Тема 6. Формы инвестиций: лизинг, ипотека, соглашение о разделе продукции, венчур, концессии.

6.1.Понятие лизинг.

6.2. Венчурные инвестиции.

6.3. Понятие ипотека.

6.4.Привлечение инвестиций в особые экономические зоны.

6.5.Понятие концессии.

6.7.Положения соглашения о разделе продукции.

Изучаемое.

6.1.Финансовый лизинг это операция по специальному приобретению имущества в собственность и последующей сдачей его во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку эксплуатации и амортизации всей стоимости имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от финансовой сделки. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования в рассрочку. Финансовый лизинг характеризуется трехсторонним характером взаимоотношений.

Основные признаки, характеризующие финансовый лизинг, состоят в следующем:

-лизингодатель приобретает имущество не для собственного использования, а специально для передачи его в лизинг;

-право выбора имущества и его продавца принадлежит пользователю;

-продавец имущества знает, что имущество специально приобретается для сдачи его в лизинг; имущество непосредственно поставляется пользователю и принимается им в эксплуатацию;

-претензии по качеству имущества, его комплектности, исправлению дефектов в гарантийный срок лизингополучатель направляет непосредственно продавцу имущества;

-риск случайной гибели и порчи имущества переходит к лизингополучателю после подписания акта приемки-сдачи имущества в эксплуатацию.

Финансовый лизинг имеет несколько различных видов, которые получили самостоятельное название.

Одним из основных видов лизинга является международный лизинг. Таким, согласно Конвенции УНИДРУА, признаются лизинговые отношения, когда лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами различных государств. Резидентом какого государства при этом является поставщик не имеет значения. Международный лизинг может быть как экспортным, так и импортным.

Выгодность применения сделок международного лизинга - в использовании благоприятного налогового режима, установленного в той или иной стране.Это можно представить как экспорт налоговых льгот из страны лизингодателя в страну лизингополучателя. В свою очередь, лизингополучатель получает преимущества ввиду того, что в стране лизингодателя можно привлечь финансирование под более низкие проценты, и таким образом уменьшается общая стоимость сделки.

  Оперативный лизинг, в отличие от финансового лизинга, предполагает, что по окончании отношений и выплате оговоренных платежей объект лизинга возвращается лизингодателю. Развитие лизинга в России делает этот инструмент все более востребованным, тогда как еще несколько лет назад этот продукт упоминался в основном в дискуссиях о зарубежном опыте. Иногда его еще называют операционным, или эксплуатационным лизингом. Ввиду своей специфики договора оперативного лизинга чаще краткосрочные и больше похожи на традиционные договора аренды. Как правило, имущество не приобретается специально, и сдается в лизинг многократно. Вследствие этого предмет оперативного лизинга должен обладать высокой ликвидностью.

Несмотря на то, что в России оперативный лизинг пока развит слабо, он имеет свою определенную рыночную нишу и проявляет тенденцию к возрастанию, несмотря на отсутствие налоговых преимуществ. Во-первых, это поставки высокотехнологичного оборудования, которое быстро устаревает, и поэтому для клиента выгоднее обновлять его каждые два-три года, чем получать в собственность. Во-вторых, это поставки оборудования для выполнения разовых или сезонных работ, например в строительстве или сельском хозяйстве. Высок спрос и на краткосрочную аренду транспортных средств.

Более того, в лизинг можно взять даже предприятие – имущественный комплекс, включающий в себя все необходимое для ведения определенной предпринимательской деятельности: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права и обязательства предприятия, фирменное наименование, товарные марки и знаки. По существу, возможности лизинга практически неограниченны.

Лизинг (от англ. lease - аренда) - это комплекс имущественных отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (движимого и недвижимого имущества) во временное пользование на основе его приобретения и сдачу в долгосрочную аренду.

Лизинг является видом инвестиционной деятельности, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование.

