4. 2. Договор коммерческого найма

В соответствии с договором коммерческого найманаймодатель обязуется предоставить жилое помещение для проживания, а наниматель обязуется вносить плату за пользование.

По правовой природедоговор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Договор заключается в письменной форме, соблюдение которой является условием заключения.

Сторонами договораявляются:

1. наймодатель, в качестве которого может выступать:

а) собственник жилого помещения

б) управомоченное собственником лицо

В качестве субъекта наймодателя по общему правилу может выступать любое лицо. Однако публичный субъект может выступать стороной по договору только в порядке и на условиях, установленных правовыми актами.

2. Наниматель, в качестве которого всегда выступает физическое лицо. При этом право найма обладает смешанной природой и является обязательственно-вещным. При этом вещный характер обусловлен абсолютной защитой, а также для него характерно «право следования». Соответственно право найма является обременением имущества.

Содержание договора:

1. Общим существенным условием является условие о предмете, который считается определённым, если согласованы индивидуально-определённые характеристики жилого помещения. При этом в качестве объекта договора может выступать только изолированное жилое помещение.

2. К иному существенному условию относится перечень лиц, вселяемых одновременно с нанимателем при заключении договора для постоянного проживания.

3. Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан:

а) Предоставить жилое помещение во владение и пользование. Соответственно на основании договора предоставляются одновременно два вида правомочий, что влечёт смену сферы владения.

б) Предоставляемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания и свободным от прав третьих лиц

(!)Пригодность определяется возможностью постоянного (круглогодичного) использования без угрозы причинения вреда здоровью.

в) обязан осуществлять капитальный ремонт, а также обеспечивать надлежащее состояние имущества, если жилое помещение находится в многоквартирном доме

(!)Как собственник, наймодатель имеет право на перееоборудование жилого помещения, однако оно допускается только с согласия на то нанимателя.

Наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению. Нарушение исполнения этой обязанности предоставляет наймодателю право на расторжение договора (в суде)

б) обязан обеспечивать сохранность жилого помещения. В противном случае наймодатель может требовать расторжения договора

в) обязан вносить плату за найм. Нарушение исполнения этой обязанности за период в шесть месяцев влечет право наймодателя на расторжение договора

(!)Размер платы устанавливается по соглашению сторон в момент возникновения правоотношений. Последующее изменение допускается только в порядке и на условиях, установленных договором

г) обязан производить текущий ремонт, если иное не установлено договором

д) обязан самостоятельно вносить плату за содержание в период пользования (коммунальные платежи), если иное не установлено договором.

К правам нанимателяотносятся:

а) право на проживание, которым наряду с нанимателем обладают и иные третьи лица, вселяемые для проживания.

(!)У третьих лиц только права. Соответственно, обязанности по договору возлагаются на нанимателя, как сторону в обязательстве.

б) преимущественное право на перезаключение договора найма. При этом, если наймодатель отказал в реализации такого права, то для него установлены ограничения по заключению аналогичного договора с третьими лицами в течение одного года. В противном случае наниматель может требовать признания договора недействительным или возмещения убытков.

в) право на вселение для проживания третьих лиц

Перезаключение и продление договора найма

1. В целях осуществления перезаключения договора наймодатель обязан до окончания срока договора за три месяца предложить нанимателю перезаключение договора на аналогичных или иных условиях, определяемых по соглашению сторон.

2. Если наймодатель не исполнил обязанность по предложению перезаключения договора и наниматель по истечении срока договора не отказался от него, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Прекращение договора

1. Вне зависимости от срока договора наниматель обладает правом на прекращение договора в одностороннем порядке в любое время после предварительного уведомления о том наймодателя за три месяца.

2. Наймодатель имеет право на прекращение договора в случаях, установленных законом или договором в судебном порядке. При этом выселение нанимателя допускается также на основании решения суда.

Виды договора коммерческого найма

Виды договора различаются в зависимости от срока.

(!)Срок договора не является существенным условием, соответственно договор может быть как на определённый, так и на неопределённый срок.

1. Долгосрочный найм, т. е. срок договора, которого определён как год и более.

(!)Максимальный законный срок договора определяется в пять лет. При этом если срок договора не определён, то договор считается заключенным на пять лет.

2. Краткосрочный найм, т. е. срок которого определён до одного года. К особенностям такого договора относятся:

а) у нанимателя отсутствует право на преимущественное перезаключение договора.

б) наниматель не имеет права на вселение третьих лиц