Звіт про оцінку землі

файл № 18218МАН

Ідентифікація

Позичальник Греді____ Код за переписом 6503,00____Посилання на карті _ТG 763-C2..

Адреса нерухомості 18218 Мансель Авеню (номер ділянки 03-00800370)______________.

Місто Торенс__ Округ Вел. Півд.Каліфорнія___ Штат Каліфорнія__ Зіп-код 90278-4637_.

Юридичний опис __Ділянка 9; Блок С; Бел відер тракт, Кадастрова книга 10, с. 95 .

Ціна продажу $ 47 500____Дата продажу __27.05.03._____Строк позики _______років.

Права, що оцінюються

Власність

Оренда

Кондомініум

Податок на нерухомість 527/рік Виплати за кредитом немає . Інші уступки продажу не відомі.

Позикодавець/клієнт Стюарт-Райт Мортгедж_ Адреса 5 Сентерпоінт Драйв, № 190 Ла Палма_.

Використання _вільна земля__ Оцінювач _Раймонд Р. Пелеаз___ Завдання ринкова вартість__.

ОТОЧЕННЯ

Місце Розташування

місто

перед- містя

село

добре

серед

поган

дуже погано

Забудованість

>75%

25-75

>25%

Стабільність зайнятості

Темп забудови

швидк

стійк.

по-вільн.

Доступність до роботи

Завершена

Доступність до магазинів

Вартість нерухомості

зрост.

стаб.

зменш

Доступність до школи

Попит / пропозиція

попит превал

баланс

надл. пропоз

Громадський транспорт

Час маркетингу

< 3 міс.

3-6

> 6 міс.

Місця відпочинку

Використання землі в даний час:

Комунальні послуги

40% вільн. 58% 1 сім. ___% кварт.

Сумісність нерухомості

___ кондом. 2% ком. ___% пром.

Захист від шкідливих умов

Зміни в поточному землекористуванні

Поліція і пожеж. охорона

неможл.

можл.*

мають місце*

Зовн. вигляд нерухомості

* З вільн. діл. в одноміс. нерухомість

Ринкова привабливість

Превалюючи користувачі

власники

орендарі

_%

вільні

Ціна на одноміс. нерухомість:

$ 90 000

до

$ 145 000

Превал.

$ 200 000

Вік одноміс. нерухомості

нов. років

до 100

років

Превал.

5 років

Коментар щодо сприятливих та несприятливих факторів, що мають вплив на конкурентноздатність нерухомості (наприклад, громадські парки, школи, пейзаж, шум).

.________________________________________________________________________________________.

.____________________________Див. додаток Опис району розташування_________________________.

.________________________________________________________________________________________.

.________________________________________________________________________________________.

.________________________________________________________________________________________.

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА

Розміри згідно кадастр. докум. = 12,318 акрів кв. фут. або акрів

Кутова ділянка

Зонінгова класифікація Односімейна нерухомість

Поточне використання

відповідає

не відповідає

вимогам зонінгу

Найбільш ефективне використання

Існуюче

Інше

(поясніть)_________

Гром.

Інше

Поліпшення поза ділянкою

Топографія

звичайний рівень

Елек-трика

____

Доступ на

Розмір

12,138 акр. - типовий

Газ

____

вулицю

гром.

при-ватне

Форма

прямокутна

Вода

локальн.

Покриття

асфальт

Пейзаж

житлова забудова/лани

Каналі-зація

локальн.

Обслугов

гром.

при-ватне

Дренаж

виглядає адекватно

Підз. електр і телефон

лівн. канал

бордюр

Чи існує ризик

пішох дор.

вул. освітл

повені

ні

так

Коментар (сприятливі або несприятливі, включаючи очевидні несприятливі обтяження, зазіхання на права чи інші несприятливі умови. Ділянка потребує артскважини і локальної каналізаційної системи. Така ситуація характерна і для сусідніх ділянок, очевидних несприятливих обмежень або умов – немає. Правові документи не перевірялися.

