3. Состав земель рф, отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую.

Состав земель в РФ определен в ст. 7 ЗК РФ, где указано 7 категорий земель.

Перевод земель осуществляется в соответствии с ФЗ от 21.12.2004 года № 172-ФЗ, «О переводе земель или земельных участков из одной категорию в другую. Закон определил состав и порядок подготовки документов, необходимых для перевода, установленный органами гос. власти субъектов РФ в отношении земель с/х назначения и Правительством РФ в отношении иных земель. Перевод из оной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с ФЗ ограничения перевода земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения гос. Экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель утвержденным документом территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Постановления Администрации ЯО от 24.12.2007 № 701-а « О содержании ходатайства о переводе з/у с/х назначения в земли других категорий и составе документов прилагаемых к нему».

Билет № 5

1. Краткий обзор зарубежного рыночного планирования использования земель.

Зарубежная практика планирования использования земель на уровне различных административно-территориальных образований аналогична схемам землеустройства разного уровня, разрабатываемым в России.

Эффективно функционирующие системы административного управления землей в индустриально развитых странах создавались на протяжении долгого периода времени. Требования к системам регистрации прав на землю и документам о передаче этих прав значительно различаются. В индустриально развитых странах с рыночной экономикой существует два вида систем регистрации:

регистрация документов о передаче прав собственности;

регистрация прав собственности.

В системе регистрации документов о передаче прав юридически признанные и защищенные права на землю возникают в момент заключения договора между держателем права и его приобретателем.

В системе регистрации прав именно запись о правах на землю в реестре обеспечивает их юридической силой и государственными гарантиями.

Система регистрации документов о передаче прав используется в США, а система регистрации прав действует по всей Европе, Австралии и на большей части территории Канады.

Негативная практика отдельных стран Африки и Юго-восточной Азии,где ассоциации землемеров ограничивают доступ к предоставлению услуг по обеспечению регистрации квалифицированным частным специалистам. В результате процесс оформления права собственности отдельного лица и выдача ему соответствующих документов растягивается на срок до семи лет.

Слабым местом во многих странах является то, что сельские земли, земли городов, природные ресурсы и земли, принадлежащие государству, находятся в ведении разных структур. Министерство окружающей среды и природных ресурсов Филиппин, отвечающее за «охраняемые территории», теоретически контролирует БОЛЬШУЮ ЧАСТЬ площади земель, хотя на практике большая их часть используется для возделывания сельскохозяйственных культур.

Системой регистрации должна быть охвачена вся территория административного образования. Проблемы возникают тогда, когда основной инфраструктуры, которая может обеспечить такой охват, не существует.

В условиях Африки широко признается актуальность проблемы захвата земли в ходе проведения первичной съемки земельных участков для целей регистрации прав на них и ее роль в нарушении принципа равноправия при определении прав собственности на землю. Важную роль приобретает обеспечение прозрачности процесса первичного определения прав на землю и их официального оформления. Необходимо сочетать проведение кампаний по регистрации прав на систематической основе в районах, где это необходимо, и установление требований и стандартов для районов, где проведение такой систематической регистрации невозможно.

В Индии неспособность обеспечить надежный учет прав собственности на землю существенно сузила возможности приватизации дорогих городских земель и расположенных на них предприятий. Нечеткие, непрозрачные и имеющие неоднозначное толкование нормы, регулирующие использование земель в Восточной Европе, и особенно разделение имущественных прав на землю и находящихся на ней зданий, служат одной из главных причин не только злоупотреблений чиновников, но и роста транзакционных издержек на земельных рынках. Это замедляет формирование финансового рынка, основу которого составляет использование недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитов.

Низкие эксплуатационные расходы позволяют учреждениям, занимающимся административным управлением землей, функционировать на принципах самофинансирования и обеспечивают их надежность и определенную независимость со стороны политических кругов. В Восточной Европе, Азии и Латинской Америки говорят о том, что создаваемые кадастровые инфраструктуры представляют собой общественный продукт, затраты на который должны финансироваться государством, а возмещение издержек должно осуществляться за счет общих налогов. В Таиланде программа оформления прав собственности на землю создала основу для значительного роста общего объема доходов, имеющих отношение к земле.

Мировая практика и российская история показывают, что наиболее важными составляющими оборота земель для всего населения страны являются арендные и ипотечные отношения.

Основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель в виде аренды и залога их является банковский капитал.

Второе важное обстоятельство, обуславливающее становление земельного рынка, - особенность земли как вещественного фактора производства к постоянному росту цены на нее.

Третьим моментом становления и развития рынка земли являются кредитные ресурсы банковского капитала. При этом в условиях становления рынка оживление земельного оборота возможно посредством следующих мероприятий:

- формирование при участии государства ипотечных земельных банков;

- осуществление и актуализация кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

- создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

- формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость;

- создание кредитных ресурсов банков за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам;

- превращение кредитных ресурсов земельных банков в главный источник инвестиций;

- приведение в движение всей цепи экономических форм в сфере земельной собственности: кредитные ресурсы – инвестиции – рост экономики предприятий – доходы населения.

Важной составляющей становления и развития рыночных отношений в России является создание автоматизированной системы информационной поддержки рынка (оборота земель). Эта система необходима для:

органов управления с целью создания постоянно обновляемых информационных баз о складывающейся ситуации на рынке земли и иной недвижимости в различных регионах;

субъектов рынка с целью обеспечения доступа к информации об объектах оборота, о складывающихся ценах, о возможностях кредитования, о действующем законодательстве, нормативах и регламентах, правах и обязанностях;

ипотечных банков, инвестиционных и страховых кампаний для доступа к аналитической информации о реально складывающейся цене на недвижимость и прогнозных оценках по их возможному изменению на период действия залогов.

Для создания современное модели оборота земель и недвижимого имущества необходимо сформировать законодательно и устойчиво в экономической практике единый цельный объект недвижимости и определить на этой основе все обновленные правила регулирования земельно-имущественных отношений.