Особенности лизинговых операций по сравнению с традиционной арендой заключаются в следующем:

-объект сделки выбирается лизингополучателем, а не лизингодателем, который приобретает оборудование за свой счет

-срок лизинга, как правило, меньше срока физического износа оборудования;

-по окончании действия контракта лизингополучатель может продолжить аренду по льготной ставке или приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости;

-в роли лизингодателя обычно выступает кредитно-финансовый институт - лизинговая компания, банк.

Лизинг имеет признаки производственного инвестирования и кредита. Его двойственная природа заключается в том, что, с одной стороны, он характеризуется инвестициями капитала, поскольку предполагает вложение средств в материальное имущество в целях получения дохода, а с другой стороны - сохраняет признаки кредита: предоставляется на началах платности, срочности, возвратности.

Выступая как разновидность кредита в основной капитал, лизинг вместе с тем отличается от традиционного кредитования. Обычно лизинг рассматривают как форму кредитования приобретения (пользования) движимого и недвижимого имущества, альтернативную банковскому кредиту с рассрочкой выкупа. Преимущества лизинга перед кредитованием состоят в следующем:

-компания-лизингополучатель может получить имущество в лизинг для реализации инвестиционного проекта без предварительного накопления определенной суммы собственных средств и привлечения иных внешних источников;

-лизинг может быть единственным методом финансирования инвестиционных проектов, реализуемых компаниями, еще не имеющими кредитной истории и достаточных активов для обеспечения залога, а также компаний, находящихся в трудном финансовом положении;

-оформление лизинга не требует таких гарантий, как получение банковского кредита, поскольку обеспечением лизинговой сделки является имущество, взятое в лизинг;

-использование лизинга повышает коммерческую эффективность инвестиционного проекта, в частности, за счет льгот по налогообложению и применения ускоренной амортизации, а также удешевления некоторых работ, связанных с приобретением имущества (например, участие в предпродажной подготовке оборудования, контроль качества, монтаж оборудования, консультационные, координирующие и информационные услуги);

-лизинговые платежи отличаются значительной гибкостью, они обычно устанавливаются с учетом реальных возможностей и особенностей конкретного лизингополучателя;

-если банковский кредит на приобретение оборудования выдается обычно в размере 60–80% его стоимости, то лизинг обеспечивает полное финансирование капитальных затрат, причем не требующее немедленного начала выплат лизинговых платежей.

Основные элементы лизинговых операций: предмет лизинга, субъекты лизинга, срок лизинга, услуги, предоставляемые по лизингу, лизинговые платежи

Предметом лизинга может быть движимое и недвижимое имущество за исключением земельных участков и других природных объектов.

Субъектами лизинга в зависимости от его вида могут быть две и более сторон. В классической лизинговой сделке участвуют изготовитель (поставщик) лизингового имущества, лизингодатель (лизинговые фирмы, компании и банки) и лизингополучатель (предприятие, нуждающееся в лизинговом имуществе). Однако в случае реализации масштабных проектов число участников может увеличиться.

Субъектов лизинга можно подразделить на прямых и косвенных участников.

К прямым участникам относят:

-лизинговые фирмы, компании и банки, выступающие как лизингодатели;

-производственные (промышленные и сельскохозяйственные), торговые и транспортные предприятия и население (лизингополучатели);

-поставщики объектов сделки - производственные (промышленные) и торговые компании.

Косвенными участниками являются:

-коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок;

-страховые компании;

-брокерские и другие посреднические фирмы.

Лизинговые фирмы по характеру деятельности подразделяются на специализированные и универсальные. Специализированные фирмы, как правило, имеют дело с одним видом товара (легковые автомобили, контейнеры) или с товарами одной группы стандартных видов (строительное оборудование, оборудование для текстильных предприятий). Обычно эти компании располагают собственным парком машин или запасом оборудования, сами осуществляют техническое обслуживание и следят за поддержанием его в нормальном эксплуатационном состоянии. Универсальные лизинговые фирмы передают в аренду самые разнообразные виды машин и оборудования. Они предоставляют арендатору право выбора поставщика необходимого ему оборудования, размещения заказа и приемки объекта сделки. Техническое обслуживание и ремонт предмета аренды осуществляет или поставщик, или сам лизингополучатель. Лизингодатель, таким образом, выполняет фактически функцию структуры, организующей финансирование сделки.