АНАЛІЗ РИНКОВИХ ДАНИХ

Я, що нижче підписався, отримав інформацію про три нещодавні продажі нерухомості, подібної до об’єкту оцінки, які розташовані поблизу від нього, та використав цю інформацію для ринкового аналізу. Опис включає поправки в доларах, що відображають реакцію ринку на значні відмінності між об’єктом оцінки та зіставимою нерухомістю. Якщо конкретна характеристика має вищі показники в зіставимій нерухомості, порівняно з об’єктом оцінки, то робиться мінусова поправка (-), що зменшує вартість об’єкта оцінки; якщо нижчі — робиться плюсова поправка (+), що збільшує вартість об’єкта оцінки.

Елемент порівняння

Об’єкт оцінки

Об’єкт порівняння №1

Об’єкт порівняння № 2

Об’єкт порівняння № 3

Адреса

Мансель Авеню, 18218

Регіна Авеню, 18337

187-а вулиця, Захід, 3952

176-а вулиця, Захід, 4039

Відстань

6 кварталів на схід

11 кварталів на пн.-сх.

8 кварталів на пд.-сх.

Ціна продажу

$47 500

$56 000

$60 000

$45 000

Ціна/акр

$3 913

$5 445

$4 800

$5 422

Джерело інформації

Державний реєстр

БД про продаж / держреєстр ДОС#311679

БД про продаж / держреєстр ДОС #814027

БД про продаж / держреєстр ДОС #458312

Дата продажу і поправки на час

Опис

Опис

Поправка

Опис

Поправка

Опис

Поправка

Очікується

26.02.03

14.05.03

20.05 03

Місце-розташув.

Середнє

Середнє

Відмінне

– 5 000

Середнє

Площа

12,138 акр.

10,285 акр.

Відхилення

12,500 акр.

0

8,300 акр.

Відхиленні

Пейзаж

Житло / лави

Лани / струмок

Відхилення

Житло / лани

Ліс / струмок

Відхиленні

Каналізац.

Приватна

Приватна

Приватна

Приватна

Водопостач

Приватна

Приватна

Приватна

Приватна

Уступки при продажу та кредиті

Нічого не відомо

Нічого не відомо

Нічого не відомо

Нічого не відомо

Чисті поправки

плюс

$ 0

плюс

$ – 5 000

плюс

$ 0

мінус

мінус

мінус

Показник вартості

G:

0,00%

$ – 5 000

G:

8,33%

$ – 55 000

G:

0,00%

$ 456 000

N

0,00%

N

8,33%

N

0,00%

УЗГОДЖЕННЯ

Коментар до ринкових даних: Об’єкт порівняння № 1 має вид на струмок, проте є меншим за розміром: об’єкт порівняння № 2 знаходиться в чудовому місці на гарній вулиці та є рівновеликим до ділянки, що оцінюється: об’єкт порівняння №3 має вид на ліс і струмок. але також поступається ділянці, що оцінюється, за розміром.

Коментар та умови оцінки: Вважається нормальним використовувати для порівняння об’єкти які перебувають на відстані в 6-11 кварталів, що не потребує будь-яких коментарів. Зауваження: на ділянці, що оцінюється, розташований невеликий навіс, який не впливає на її вартість.

Остаточний висновок: Єдиним способом оцінки, що підходить для цієї ситуації, є зіставлення цін продажів. Однакова вага надається всім порівнянням.

Я визначив ринкову вартість об’єкта оцінки на 27 травня 2003 року в розмірі $ 48 000.

Оцінювач

______________

Перевіряючий оцінювач (якщо був)

______________

підпис

підпис

Сертифікат/ліцензія № AR006836

Так

Ні

Огляд нерухомості

ДОДАТКИ

Позичальник	Греді		Файл № 18218МАН
Адреса нерухомості	18218 Мансел Авеню
Місто Торенс	Округ Лос-Анджелес	Штат Каліфорнія	Зіп-код 90278-4637
Позикодавець/клієнт	Стюарт-Райт Мортгедж