об’єкта з урахуванням існуючих обтяжень і обмежень. Також обґрунтовується ставка капіталізації (ставка дисконту) для оцінюваного об’єкта з урахуванням власного і позикового капіталу. При дисконтуванні грошового потоку важливо, щоб прогнозований період одержання доходів не перевищував термін економічного життя, що залишився, об’єкта оцінки.
Розрахунок вартості земельних поліпшень здійснюється з використанням методів витратного підходу, заснованого на ринкових даних про вартість відновлення (заміщення) земельних поліпшень з урахуванням їхнього загального знецінення. При цьому повинні бути названі й проаналізовані всі складові вартості земельних поліпшень і обґрунтований розмір накопиченого зносу, а також, у випадку виникнення потреби, врахована вартість ліквідації (утилізаційна вартість) цілком зношених земельних поліпшень і таких, що не підлягають відновленню.
Розрахунок вартості землі здійснюється з використанням техніки залишку, що базується на розподілі вартості земельної ділянки чи доходу з неї між землею і земельними поліпшеннями. У цьому підрозділі вказуються строк освоєння земельної ділянки; зміна грошового потоку в часі; строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився; норма віддачі й норма повернення капіталу, а також, при необхідності, особливі умови, пов’язані з переходом прав на землю або з реалізацією цих прав, що обумовлюють негативну вартість землі.
Найтиповішими помилками в звітах при розрахунку вартості об’єкта оцінки є:
невідповідність даних, що використані, тим, що попередньо обґрунтовувалися в звіті;
визначення вартості при існуючому використанні, хоча ціль оцінки полягала у розрахунку вартості при найбільш ефективному використанні;
відсутність коригування вартості на невідповідність розміру ділянки її існуючому використанню;
некоректна індексація цін землі та земельних поліпшень при приведенні їх до дати оцінки;
невключення в розрахунок характерних для ринку витрат, через те, що вони відсутні в структурі доходів і витрат оцінюваного об’єкта.
Узгодження результатів розрахунків і формування остаточного висновку про вартість об’єкта оцінки здійснюється з використанням порівняльного і причинно-наслідкового аналізу, в межах якого отриманий результат оцінки треба співвіднести з ринковими даними, а також результатами інших методів, що застосовувались при визначенні вартості.
Цей підрозділ має включати обґрунтування, що підтверджують відповідність остаточного висновку про вартість поставленій меті оцінки; положенню об’єкта на ринку; ступеню повноти і вірогідності вихідної інформації. При цьому за підсумкове значення вартості приймається результат, отриманий за найадекватнішим до оціночної ситуації методом, і не допускається побудова висновку про вартість об’єкта на будь-якому усередненні кількох результатів.