Лизинговые фирмы в большинстве своем представляют собой дочерние компании или филиалы промышленных и торговых фирм, банков и страховых обществ. Чаще всего лизинговые компании создаются при активном финансовом участии банков. Внедрение банков на рынок лизинговых услуг связано с тем, что лизинг является капиталоемким видом бизнеса, а банки — основными держателями денежных ресурсов. Кроме того, лизинговые услуги по своей экономической природе тесно связаны с банковским кредитованием и являются своеобразной альтернативой. Конкуренция на финансовом рынке вынуждает банки расширять лизинговые операции, что дает основание относить банки к первой категории субъектов, осуществляющих лизинговые операции. При этом банки контролируют и независимые лизинговые фирмы, предоставляя им кредиты. Кредитуя лизинговые общества, они косвенно финансируют лизингополучателей в форме товарного кредита.

Ко второй категории фирм, осуществляющих лизинговые операции, относятся промышленные и строительные фирмы, использующие для сдачи в аренду собственную продукцию. К третьей категории фирм, осуществляющих сделки на основе лизинга, можно отнести различные посреднические и торговые фирмы.

Комплекс лизинговых отношений в российских условиях, как правило, предполагает:

-договор купли-продажи между лизинговой компанией и изготовителем (поставщиком) на приобретение оборудования, где изготовитель (поставщик) выступает в роли продавца, а лизинговая компания — покупателя;

-договор лизинга между лизинговой компанией и лизингополучателем, по которому лизинговая компания передает лизингополучателю во временное пользование оборудование, купленное у продавца специально для этой цели.

В случае если договор лизинга предполагает продажу имущества после окончания срока договора, то отношения по временному использованию переходят в отношения купли-продажи между лизингодателем и лизингополучателем, но только после окончания срока действия договора либо при досрочном выкупе оборудования;

-кредитный договор. Наличие кредитного договора характерно для лизинговых компаний, принадлежащих банку либо входящих в банковскую группу или финансовую корпорацию.

Срок лизинга - это время действия лизингового договора. При его определении учитывают срок службы имущества, амортизационный период, циклы появления более производительного или более дешевого аналога объекта сделки, темпы инфляции, рыночную конъюнктуру.

В составе услуг, предоставляемых по лизингу, выделяют: технические (транспортировка, монтаж, наладка и ремонт оборудования), консультативные и прочие услуги.

Размеры и периодичность уплаты лизинговых платежей определяются договором лизинга. Обычно они включают одну или несколько составляющих, рассчитываемых по установленным договором ставкам от соответствующей базы (за базу при исчислении отдельных составляющих лизингового платежа принимается либо первоначальная, либо балансовая, либо остаточная, либо не возмещенная к моменту платежа стоимость лизингового имущества). Размеры платежей или порядок их исчисления по шагам расчетного периода могут меняться.

Условия лизингового договора в ряде случае могут предусматривать ускоренную амортизацию лизингового имущества. Повышающий коэффициент к норме амортизации устанавливается по соглашению сторон в пределах от 1 до 3. Повышенная норма амортизации позволяет уменьшить налогооблагаемую прибыль в период ее применения. После выкупа лизингового имущества на него вновь распространяется обычный порядок начисления амортизации

Расходы на страхование лизингового имущества осуществляет лизингодатель или лизингополучатель в зависимости от условий договора. По соглашению сторон лизингодатель может взять на себя не только затраты по приобретению лизингового оборудования, но и другие затраты (дополнительные услуги), связанные с этим приобретением, подбор изготовителя, доставку, уплату таможенных пошлин, участие в монтаже и пусконаладке, обучение персонала. В противном случае эти затраты осуществляются лизингополучателем, относятся на стоимость основных средств и амортизируются одновременно с оборудованием. Аналогично лизингодатель при необходимости может оплатить комплект малоценных и быстроизнашивающихся предметов, поставляемых вместе с оборудованием.

