Опис району розташування

Районом розташування є місто Торенс, округ Лос-Анджелес, штат Каліфорнія. Це поселення входить до регіону «Велика Південна Каліфорнія», який зазвичай називають південною бухтою Лос-Анджелеса.

Торенс має населення 139 800 осіб і територію приблизно 19.93 квадратні милі. Усі комунальні та допоміжні служби мають середній рівень та є типовими для міст цього району. Ми не спостерігали й не знаємо про будь-які несприятливі фактори, що виникли в даний період або ще тільки очікуються, які можуть негативно вплинути на ринкову привабливість району.

Нещодавно (а саме в 1980-і роки) цей район значно перебудовувався і розширювався. Така тенденція останнім часом набирає сили, оскільки економіка має позитивний розвиток. Місто, про яке йде мова, і прилеглі поселення пройшли через період розширення комерційного та житлового секторів, оскільки було створено багато житлових, торгових, офісних і комерційних структур.

Історія свідчить, що вартість нерухомості постійно зростає. Тепер вартість майна і темп її зростання є постійними для ринку в цілому. У зв’язку з недавнім спадом економіки регіону південної Каліфорнії вартість нерухомості, починаючи з кінця 1999 року — початку 2000 року дещо зменшилася, хоча спостерігалися і періоди стабільності.

Тепер відбувається незначний економічний підйом. Значним є пожвавлення в зростанні цін на деякі категорії земельних ділянок, особливо в секторі ринку ділянок під будинки на одну сім’ю і кондомініуми. Ціни на інші типи нерухомості також зростають, але дещо повільніше. Потреба в новому житлі перевищувала пропозицію, тому ціни на земельні ділянки й виросли. Загалом попит та пропозиція збалансовані. Строк продажу (маркетингу) та експозиції зазвичай складає три-шість місяців для тієї нерухомості, ціни на яку були встановлені розумно. Нова забудова в окремих випадках продається менше ніж за три місяці.

У більшості випадків на прилеглій території розташовані будинки для однієї сім’ї в хорошому стані та вільні ділянки. 58% використання землі припадає на будинки, призначені для однієї сім’ї, 40% — на вільні земельні ділянки. Комерційна забудова (2% ) розташована здебільшого уздовж основних магістралей і в районах, що чітко відведені для такої забудови.

Земельна ділянка, що оцінюється, розташована в районі школи Торенса. По сусідству — американський завод компанії «Хонда».

Територія, що розглядається, переживає етап зростання, коли наявна зміна існуючого землекористування: вільні ділянки забудовуються новими односімейними житловими будинками Типовий цикл життя району забудови зазвичай включає чотири етапи: зростання; стабільність; реконструкція (санація).

Стан району, де розташований об’єкт оцінки, оцінюється як середній.

Межі

Межі району розташування встановлюються приблизно, про що свідчать адреси, систематичне землекористування та зонінг, розміри ділянок і топографія, вік і стан забудови, тенденції на ринку нерухомості та інші ринкові фактори: на заході - межею міста, на півночі - бульваром Артезія, на сході — бульваром Креншо та на півдні — 190-ою вулицею.

Економічна база території, що розглядається підтримується економікою регіону «Велика Південна Каліфорнія» та є комбшацєю як приватних, так і державних підприємств. Транспортне сполучення з більшістю центрів концентрації робочих місць добре і вимірюється не милями, а часом, що витрачається на проїзд до роботи і назад (у межах однієї години). Магістраль Сан-Дієго - основна магістраль регіону «Велика Південна Каліфорнія», - орієнтована з півночі на південь і розташована на відстані однієї милі на північний схід від району розташування об’єкта оцінки. Ця магістраль пов’язана з більшістю магістралей Південної Каліфорнії, що забезпечує доступність до більшості місць району.

Комунальні системи (вода, каналізація, електрика, газ) є типовими для цього регіону. Комунальні служби, переважно державні, контролюються державними компаніями. Робота поліції та пожежної охорони оцінюється як середня, що є нормою для такого ареалу. На цей період немає і не очікується ніяких несприятливих факторів, що можуть негативно вплинути на ринкову привабливість району.

Сумісність нерухомості і відповідність зонінговим вимогам оцінюється як середня. Загальний вигляд нерухомості в районі оцінюється як середній і добрий. Будівлі та споруди нові. Переважно вік односімейної нерухомості становить 5 років. Темп забудови вільних ділянок стійкий. Привабливість цієї нерухомості на ринку, в основному, висока, що також підтверджується строком продажу, що складає від трьох до шести місяців.

Підсумовуючи, слід зазначити, що хоча район ще не цілком відновився після періоду спаду економічної активності, його економіка виглядає здоровою і швидше за все такою і залишиться. Існують усі зручності для сприятливого життя тепер і в майбутньому, включаючи можливості для відпочинку, житлові умови, умови для навчання, роботи і пересування.