ЗП
.pdfТема 13. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ, САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ, ДАЧНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Основные вопросы
13.1.Понятие и состав земель населенных пунктов.
13.2.Субъекты и правовые формы использования земель населенных
пунктов.
13.3.Особенности государственного управления землями населенных
пунктов.
13.4.Планирование использования земель населенных пунктов. Градостроительные требования к использованию земель населенных пунктов.
13.5.Порядок использования и охраны земель населенных пунктов.
13.6.Правовой режим земельных участков, предоставленных для жилищного и гаражного строительства.
13.7.Правовой режим земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.
13.8.Правовой режим земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов.
13.1.Понятие и состав земель населенных пунктов
Кземлям населенных пунктов относятся земли, земельные участки,
расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, земли садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах (ст. 6 КоЗ).
Таким образом, земли этой категории имеют общий признак - территориальное расположение внутри границ населенных пунктов, для размещения и развития которых они используются.
Поэтому надо разграничивать земли населенных пунктов как самостоятельную категорию земель и территорию населенных пунктов как административно-территориальных и территориальных единиц, которая включает в себя земли разных категорий.
Не все земли в границах населенных пунктов будут относиться к этой категории, хотя их функциональное назначение обладает определенным единством, связанным с обеспечением территориального развития населенных пунктов.
Земли населенных пунктов входят в состав их территории и являются территориальным ресурсом для их размещения и развития.
Юридическое понятие населенных пунктов и их классификация дается в административном законодательстве.
Населенный пункт - это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, место постоянного жительства граждан, имеющая
141
необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, собственное наименование и установленные в соответствующем порядке территориальные пределы (Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь»).
Классификация населенных пунктов проводится по административнотерриториальному признаку на городские и сельские с учетом численности проживающего населения, уровня развития и специализации производственной и социально-культурной инфраструктуры, государственных функций, осуществляемых на соответствующей территории.
С учетом этой классификации в земельном законодательстве выделяются:
1)земли городов;
2)земли поселков городского типа;
3)земли сельских населенных пунктов, для которых имеются особенности государственного регулирования в области использования и охраны земель.
Вземельном законодательстве разграничение земель населенных пунктов на виды по целевому назначению не закреплено, однако с учетом правового режима земель можно выделить некоторые специфические виды, существующие только в населенных пунктах:
• земли под застройкой - земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для ихобслуживания;
• земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;
• земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.
13.2. Субъекты и правовые формы использования земель населенных пунктов
Земельные участки на территории населенных пунктов могут предоставляться:
- юридическим и физическим лицам для любых целей и на любых правах: в пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование, частную собственность, аренду и др. Выбор правой формы зависит от целевого назначения земельных участков
Для тех земель, которые входят непосредственно в эту категорию, существуют специальные ограничения по предоставлению земель в населенных пунктах в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций (ст. 13 КоЗ), которые касаются:
а) земель общего пользования;
142
б) земель, целевое назначение которых в соответствии генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность;
в) земли населенных пунктов на площадях залегания месторождений полезных ископаемых;
г) земель, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;
д) земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению.
Размеры и цели предоставления зависят от вида населенного пункта.
13.3. Особенности государственного управления землями населенных пунктов
Система органов управления населенных землями пунктов строится в
соответствии |
с |
административно-территориальным |
устройством |
и |
|
административным статусом населенного пункта. |
|
|
|
||
Общее |
управление этими землями осуществляют |
сельские |
|||
(поселковые), районные исполнительные и распорядительные органы, а также исполнительные и распорядительные органы городов областного подчинения и города Минска.
Функциональное управление территориями населенных пунктов осуществляют органы архитектуры и градостроительства. Они обеспечивают разработку и реализацию градостроительных проектов, определяющих использование земель населенных пунктов, но не имеют непосредственных полномочий по управлению землями. Свои функции по отношению к земле они реализуют посредством координации деятельности в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности с деятельностью соответствующих исполнительных и распорядительных органов, непосредственно ведающих землями населенных пунктов.
Земли в пределах черты населенных пунктов находятся в ведении соответствующих исполкомов в соответствии с административным статусом населенного пункта:
-Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполкомы ведают землями в границах г. Минска, городов областного подчинения;
-районные исполкомы - землями в границах городов районного подчинения, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением тех, решения по которым принимаются сельскими (поселковыми) исполкомами;
-сельские, поселковые исполкомы - принимают решения об изъятии и предоставлении земельных участков из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей; ведения
143
личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.
