ЗП

юридических лиц.

Земельные участки, используемые незаконно (предоставленные во временное пользование и своевременно не возращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению), также относятся к объектам налогообложения. При этом применяются ставки земельного налога по фактическому функциональному использованию, увеличенные на коэффициент 10. Однако уплата земельного налога не узаконивает самовольно занятый земельный участок.

Налоговая база земельного налога определяется:

•в размере кадастровой стоимости земельного участка (если земельный участок предоставлен для одной цели);

•если земельный участок предоставлен для нескольких целей, в т.ч. которые соответствуют разным видам функционального использования (предусмотрены разные ставки земельного налога), - в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка;

•на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения при наличии кадастровой оценки - по площади и баллу кадастровой оценки земель;

•налоговая база и сумма земельного налога определяются соразмерно долям плательщиков в праве на земельный участок.

Функциональное использование земельных участков (виды оценочных зон) определяется их целевым назначением по приложению 4 к Налоговому кодексу.

Для земель различных категорий и видов устанавливаются различные правила определения размера земельного налога. Так, согласно ст. 196 Налогового кодекса земельный налог на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения (пахотные, залежные, земли под постоянными культурами, луговые) определяется: при наличии кадастровой оценки - по приложению 2, при отсутствии кадастровой оценки — по средним ставкам земельного налога по административным районам (приложение 3 к Налоговому кодексу).

Согласно Налоговому кодексу земельный налог за земли иных категорий определяется по ставкам, предусмотренным приложением 5 с учетом особенностей, предусмотренных ст. 187-201 Налогового кодекса. Следует отметить, что принятый позднее Указ Президента Республики Беларусь от 13 августа 2010 г. № 420 содержит приложение, по которому следует рассчитывать ставки земельного налога за земли всех категорий, кроме сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения. При определении ставки земельного налога учитывается то, к какой функциональной зоне относится земельный участок и его кадастровая стоимость. Данным Указом унифицированы правила определения земельного налога для различных категорий земель.

Арендная плата вносится за пользование земельными участками, предоставленными на праве аренды. При этом арендная плата за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяется по соглашению

101

сторон. Законодательство регламентирует лишь порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется арендодателем (местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны) в одностороннем порядке. Указом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 установлены следующие правила определения ежегодной арендной платы:

•если земельный участок предоставлен для одной цели - исходя из кадастровой стоимости такого участка с применением коэффициентов согласно приложению 1 к Указу (в зависимости от функционального использования и кадастровой стоимости земельного участка);

•если земельный участок предоставлен для нескольких целей, в отношении которых предусмотрены разные коэффициенты, - исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования каждой из его частей с применением соответствующих коэффициентов;

•при предоставлении участка на долевом праве для одной цели - исходя из кадастровой стоимости данного участка с учетом доли каждого из арендаторов.

В перечисленных случаях ежегодная арендная плата устанавливается в размере земельного налога, определенного в соответствии с налоговым законодательством:

•за земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения сельского хозяйства;

•за земельные участки, входящие в состав земель лесного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях;

•за земельные участки, входящие в состав земель водного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях, а также для рыборазведения и акклиматизации рыбы.

Законодательство предусматривает установление льгот в виде освобождения от взимания земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (ст. 194 Налогового кодекса, п. 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101). Указанные льготы могут устанавливаться в зависимости от объекта (например, земли заповедников, опытные поля, земельные участки, занятые кладбищами, земли запаса и др.) и субъекта (участники ВОВ, гражданам, пострадавшим от ЧАЭС, военнослужащим срочной службы, многодетные семьи и др.).

Земельный налог и арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, исчисляются, начиная с месяца, следующего за месяцем принятия решения, осуществления государственной регистрации сделки, перехода права на земельный участок, являющихся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок. При предоставлении

102

в аренду или во временное пользование - до месяца (включительно), в котором истекает срок использования земельного участка.

7.4.4.Экономическое стимулирование рационального использования

иохраны земель

Рациональное использование и правовая охрана земель осуществляется экономическими мерами, связанными со стимулированием заинтересованности землепользователей в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности.

Экономическое стимулирование охраны земель включает:

-выделение средств из республиканского или местного бюджета для восстановления земель, нарушенных не по вине землепользователей;

-освобождение от платы за земельные участки;

-предоставление льготных кредитов;

-поощрение за улучшение качества земель, повышение плодородия почв

ипродуктивности земель лесного фонда, производство экологически чистой продукции и др.

