Остаточне узгодження вартості

Єдиним придатним способом оцінки є зіставлення цін продажів. Дохідний підхід не застосовувався, оскільки об’єкт оцінки розташований в районі, де майже всі земельні ділянки купуються і забудовуються для володіння на правах власності, і дані щодо оренди є недостатніми для будь-якого серйозного аналізу. Оскільки, земельні ділянки купуються для власних потреб, а не в інвестиційних інтересах, дохідний підхід не показує найбільш ефективного використання нерухомості та не є релевантним показником ринкової вартості.

Усі об’єкти для порівняння розглядалися однаково обґрунтовано, оскільки вони є найбільш подібними до об’єкта оцінки за місцем розташування, розміром, функціональним призначенням, топографією, формою та інженерною облаштованістю і тому є найрелевантнішими ринковими індикаторами. Була також розглянута і власне ціна продажу, про яку покупець і продавець домовилися, оскільки вона також вважається релевантним індикатором ринкової ціни й узгоджується з іншими ринковими цінами та підтверджується ними.

Об’єктам №2 і №3 була приділена більша увага, оскільки вони продані нещодавно і якнайкраще свідчать про ціни на ринку в цьому районі. Ціни продажу цих об’єктів, а також ціни, у яких була врахована різниця в об’єктах нерухомості, одночасно визначають верхній і нижній рівень вартості та підтверджують ринкову вартість об’єкта оцінки.

Вартість земельної ділянки на сьогодні, також у тому стані, в якому вона перебуває зараз, оцінена в 48 000 доларів. Вартість об’єкта оцінки підпадає під дію зонінгових вимог, що діють на дату оцінки.

Карта району місця розташування

КАРТА ПРИЛЕГЛОЇ ТЕРИТОРІЇ

КАДАСТРОВИЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Цей план може бути, а може і не бути зйомкою ділянки території, що на ньому відображена. На цей план можна опиратися лише з метою орієнтації щодо загального положення земельної ділянки чи ділянок, що на ньому зображені.

ФОТОГРАФІЇ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

ВИД З ФРОНТАЛЬНОЇ СТОРОНИ

	Мансель Авеню, 18218
	Ціна продажу	48 000
	Топографія	звичайна
	Площа	12,138
	Форма	прямокутна
	Місце розташування	середнє
	Пейзаж	житло/лани
	Електрика	централізована
	Вода	локальна
	Каналізація	локальна
	Вулиця	тверд. покриття
	Стан	не забудована

ВИД З ТИЛУ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

ВУЛИЦЯ, НА ЯКІЙ РОЗТАШОВАНИЙ ОБ'ЄКТ ОЦІНКИ

ОБ’ЄКТ ПОРІВНЯННЯ №1

	Реґіна Авеню, 18337
	Відстань від об'єкта	6 кв. на схід
	Ціна продажу	56 000
	Дата продажу	26.02.03
	Топографія	звичайна
	Площа	10,285
	Форма	прямокутна
	Місце розташування	середнє
	Пейзаж	лани/струмок
	Вулиця	тверд. покриття
	Стан	не забудована

ОБ’ЄКТ ПОРІВНЯННЯ №2

	187-а вулиця, Захід, 3952
	Відстань від об'єкта	11 кв. на пн.-сх.
	Ціна продажу	60 000
	Дата продажу	14.05.03
	Топографія	звичайна
	Площа	12,500
	Форма	прямокутна
	Місце розташування	добре
	Пейзаж	житло/лани
	Вулиця	тверд. покриття
	Стан	не забудована

ОБ’ЄКТ ПОРІВНЯННЯ № 3

	176-а вулиця, Захід, 4039
	Відстань від об'єкта	8 кв. на пн.-сх.
	Ціна продажу	45 000
	Дата продажу	20.05.03
	Топографія	звичайна
	Площа	8,300
	Форма	прямокутна
	Місце розташування	середнє
	Пейзаж	ліс/струмок
	Вулиця	тверд. покриття
	Стан	не забудована

Визначення ринкової вартості: найімовірніша ціна, за яку нерухомість можна продати на конкурентному та відкритому ринку при дотриманні всіх умов чесної угоди, наявності покупця та продавця, кожен з яких діє розумно, зі знанням справи, за умови, що на ціну не впливають сторонні обставини. Мається на увазі, що продаж завершується на конкретну дату, і право власності переходить від продавця до покупця за таких умов: 1) продавець та покупець мають типову мотивацію; 2) обидві сторони добре поінформовані і діють згідно з тим, що вони вважають своїми найкращими інтересами; 3) достатньо часу було надано для експозиції об’єкту нерухомості на відкритому ринку; 4) оплата здійснюється в доларах СІЛА, або може бути укладена інша фінансова угода, що її можна порівняти з оплатою в доларах США; 5) ціна відображає звичний погляд на продану нерухомість, на яку не вплинули обставини спеціального фінансування або уступок*, що були надані будь-якій стороні, пов’язані з продажем.

* У випадку спеціального фінансування або особливих умов (уступок) щодо ціни об’єктів порівняння мають бути внесені поправки. Поправки не вносяться в тих випадках, коли в силу традиції або закону в цьому районі продавець зазвичай оплачує деякі витрати; ці витрати можна чітко виділити, оскільки продавець сплачує їх майже у всіх трансакціях. Спеціальні уступки, пов’язані з фінансуванням продажу, можуть бути враховані шляхом порівняння умов фінансування, які пропонуються третьою стороною -кредитною установою, яка ще не пов’язана з нерухомістю та не залучена до трансакції. Такі поправки не повинні враховуватися механічно: долар на долар витрат фінансування або уступки, доларова вартість повинна відповідати реакції ринку на фінансування або уступку, базуючись на поглядах оцінювача.