Своеобразие государственного управления землями населенных пунктов проявляется, прежде всего, в организации земель этой категории.
Своеобразной формой организации земельной территории населенных пунктов считается планировка, которая состоит в рациональном и комплексном размещении объектов на землях населенных пунктов. Все другие функции управления этими землями прямо подчинены планировке и направлены на ее реализацию. Все решения по распределению и перераспределению земель населенных пунктов должны соответствовать планировочным решениям.
Градостроительное планирование и зонирование (т. е. выделение территориальных зон определенного функционального назначения: жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, зоны транспортной и инженерной инфраструктуры, рекреационные зоны и др.) также является одной из функций государственного управления землями населенных пунктов.
13.4. Планирование использования земель населенных пунктов. Градостроительные требования к использованию земель населенных пунктов
Использование земель населенных пунктов должно осуществляться в строгом соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки населенных пунктов. Населенные пункты являются составной частью систем расселения, создаваемых в процессе градостроительной деятельности, которая регулируется Законом Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-3 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». Поэтому размещение и развитие населенных пунктов всех видов, в том числе потребности в земельной территории, определяются долгосрочными градостроительными проектами
общего планирования, к которым относятся:
на республиканском уровне - государственная схема комплексной территориальной организации Республики Беларусь;
на региональном уровне - схемы комплексной территориальной организации областей и иных административно-территориальных и территориальных единиц;
на местном уровне - генеральные планы городов и других населенных пунктов.
Градостроительные проекты специального планирования:
проекты границ пригородных зон;
проекты и схемы социальной, производственной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
Градостроительные проекты детального планирования:
проекты планировки отдельных частей территории населенного
пункта.
144
Градостроительные проекты разрабатываются государственными органами архитектуры и строительства и утверждаются органами, которые осуществляют государственное регулирование в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (Президентом Республики Беларусь; Советом Министров Республики Беларусь; местными исполнительными и распорядительными органами).
До утверждения градостроительные проекты проходят обязательную государственную экспертизу градостроительных проектов (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476), а также государственную экологическую экспертизу в порядке, предусмотренном экологическим законодательством (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 мая 2010 г. № 755).
Градостроительные проекты, утвержденные в установленном порядке, становятся обязательными для выполнения всеми юридическими и физическими лицами, а также учитываются при изъятии и предоставлении земельных участков из земель населенных пунктов.
Земельные участки предоставляются органами, в ведении которых находятся земли населенных пунктов, в соответствии с функциональным зонированием территории населенного пункта, которое устанавливается градостроительными проектами. Функциональные зоны на территории населенного пункта установлены Законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и включают:
•жилые зоны;
•общественно-деловые зоны;
•производственные зоны;
•зоны транспортной, инженерной инфраструктуры;
•рекреационные зоны;
•сельскохозяйственные зоны;
•зоны специального назначения;
•иные территориальные зоны, определенные законодательством.
Эти зоны разделяются по преимущественному функциональному использованию территорий населенных пунктов и могут включать земельные участки, которые будут относиться к землям различных категорий.
Местные исполнительные и распорядительные органы с учетом местных условий могут устанавливать иные территориальные зоны.
Территориальные зоны в населенных пунктах могут включать в себя территории общественного пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и иные объекты).
13.5. Порядок использования и охраны земель населенных пунктов
Земли населенных пунктов многофункциональны: они являются местом жительства людей, используются для размещения производственных и социальных объектов, выполняют экологические функции.
Законодательство неустанавливает каких-либо ограничений и запретов по передаче земель в частную собственность в зависимости от типа
145
населенного пункта, уровня его социально-экономического развития и других признаков. Однако существуют специальные ограничения попередаче земель в частную собственность в населенных пунктах. В основном это земли, дназначенные для общих нужд всего населения, а также земли, для которых установлены градостроительные ограничения.