На обеспечение экономическими методами рационального использования земель, формирование средств для мероприятий по землеустройству, повышение качества земель и их охрану, а также социальное развитие территорий направлен Закон Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю».

Тема 8. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ

Основные вопросы

8.1.Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности.

8.2.Порядок передачи земельных участков в государственную собственность.

8.3.Аукционный порядок распределения земельных участков.

8.4.Изъятие земельных участков для государственных нужд.

8.1. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности

Основной принцип распределения и перераспределения земель:

предоставление земельного участка, находящегося в использовании, возможно только после его изъятия у прежнего землепользователя.

В Республике Беларусь предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, может производиться:

• в общем порядке (административном порядке), предполагающий, как правило, соблюдение стадии предварительного согласования места размещения земельного участка для строительства объекта (в частную собственность, аренду - если в соответствии с законодательством допускается предоставление земельного участка без проведения аукциона; в пожизненное

103

наследуемое владение, постоянное и временное пользование);

•аукционный порядок заключения договоров аренды земельных участков или приобретения земельных участков в частную собственность (в частную собственность, аренду);

•специальный (особый) порядок (предоставление земельных участков дипломатическим представительствам и консульским учреждениям, предоставление земельных участков для размещения важных оборонных или военных объектов, а также иностранным государствам, международным организациям в собственность или аренду).

В Республике Беларусь земельные участки предоставляются:

1)гражданам – во временное пользование, пожизненное наследуемое владение, частную собственность, аренду;

2)индивидуальным предпринимателям – на праве аренды;

3)юридическим лицам Республики Беларусь – в постоянное или временное пользование, в частную собственность, аренду;

4)иностранным юридическим лицам – на праве аренды.

Вид вещного права определяется согласно законодательным актам в зависимости от целей использования земельных участков и субъекта. Например, если земельный участок находится в частной собственности, то предоставление его в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

По общему правилу изъятие и предоставление земельных участков осуществляется:

-сельскими поселковыми исполкомами – из земель сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строительства и обслуживания жилого дома, для строительства временных индивидуальных гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

-районными исполкомами – из земель в границах районов для целей,

связанных с ведением лесного, сельского, подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов, коллективного садоводства, дачного строительства, а также из земель городов районного подчинения, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается сельскими, поселковыми исполкомами;

- Мингорисполкомом и городскими исполкомами (городов областного подчинения) – соответственно из земель города Минска и городов областного подчинения;

-областными - из земель в границах области, за исключением земель, решение по которым принимается нижестоящими исполнительными комитетами;

-администрацией СЭЗ – резидентам соответствующих СЭЗ в

границах данных зон.

1.судом – в случае изъятия земельного участка по постановлению суда.

Вданном разделе предполагается рассмотрение общего

104

(административного) порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности на основании норм Указа Президента Республики Беларусь № 667 и КоЗ.

Общий порядок предполагает:

1)предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта;

2)разработку проекта отвода данного участка и принятие на его основе решения об изъятии и предоставлении данного участка;

3)установление на местности границ предоставленного земельного участка, государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него.

Преимущественно, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по результатам аукционов при их предоставлении в частную собственность и в аренду.

Без проведения аукциона, земельные участки предоставляются на вещных правах:

государственным органам – для осуществления возложенных на них задач и функций;

сельскохозяйственным организациям – для ведения сельского, подсобного сельского хозяйства;

научным организациям, учреждениям образования – для исследовательских и учебных целей;

государственным лесохозяйственным организациям – для ведения лесного хозяйства;

религиозным организациям - для строительства мест погребения, монастырских комплексов, духовных учебных заведений;

юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям -для строительства и обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры;

гражданам Республики Беларусь – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева (в этих городах без проведения аукциона предоставляются земельные участки гражданам, стоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в г. Минске - многодетным семьям, состоящим на таком учете);

гражданам – для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, традиционных народных промыслов, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, для строительства временных индивидуальных гаражей;

садоводческим товариществам, гражданам – для ведения коллективного садоводства;

гражданам, ИП, юридическим лицам, если требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого;

гражданам, ИП, юридическим лицам – при обращении за

105

оформлением правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности капитальные строения и др.

Без проведения аукциона земельные участки для строительства и обслуживания жилых домов предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по их желанию в пожизненное наследуемое владение, в частную собственность или аренду, а не состоящим на учете нуждающихся – в частную собственность или аренду.

Земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную по их кадастровой стоимости.

Лицо, заинтересованное в получении земельного участка, обращается в местный исполнительный и распорядительный орган по месту испрашиваемого земельного участка с ходатайством (заявлением) о предоставлении ему участка.

