4. Правовое регулирование обязательств найма

   1. Вопросы:

1. Понятие, признаки и виды обязательств. Соотношение социального и коммерческого найма

2. Договор коммерческого найма

1. Особенности договора ссуды

1. НПА:

1. Гл. 7 ЖК

2. Ст. 31 СК

3. 1. Понятие, признаки и виды обязательств. Соотношение социального и коммерческого найма

Под наймомпонимаются отношения по предоставлению во владение и пользование за плату жилого помещения.

По правовой природеотношения являются имущественными, относительными и сложными. К их признакам относятся:

1. в качестве объекта отношений выступает жилое помещение (ст. 15 ЖК), то есть физическая недвижимость, обладающая индивидуально-определёнными признаками.

2. использование жилого помещения носит строго целевой характер, то есть он предназначено для проживания. Соответственно, выполняет функции жизнеобеспечения физического лица

1. сторонами отношений являются наймодатель как собственник помещения, в качестве которого может выступать любой субъект, а также наниматель, в качестве которого всегда выступает только физическое лицо

(!)Юр. лицам жилые помещения могут предоставляться на основании договора аренды с условием последующего предоставления жилых помещений в пользование физических лиц.

4. права нанимателя являются обременением имущества, в соответствии с чем смена собственника не влечет их прекращения. Кроме того права носят абсолютный характер, то есть пользуются абсолютной защитой от нарушений со стороны любых третьих лиц, в том числе и со стороны собственника.

5. По правовой природе отношения являются возмездными, что выражается в обязанности по внесению платы за пользование — плата за найм

Различаются виды найма - социальный и коммерческий. При этом если отношения по социальному найму регулируются ЖК, то по коммерческому — ГК. Соответственно имеет место разноотраслевое правовое регулирование

1. Соотношение социального и коммерческого найма.

1. В соответствии с социальным наймом в качестве объекта выступает жилое помещение, находящееся в публичной собственности. Соответственно, в качестве наймодателя выступают государство или муниципалитет в лице уполномоченных органов. В порядке же коммерческого в пользование предоставляются жилые помещения, находящиеся в частной собственности, поэтому в качестве наймодателя выступают физические или юридические лица

2. Отношения по социальному найму возникают на основании сложного юридического факта, в который включается постановка на учёт нуждающихся и малоимущих граждан, вынесение решения о предоставлении жилого помещения и договор социального найма. Для возникновения лишь по коммерческому достаточно договора.

3. Целью социального найма является обеспечение конституционного права на жилище (ст. 40), соответственно жилые помещения предоставляются для обеспечения или улучшения жилищных условий нуждающихся. Коммерческий же найм предполагает извлечение дохода. В порядке социального найма жилые помещения предоставляются в соответствии с нормами, утверждаемыми уполномоченными органами. В порядке же коммерческого размер жилого помещения определяется по соглашению сторон.

1. 4.Плата за жилое помещение в социальном найме определяется в соответствии с тарифами, утвержденными в централизованном порядке. При этом плата вносится не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым. В соответствии с коммерческим размер и порядок внесения платы определяются по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения — по правилам социального найма.

6. Прекращение договора социального найма осуществляется в связи с выездом нанимателя на другое постоянное место жительства либо в результате выселения в порядке, установленном законом. Коммерческий же прекращается истечением срока договора либо в результате отказа нанимателя после предварительного уведомления о том за три месяца. По инициативе наймодателя коммерческий найм прекращается в судебном порядке.

7. Отношения по социальному найму возникают на неопределённый срок. Отношения же коммерческого предполагают максимальный законный срок — 5 лет. При этом наниматель обладает преимущественным правом на перезаключение договора

8. Аналогично нанимателю как по социальному, так и по коммерческому найму допускается совместное проживание с ними членов семьи. Однако в соответствии с социальным наймом наниматель и члены его семьи обладают равными как правами, так и обязанностями по отношению к наймодателю. В коммерческом же найме права и обязанности закрепляются за нанимателем, у членов же семьи только права.