Законодательство выделяет в составе земель населенных пунктов:
земли сельскохозяйственного назначения как самостоятельный вид. Нахождение этих земель в пределах черты населенных пунктов налагает на их использование определенные ограничения, связанные с потребностями развития населенных унктов. Во-первых, использование земель ельскохозяйственного назначения одчиняется требованиям градостроительного зонирования населенных пунктов. Во-вторых, по действующему законодательству земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим, независимо от того, где они находятся. Земельное законодательство не устанавливает особенностей изъятия земель сельскохозяйственного назначения в населенных пунктах, что может создавать противоречия между приоритетом сельскохозяйственного землепользования и градостроительными требованиями использования земель населенных пунктов. В-третьих, использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от вида населенного пункта;
земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны ииного назначения. Их особенности в населенных пунктах определяются их отнесением к различным функциональным зонам на территории населенного пункта. Тна территории жилой зоны могут размещаться промышленные объекты, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду;
земельные участки населенных пунктов, занятые лесами, представляют собой территорию в пределах черты населенного пункта, покрытую лесом, а также не окрытую лесом, но предназначенную для ведения лесного хозяйства. Лесное законодательство устанавливает особенности ведения лесного хозяйства для городских лесов, которые относятся к санитарно-гигиеническим и оздоровительным лесам первой группы. Городские леса и занятые ими земли используются преимущественно для отдыха граждан, проведения культурно-оздоровительных спортивных мероприятий. Ведение лесного хозяйства в этих лесах осуществляется в соответствии с проектами лесоустройства, специально разрабатываемыми лесоустроительной организацией;
среди земель населенных пунктов выделяют особый вид земель, названный землями общего пользования. Они состоят из емельных участков, используемых в качестве путей сообщения, для удовлетворения культурнобытовых потребностей населения, кладбищ и других земельных участков, предназначенных для коммунально-бытовых нужд (ст. 111 Кодекса о емле). Земли общего пользования могут включаться в состав любой территориальной зоны населенного пункта. При этом они сохраняют некоторые неизменные
146
черты в правовом режиме. Земельные участки данного вида используются исключительно в интересах населения или для обслуживания специфических нужд поселения. Правовой режим земель общего пользования законодательством регламентирован недостаточно, особенно в части того, какие земли и на каких условиях относятся к этому виду. Поэтому существуют проблемы разграничения земель общего пользования с другими землями, особенно предназначенными для застройки.
Существуют общие требования по использованию земельных участков, предназначенных под застройку, установленные земельным и градостроительным законодательством:
1)предварительное согласование места размещения объекта строительства, которое проводят исполнительные и распорядительные органы;
2)нормирование размеров земельных участков;
3)наличие разрешительной документации настроительство;
4)возможность конкурсного распределения земельных участков.
На землевладельцев, землепользователей в городах и поселках возлагаются дополнительные обязанности по благоустройству и озеленению, предусмотренные правилами, которые утверждаются местными исполнительными и распорядительными органами (ст. 109 Кодекса о земле). Благоустройство и содержание земельного участка и прилегающей к нему территории включают в себя:
-устройство тротуаров и подъездов, их ремонт и содержание;
-озеленение (устройство газонов, цветников, их ремонт и содержание, посадка деревьев, их содержание и снос аварийных);
-устройство ограждений (по согласованию с органами архитектуры) и ихсодержание;
-содержание фасадов зданий и сооружений в соответствии с и проектным решением;
-ежедневную санитарную уборку и очистку территории;
-уборку снега и льда сроезжей части и тротуаров в зимнее время года. Особенности обращения с объектами растительного мира на землях
населенных пунктов устанавливаются местными исполнительными и распорядительными органами по согласованию с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь, Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь. Общие требования в этой области установлены законодательством о растительном мире.
13.6. Правовой режим земельных участков, предоставленных для жилищного и гаражного строительства
Земельные участки для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме могут предоставляться гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение, частную собственность или аренду по решению сельских,
147
поселковых, городских (городов областного подчинения), районных, Минского городского исполнительных комитетов в следующих размерах:
-в городах - от 0,05 до 0,15 гектара;
-в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара.
В частную собственность данные земельные участки предоставляются по результатам аукционов по продаже земельных участков, которые проводятся в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, за исключением случаев, установленных Президентом Республики Беларусь (п. 5, 6 Указа от 27 декабря 2007 г. № 667).
