Коментарі щодо об’єкта оцінки

Земельна ділянка, що є об’єктом оцінки, має типовий для цього району розмір -12,138 акрів, прямокутну форму і звичайний рівень топографії. Ділянка приєднується до вулиці з твердим (асфальтним) покриттям. Забезпечена централізованим електропостачанням. Ділянка потребує артскважини і локальної каналізаційної системи. Така ж ситуація є характерною і для сусідніх ділянок.

Ділянка має вид на житлову забудову і лани.

На ділянці знаходиться невеликий навіс, що не впливає на її вартість.

Ділянка передбачена під забудову односімейним житловим будинком, що відповідає вимогам зонінгу та є найбільш ефективним використанням.

Під час огляду об’єкта не було виявлено жодних функціональних, фізичних і зовнішніх невідповідностей, а також не було виявлено несприятливих обмежень і умов, що могли б негативно вплинути на конкурентноздатність об’єкта оцінки.

Історія продажів об’єкта

За останні 12 місяців не було зареєстровано переходу прав власності щодо цього об’єкта.

Об’єкт оцінки буде вважатися оголошеним для продажу поки не будуть цілком виконані умови угоди з продажу і не буде закритий рахунок депонування грошей у третьої особи.

Невизнання позовів щодо елементів навколишнього середовища

Виконуючи це завдання з оцінки я не бачив на об’єкті оцінки і не знав про існування будь-яких потенційно небезпечних природних і антропогенних явищ, токсичних відходів на ділянці. Оцінювач не має відповідної кваліфікації для виявлення таких речовин. Клієнт може найняти експерта в цій галузі, якщо він цього хоче.

Наявність сульфату натрію (що може зашкодити підземним трубам, цементним палям і фундаменту) не була виявлена оцінювачем у ґрунті. І хоча ознак цієї речовини не було помічено, якщо тільки про неї нічого конкретно не сказано, оцінювач не бере на себе будь-якої відповідальності за можливий вміст цієї речовини чи її впливу на об’єкт і його вартість.

Оцінювач не проводив ніякого дослідження ґрунтів, а також не одержував ніякої інформації з цього приводу. Був здійснений фізичний огляд земельної ділянки. Оцінювач не є експертом у питаннях ґрунтознавства, тому з він не дає будь-яких гарантій з цього питання та інших питань, що виходять за межі аналізу майна відповідного сегмента ринку. Можна рекомендувати фахівцям здійснити перевірку у відповідних галузях для того, щоб потім врахувати результати для визначення остаточної вартості об’єкта оцінки.

Коментарі щодо об’єктів для порівняння

Продаж об’єктів, що обрані для порівняння, є закритими угодами, які підтверджені включенням до реєстру угод. Оцінювач мав змогу визначити, що при укладанні угод не було будь-яких уступок, спеціальних випадків щодо фінансування або інших нехарактерних міркувань. Джерелами даних, що використовувались для визначення фактів продажів при порівнянні були: державні реєстри, попередні оцінки в цьому районі, служба інформації з нерухомості EXPERIAN, мережа інформації DATAQUICK, кооператив даних каліфорнійського ринку CMDC, служба інформування про нерухомість, виставлену на продаж MLS, покупці та продавці, місцеві брокери. За допомогою компаній, що надають інформаційні послуги з прав на нерухоме майно, було перевірено останні угоди, які ще не були опубліковані в джерелах, наведених вище. Наведені дати продажів - це дати закриття трансакції.

Поправки в доларах базуються на попарному порівнянні показників, що показують реакцію ринку на різницю в характеристиках нерухомого майна і додаткових зручностей. Поправки також базуються на знанні ринку оцінювачем, його підготовці та досвіді.

Оцінювачем проведена робота з виявлення тих продажів, що є подібними до об’єкта оцінки за місцем розташування, розміром, функціональним призначенням, поліпшеннями у межах і поза ділянкою. Об’єкти для порівняння є найпізнішими продажами, дані про які можна було отримати на дату оцінки, і вважаються нами найрелевантнішими показниками ринкових цін для визначення вартості об’єкта порівняння. Найбільшу увагу було приділено ділянкам, призначеним під забудову односімейними будинками.

ОБ’ЄКТ ДЛЯ ПОРІВНЯННЯ №1	РЕҐІНА АВЕНЮ, 18337, ТОРЕНС
	ДАТА ПРОДАЖУ: 26.02.03.
	ЦІНА ПРОДАЖУ: $ 56 000

Розташований на відстані 6 кварталів на схід від об’єкта оцінки.

Об’єкт продажу подібний до об’єкта оцінки за місцем розташування, функціональним призначенням, топографією, формою та інженерною облаштованістю. З одного боку об’єкт є на гіршим, оскільки його розмір менший. З іншого боку об’єкт є кращим, оскільки має вид на струмок і лани. Однак, на думку оцінювача, ці відхилення не є такими, щоб виникла потреба робити поправки в бік збільшення чи зменшення відповідно до ринкових показників.

ОБ’ЄКТ ДЛЯ ПОРІВНЯННЯ №2	187-А ВУЛИЦЯ, ЗАХІД, 3952, ТОРЕНС
	ДАТА ПРОДАЖУ: 14.05.03
	ЦІНА ПРОДАЖУ: $ 60 000

Розташований на відстані 11 кварталів на південний схід від об’єкта оцінки.

Об’єкт продажу до подібний об’єкта оцінки за розміром, функціональним призначенням, топографією, формою та інженерною облаштованістю. Об’єкт не є гіршим, тому коригування в бік збільшення для врахування відмінностей не робилося. Об’єкт є кращим, оскільки має добре місце розташування, завдяки надійності зв’язку з основними пунктами в районі, тому коригування було зменшено для врахування різниці.

ОБ’ЄКТ ДЛЯ ПОРІВНЯННЯ №3	176-А ВУЛИЦЯ, ЗАХІД, 4039, ТОРЕНС
	ДАТА ПРОДАЖУ: 20.05 03.
	ЦІНА ПРОДАЖУ: $ 45 000

Розташований на відстані 8 кварталів на північний схід від об’єкта оцінки.

Об’єкт продажу подібний до об’єкта оцінки за місцем розташування, функціональним призначенням, топографією, формою та інженерною облаштованістю. Об’єкт не є гіршим, оскільки його розмір менший. Об’єкт є кращим, оскільки має вид на струмок і ліс. Однак, на думку оцінювача, ці відхилення не є такими, щоб виникла потреба робити поправки в бік збільшення чи зменшення відповідно до ринкових показників.