3. Право собственности на земельные участки граждан и юридических лиц

Это вещное абсолютное право – т.е. право пользования, владения, распоряжения.

На праве собственности з/у могут находиться у частных и публичных собственников. Согласно ст.5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане и юр.лица и публичные субъекты – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юрлиц являются з/у, приобретенные гражданами и юрлицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Они имеют равный доступ к приобретению з/у в собственность. Исключение составляют те з/у, которые в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица не могут обладать на праве собственности з/у, расположенными на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ) и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники з/у обязаны использовать з/у в соответствии с их целевым назначением; сохранять межевые, геодезические знаки; своевременно производить платежи за землю; соблюдать требования санитарных, экологических, строительных и иных правил, нормативов; не загрязнять и не захламлять з/у, не ухудшать плодородие почв и т.п. Согласно ст. 43 ЗК РФ граждане и юрлица осуществляют свои права на з/у по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами. Если они отказываются от принадлежащих им прав, то это не влечет прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 ЗК РФ.

Билет № 9 1.Приватизация земельной собственности как направление регулирования земельных отношений.

Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это – свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры: приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов; приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения; приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения; приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может быть платной и бесплатной

Основу процедуры приватизации земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов составляет признание за членами реорганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива.

Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды

Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости – предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица – собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

В соответствии ФЗ от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

После принятия решения о приватизации таких земельных участков Росимуществом договор купли-продажи с покупателем заключается Российским фондом федерального имущества (РФФИ), так как в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2002 г. № 605-р РФФИ поручено осуществление функций продавца приватизированного федерального имущества (в том числе земельных участков). При этом порядок взаимодействия Росимущества (ФАУФИ) и РФФИ регулируется совместным распоряжением Минимущества России (предшественника ФАУФИ) № 2881-р и РФФИ № 153 от 21 августа 2002 г.

в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» рассматривает следующие документы:

- заявление на приватизацию земельного участка;

- кадастровую карту (план) земельного участка, состоящую из разделов В.1 – В.6;

- копии документов, устанавливающих разрешенное использование, категорию земель по участку, его правообладателя и право, на котором используется земельный участок (в случае отсутствия сведений в кадастровой карте (плане) земельного участка);

- копию документа, удостоверяющего личность физического лица;

- доверенность, оформленную надлежащим образом, при подаче заявки представителем заявителя);

- нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;

- копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица;

- решение в письменной форме соответствующего органа управления заявителя о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором зарегистрирован заявитель);

- документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо помещениях в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества;

- иные документы, требование о предоставлении которых покупателями государственного имущества установлено федеральными законами;

- опись представленных документов.

Решение о приватизации принимается Росимуществом (его территориальным органом) в двухнедельный срок с даты обращения заявителя, оформляется его распоряжением и вместе с копией заявления с пакетом документов направляется в РФФИ по передаточному акту.

Завершающим этапом приватизации земельного участка является оформление документов о праве собственности на него покупателя. Основанием для государственной регистрации права частной собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является договор купли-продажи и кадастровый план земельного участка. Расходы регистрационного сбора возлагаются на покупателя земельного участка.

Процедура приватизации требует усовершенствования по следующим главным направлениям: устранение неопределенности, связанной с установлением выкупной цены земель; ускорение кадастрового учета выкупаемых земель; уточнение системы налогообложения сделок купли-продажи земель; законодательное снятие ограничений на приватизацию земель; разблокирование процесса приватизации региональными и местными органами власти; определение четких экономических стимулов предприятий по выкупу земель в установленные сроки.

Главная проблема, препятствующая сегодня выкуп земель приватизированными предприятиями, - несоответствие законодательно установленных выкупных цен участков их реальной стоимости и отсутствие достаточных средств у предприятий на эти цели. Проблема «доприватизации» земли под ранее уже приватизированными объектами недвижимости весьма актуальна с позиции установления возможности формирования и введения в рыночный оборот единого объекта недвижимости (земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости одного хозяйственного назначения, находящихся у разных собственников и, соответственно, на разных видах прав).