В заявлении указываются: цель, для которой испрашивается земельный участок; намечаемое место его размещения и примерная площадь, другие вопросы

Ходатайство должно быть рассмотрено в 3-дневный срок. Если нет оснований для отказа заявителю, создается комиссия для выбора земельного участка, определяется порядок ее работы, а заинтересованному лицу поручается обеспечить подготовку необходимых земельно-кадастровых материалов. Результаты работы комиссии оформляются актом выбора земельного участка по установленной форме, в котором указываются:

1)условия предоставления участка;

2)обоснование наиболее целесообразного места размещения земельного

участка;

3)состав и качество земель, наличие , ограничений (обременении) прав

ииспользования земельного участка;

4)обоснование необходимости размещения объекта;

5)срок подготовки проектно-сметной документации на строительство объекта с учетом ее государственной экспертизыи другие обстоятельства

Выполняя поручение местного исполнительного и распорядительного органа, заявитель представляет упомянутый акт в организацию по землеустройству и геодезии, с которой заключает договор подряда о подготовке необходимых земельно-кадастровых материалов.

Разработка проекта отвода земельного участка осуществляется организацией по землеустройству на основании договора подряда, заключенного с заинтересованным лицом (п. 25 Положения о порядке изъятия

ипредоставления земельного участка). В проекте отвода обосновываются размер и границы предоставляемого земельного участка, определяются состав

икачество земель этого участка, наличие сервитута, ограничений (обременении) прав в использовании земельного участка, срок и условия пользования ям, в том числе срок возврата (при предоставлении его во временное пользование, аренду), фактические размеры убытков и потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, условия

106

использования снимаемого с этого участка плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой растительности и использования получаемой древесины, восстановления нарушенных мелиоративных систем.

Местный исполком, удовлетворяя ходатайство заявителя о выделении земельного участка, в своем решении указывает:

1)землепользователи, из земель которых изымается земельный участок;

2)площадь и виды изымаемых земель;

3)лица, которым предоставляется земельный участок;

4)вещное право на земельный участок;

5)цель предоставления земельного участка;

6)наличие ограничений (обременения) прав в использовании земельного участка, в том числе земельного сервитута и др.

Если предоставляемый участок находится на каком-либо праве у другого лица, то предоставление земельного участка возможно только после его изъятия в установленном порядке. В этом случае изъятие и предоставление осуществляются в одном процессе.

Если земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставляется в аренду, после принятия соответствующего решения между соответствующим исполнительным комитетом (администрацией свободной экономической зоны) и заинтересованным лицом заключается договор аренды. Договор аренды земельного участка подготавливается соответствующей землеустроительной службой местного исполнительного комитета в соответствии с типовой формой, установленной постановлением Совета Министров Республики Беларусь.

Законодательством предусмотрено внесение платы за земельный участок при предоставлении земель в частную собственность или платы за право заключения договора аренды земельного участка. При предоставлении земельного участка в административном порядке размер указанной платы определяется на основании кадастровой стоимости.

На основании решения местного исполкома устанавливаются границы земельного участка на местности.

Установление границ земельного участка на местности осуществляется организацией по землеустройству либо иным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании договора субподряда. Границы земельных участков закрепляются межевыми знаками (п. 38-41 Положения о порядке изъятия и предоставления земельного участка).

Гражданин, ИП, юридическое лицо в течение 2 месяцев со дня получения решения (выписки из решения) о предоставлении им земельного участков, заключение договоров аренды земельных участков, а также со дня осуществления сделки с недвижимым имуществом, влекущей переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений прав на них.

Государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него, выдача свидетельства (удостоверения) о

107

государственной регистрации осуществляются территориальной организацией по государственной регистрации. В зависимости от условий договора подряда между организацией по землеустройству и заявителем обратиться за государственной регистрацией может землеустроительная организация с сообщением заинтересованному лицу о дате и месте получения свидетельства о государственной регистрации либо заинтересованное лицо самостоятельно. Право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации.

Юридическое лицо, ИП в течение 6 месяцев, гражданин – в течение 1 года со дня получения свидетельства о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него обязаны приступить к его занятию в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка).

8.2. Порядок передачи земельных участков в государственную собственность

Ст. 54 КоЗ предусматривает два способа добровольной передачи земельных участков:

-безвозмездно;

-путемвыкупа.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, в государственную собственность производится на основании их заявлений по решению Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией.

Добровольная передача земельных участков, находящихся в частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь,

в государственную собственность производится на основании их заявлений по решению областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного исполнительного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией.

