Мета та функція оцінки

Метою цього звіту про оцінку є визначення ринкової вартості земельної ділянки. Функція оцінки ринкової вартості полягає в тому, що нерухомість оцінювалася для клієнта винятково з метою прийняття рішень щодо надання позики під її заставу. Будь-які зміни в звіті, його недозволене використання чи вилучення компонентів робить його недійсним у цілому.

Обсяг процесу оцінки

Після отримання завдання був проведений попередній аналіз наявних даних для визначення напрямків розвитку ринку й інших важливих факторів, що впливають на вартість об’єкта нерухомості.

Якщо в звіті не зазначене інше, час продажу і придатність до продажу об’єкта співпадає з тим, що зазначається в розділі «Опис району оточення». Середній строк продажу зазвичай коливається від 90 до 180 днів у тих випадках, коли нерухомість оцінена вірно. Аналогічним є строк експозиції об’єкта - від 90 до 180 днів. Для об’єкта оцінки і перше, й друге були оцінені не менше як за 90 днів. Останнім часом ціни продажу були стабільними, хоча для ринку земельних ділянок під житлову забудову спостерігається незначне підвищення цін, зокрема на великі будинки для однієї сім’ї. Якщо інше не зазначається, то ті ж самі тенденції застосовуються до об’єкта оцінки, і поправки на час не мали місця для будь-якого аналогічного майна. В оцінці був використаний метод зіставлення цін продажів порівняльного підходу. Цей підхід базується на інформації, яку оцінювач збирає із загальнодоступних джерел та інших джерел, що зазначаються за результатами огляду об’єкта нерухомості та його оточення, а також добору найбільш релевантних факторів і порівняльних продажів у районі, де розташована земельна ділянка. Першоджерела порівнянь зазначені в розділі про джерела даних відповідного сегмент ринку поряд із джерелом, що підтверджує інформацію, якщо таке є можливим. Першоджерело подане першим. Ми покладаємося на те, що джерела й дані є надійними, а інформація вірогідною. Коли інформація є суперечливою, то використовується те джерело, що вважається найбільш надійним. Дані, що є ненадійними, не були включені до звіту і не використовувалися як база для оцінки.

Земельна ділянка розташована в районі, де здебільшого знаходиться майно, яким володіють власники, а дані щодо оренди є недостатніми для будь-якого серйозного аналізу. З цієї причини дохідний підхід в оцінці об’єкта не використовувався. Більшість земельних ділянок купується і забудовується для володіння на правах власності, а тому дохідний підхід взагалі не відображає найбільш ефективного використання нерухомості і не є релевантним показником ринкової вартості.

Найбільш ефективне використання – це розумне і можливе використання, що підтримує найвищу теперішню вартість, оскільки вона визначена на день, коли оцінка вступає в силу. Визначення найбільш ефективного використання перевіряється за допомогою таких принципів:

1. Юридично дозволеного використання	2. Фізично можливого використання
3. Економічно доцільного використання використання	4. Найдохіднішого використання використання

Будь-яке особисте рухоме майно, обладнання та нематеріальні активи перелічені окремо, і були вилучені з оцінки нерухомого майна. Усі трансакції, що стосуються особистого майна, вартість якого є достатньою для впливу на ринкову вартість нерухомості, були розглянуті в звіті з огляду їх впливу на остаточну вартість нерухомості.

Аналіз даних, зібраних на відповідному етапі, був доповнений застосуванням (там, де це необхідно) методів порівняльного й дохідного підходів. Цей звіт з оцінки був складений таким чином, аби бути самодостатнім та включати всю інформацію, яка необхідна для того, щоб були зрозумілими погляди оцінювача. Будь-які дослідження, виконані третьою стороною, на які є посилання в звіті, такі як матеріал щодо боротьби зі шкідниками сільськогосподарського виробництва; структура та стан ґрунтів були перевірені оцінювачем на предмет їх існування настільки глибоко, наскільки пов’язані з ними припущення та висновки були використані в звіті. Якщо ці матеріали не увійшли до звіту, то вони є в наших файлах і можуть бути надані клієнту за його вимогою.