Без проведения аукционов земельные участки предоставляются:
-когда земельные участки находятся в пользовании, пожизненном наследуемом владении этих граждан или на праве аренды, но с расположенными на них жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности, и предоставляются в частную собственность;
-гражданам Республики Беларусь - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением г. Минска и областных центров;
-в областных центрах - гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
-в г. Минске - многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся
вулучшении жилищный условий.
Указом Президента от 27 декабря 2007 г. № 667 установлена норма, которая уточняет правовые формы использования участков гражданами, предоставляемые без проведения аукциона. Так, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий такие участки предоставляются в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду по их желанию, а не состоящим на учете нуждающихся - в частную собственность или аренду.
Юридическим лицам для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), обслуживания многоквартирных жилых домов земельные участки могут предоставляться в постоянное или временное пользование (ст. 15, 16 КоЗ) без проведения аукциона.
Собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников, уполномоченным лицам по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения - для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения земельные участки могут предоставляться без проведения аукциона и в аренду (п. 6 Указа от 27 декабря
2007 г. № 667).
В соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения участка для строительства объекта (при
148
наличии утвержденной градостроительной документации), а также свободные (незанятые):
1.гражданам - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов либо получившим такой дом по наследству;
2.юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах населенных пунктов.
Взаявлении на получение земельного участка указываются источники финансирования строительства жилого дома. Необходимые для рассмотрения заявления документы запрашиваются исполнительным комитетом в соответствующих организациях.
Заявление о предоставлении земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома рассматривается на основании перечней свободных (незанятых) земельных участков, сформированных исполнительным комитетом, с учетом утвержденного генерального плана сельского населенного пункта, поселка городского типа, проекта детального планирования города.
Земельные участки для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме предоставляются
вчастную собственность граждан Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставляемых в частную собственность по результатам аукционов, стоимость которых определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.
Земельные участки для гаражного строительства могут предоставляться следующим субъектам:
- гражданам Республики Беларусь на праве временного пользования (до 10 лет) - для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях;
- юридическим лицам - для строительства и (или) обслуживания гаражей и автомобильных стоянок в постоянное или временное пользование (ст. 15, 16, 41 КоЗ).
Предоставление земельных участков для индивидуального гаражного строительства граждан ограничено и предусмотрено только для определенных категорий граждан, которые названы в земельном законодательстве:
- инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорнодвигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС, являющимся собственниками транспортных средств;
- гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в многоквартирных жилых домах, расположенных в сельских населенных пунктах, являющимся собственниками транспортныхсредств.
149
Гражданам земельные участки предоставляются по решению сельского, поселкового, районного, городского (г. Минска, городов областного подчинения) исполкома, а жителям сельских населенных пунктов - по решению сельских (поселковых) исполкомов без предварительного согласования места размещения участка.
Поскольку временный индивидуальный гараж является некапитальным строением, право временного пользования возникает в упрощенном порядке - с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка, без государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права временного пользования (ст. 20 КоЗ).
Юридическим лицам (гаражным кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, которые являются некоммерческими организациями и относятся к потребительским кооперативам) земельные участки предоставляются по решению соответствующих исполнительных комитетов, кроме сельских, которые такими полномочиями не наделены.
Правами на землю в данном случае обладает сам кооператив как юридическое лицо.
В соответствии с Положением о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43, местный исполнительный и распорядительный орган после государственной регистрации кооператива принимает решение о предоставлении ему земельного участка для строительства и эксплуатации гаражей (автомобильной стоянки) в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель.
Поскольку данные участки предоставляются для строительства и эксплуатации капитальных строений (гаражей и стоянок), земельные участки предоставляются в общем порядке (без проведения аукциона на праве постоянного пользования) с предварительным согласованием места размещения земельного участка.
Земельные участки, предоставленные кооперативу, образующие территорию кооператива, осваиваются за счет его средств.
Освоение территории кооператива производится в соответствии с утвержденным в установленном порядке архитектурным проектом или утвержденной частью строительного проекта.
Перепланировка территории кооператива без внесения изменений в утвержденный архитектурный проект или утвержденную часть строительного проекта не допускается.
Государственная регистрация создания земельного участка, а также возникновения, перехода прав, ограничений (обременении) прав на этот земельный участок, создания капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на нем, и прав на них осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
150