В наиболее общем виде суть лизинговой сделки состоит в следующем. Лизингополучатель, у которого нет свободных финансовых средств, обращается в лизинговую компанию с деловым предложением о заключении лизинговой сделки, согласно которой лизингополучатель выбирает продавца, располагающего требуемым имуществом, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингополучателю во временное владение и пользование за оговоренную в договоре плату. По окончании срока лизингового договора в зависимости от его условий лизингополучатель может: купить объект сделки, но по остаточной стоимости; заключить новый договор; вернуть объект сделки лизинговой компании.

Рисунок.Схема лизинговой сделки.

Организация лизинговых операций существенно различается в зависимости от вида лизинга, участвующих субъектов, специфики национального законодательства. Механизм лизинга регулируется федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ.

Рассмотрим наиболее распространенный способ осуществления лизинговых сделок.1. Подписание лизингового договора. В целях получения необходимого оборудования лизингополучатель представляет лизинговой компании заявку на аренду, в которой указываются вид имущества, его характеристики и срок пользования им, поставщик (предприятие-изготовитель). В заявке также содержатся данные, характеризующие производственную и финансовую деятельность лизингополучателя. После анализа представленных сведений лизинговая компания принимает решение, доводит его до сведения лизингополучателя с приложением общих условий лизингового контракта и одновременно информирует поставщика оборудования о намерении лизинговой компании приобрести оборудование.

Лизингополучатель, ознакомившись с общими условиями лизингового соглашения, высылает лизингодателю письмо с подтверждением-обязательством и подписанным экземпляром общих условий договора, приложив к нему бланк заказа на оборудование. Этот документ составляется фирмой-поставщиком и визируется лизингополучателем.

2. Приобретение товара. Получив экземпляр договора и бланк заказа (могут использоваться договор купли-продажи оборудования, заключаемый поставщиком и лизинговой фирмой, или наряд на поставку), лизингодатель подписывает заказ и высылает его поставщику оборудования.

3. Поставка товара.

4. Приемка товара. Обязанности по приемке оборудования возлагаются на лизингополучателя. Поставщик, как правило, осуществляет монтаж и ввод в эксплуатацию объекта сделки. По окончании работы составляется протокол приемки, свидетельствующий о фактической поставке оборудования, его монтаже и вводе в действие без претензий к поставщику.

5. Кредитование банком лизинговой операции (при необходимости). Обычно лизинговая фирма получает кредит у банка, принимавшего активное участие в ее создании.

6. Оплата поставки.

7. Выплата лизинговых платежей. Они предполагают погашение стоимости взятого в аренду лизингового имущества, оплату процентов, а также некоторые другие расходы.

8. Возврат кредита с уплатой процентов по нему. Этот этап является необходимым в случае привлечения для финансирования лизинговой сделки банковского кредита. В основе различения оперативного и финансового лизинга лежит критерий окупаемость имущества. В этом плане оперативный лизинг представляет собой лизинг с неполной окупаемостью, а финансовый - лизинг с полной окупаемостью.

Предприятия с низким уровнем доходов не могут воспользоваться своими налоговыми льготами и, арендуя имущество, передают эти льготы арендодателю, который, в свою очередь, снижает процентную ставку. Лизинг на налоговой основе требует от арендодателя довольно высокого уровня налогооблагаемой прибыли и финансовых ресурсов.