Применительно к переходу земельных участков в государственную собственность в результате добровольной передачи или отчуждения соответствующему исполкому законодательство не определяет эти действия как сделки (например, дарение).

Передача земельного участка в собственность Республики Беларусь осуществляется после его выкупа, возмещения убытков, а также после осуществления государственной регистрации прекращения права частной собственности на него.

Выкуп не производится в случае, если по волеизъявлению собственника взамен изымаемого земельного участка ему предоставляется равноценный земельный участок.

Выкуп земельного участка для государственных нужд производится в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по его кадастровой стоимости на дату выкупа, за исключением выкупа земельного

108

участка, приобретенного в установленном порядке в собственность по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность. В этом случае собственнику возмещается стоимость приобретенного по результатам аукциона земельного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.

В соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков при необходимости использования земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд право частной собственности на этот участок может быть прекращено с одновременным выкупом такого участка и передачей его в собственность Республики Беларусь по решению местного исполнительного комитета при наличии письменного согласия собственника земельного участка на его изъятие для государственных нужд.

8.3. Аукционный порядок распределения земельных участков

Земельным законодательством предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность и аренду по результатам аукционов, за исключением предоставления субъектам и для целей, предусмотренных п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667.

Земельные аукционы условно можно разделить на две группы:

Первая группа:

аукционы по продаже земельных участков в частную собственность, т.е. с аукциона продается непосредственно земельный участок:

- гражданам Республики Беларусь - для строительства и обслуживания одноквартирных или блокированных жилых домов;

- негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь — в случаях, предусмотренных законодательством.

Вторая группа:

аукционы по продаже права аренды земельного участка либо права проектирования и строительства капитального строения, т. е. на аукционе приобретается не земельный участок, а право заключения договора аренды этого участка с уполномоченным государственным органом на определенный срок либо право проектирования и строительства капитального строения взамен сносимого на предоставляемом земельном участке.

Порядок проведения названных аукционов определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462. Важнейшим отличием аукционного порядка предоставления земельного участка является то, что на аукцион выставляются уже сформированные земельные участки, зарегистрированные в государственном земельном кадастре (едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

Информацию о проводимых аукционах можно узнать на сайте Госкомимущества – www.gki.gow.by.

109

Аукционы проводятся: местными исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией или уполномоченными ими государственными организациями на основании решения исполкома.

Предмет аукциона: земельный участок, право заключения договора аренды земельного участка, недвижимое имущество и право заключения договора аренды земельного участка, необходимого для его обслуживания, право проектирования и строительства капитального строения

Участниками аукциона могут быть граждане Республики Беларусь, негосударственные юридические лица, аукционов по аренде – граждане, ИП, юридические лица, аукциона на проектирование и строительство – ИП и юридические лица, аукционы по продаже недвижимости - граждане, ИП, юридические лица, иностранные инвесторы.

Закрытые аукционы не допускаются. Открытость аукциона означает:

1.обязательное опубликование извещения в СМИ не позднее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона с указанием всей необходимой информации

опредмете аукциона;

2.аукцион проводится при наличии двух и более участников;

3.участвовать в аукционе субъект имеет право при условии оформления пакета документов по перечню, указанном в извещении, и уплаты задатка (по общему правилу не более 10 % от начальной цены предмета аукциона);

4.открытость не подразумевает открытость сведений об участниках аукциона.

На основании решения исполнительного комитета о проведении аукциона создается комиссия по организации и проведению аукциона или

определяется государственная организация по его проведению, которые и определяют условия аукциона (в т. ч. шаг аукциона (от 5 до 15 % от предыдущей цены), проводят аукцион и оформляют результаты, разрешают споры и др.).

Начальная цена предмета аукциона определяется:

земельного участка, предоставляемого в частную собственность, в размере не ниже его кадастровой стоимости;

если предметом аукциона является право на заключение договора аренды - на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды.

Не допускается начало торгов и продажа предмета аукциона по начальной цене.

Для участия в аукционе гражданин, юридическое лицо (лично либо через своего представителя или уполномоченное должностное лицо) в установленный в извещении срок подают заявление об участии в аукционе с

указанием кадастровых номеров и адресов земельных участков, которые они желают приобрести в частную собственность или аренду, а также заверенную копию платежного поручения о внесении задатка.

Аукцион проводится в месте, день и час, указанные в извещении. Результаты аукциона в день проведения аукциона оформляются протоколом, который подписывается членами комиссии и победителем аукциона.

110