6.2.Одной из форм финансирования инвестиционных проектов путем создания нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, является венчурное финансирование. Понятие венчурный капитал (от англ. venture - рискованное предприятие, рискованное начинание) означает рисковый капитал, инвестируемый, прежде всего, в новые сферы деятельности, связанные с большим риском. Венчурное финансирование позволяет привлечь средства для осуществления начальных стадий реализации инвестиционных проектов инновационного характера (разработка и освоение новых видов продукции и технологических процессов), характеризующихся повышенными рисками, но вместе с тем возможностями существенного возрастания стоимости предприятий, созданных в целях реализации данных проектов. В этом отношении венчурное инвестирование отличается от финансирования (путем покупки дополнительной эмиссии акций, паев) существующих предприятий, доли которых могут приобретаться в целях дальнейшей перепродажи.

Венчурное финансирование предполагает привлечение средств в уставный капитал предприятия инвесторов, которые изначально предполагают продать свою долю в предприятии после того, как ее стоимость в ходе реализации инвестиционного проекта возрастет. Доходы, связанные с дальнейшим функционированием созданного предприятия, будут получать те лица, которые приобретут у венчурного инвестора его долю.

Венчурные инвесторы (физические лица и специализированные инвестиционные компании) вкладывают свои средства в расчете на получение значительной прибыли. Предварительно они с помощью экспертов детально анализируют как инвестиционный проект, так и деятельность предлагающей его компании, финансовое состояние, кредитную историю, качество менеджмента, специфику интеллектуальной собственности. Особое внимание уделяется степени инновационности проекта, которая во многом предопределяет потенциал быстрого роста компании.

К венчурным обычно относят небольшие предприятия, деятельность которых связана с большой степенью риска продвижения их продукции на рынке. Это предприятия, разрабатывающие новые виды продуктов или услуг, которые еще неизвестны потребителю, но имеют большой рыночный потенциал. В своем развитии венчурное предприятие проходит ряд этапов, каждый из которых характеризуется различными возможностями и источниками финансирования.

На первом этапе развития венчурного предприятия, когда создается прототип продукта, требуются незначительные финансовые средства; вместе с тем отсутствует и спрос на данный продукт. Как правило, источником финансирования на этом этапе выступают собственные средства инициаторов проекта, а также правительственные гранты, взносы отдельных инвесторов.

Второй (стартовый) этап, на котором происходит организация нового производства, характеризуется достаточно высокой потребностью в финансовых средствах, в то время как отдачи от вложенных средств практически еще нет. Основная часть издержек здесь связана не столько с разработкой технологии производства продукта, сколько с коммерческой его составляющей (формирование маркетинговой стратегии, прогнозирование рынка). Именно этот этап образно называют «долиной смерти», поскольку из-за отсутствия финансовых средств и неэффективного менеджмента 70–80% проектов прекращают свое существование. Крупные компании, как правило, не участвуют в инвестировании венчурного предприятия в данный период его развития; основными инвесторами выступают физические лица, так называемые ангелы или бизнес-ангелы, вкладывающие личный капитал в осуществление рисковых проектов.

Третий этап является этапом раннего роста, когда начинается производство продукта и происходит его рыночная оценка. Обеспечивается определенная рентабельность, однако прирост капитала не является значительным. На этом этапе венчурное предприятие начинает представлять интерес для крупных корпораций, банков, других институциональных инвесторов. Для венчурного финансирования создаются фирмы венчурного капитала в форме фондов, трастов, ограниченных партнерств.

Венчурные фонды обычно образуются путем продажи успешно работающего венчурного предприятия и создания фонда на определенный срок с определенным направлением и объемом инвестирования. При создании фонда в виде партнерства фирма-организатор выступает как главный партнер; она вносит незначительную часть капитала, привлекая средства других инвесторов, но полностью отвечает за управление фондом. После сбора целевой суммы фирма венчурного капитала закрывает подписку на фонд и переходит к его инвестированию. Разместив один фонд, фирма обычно переходит к организации подписки на следующий фонд. Фирма может управлять несколькими фондами, находящимися на различных стадиях развития, что способствует распределению и минимизации риска.

На завершающем этапе развития венчурного предприятия происходит выход венчурных инвесторов из капитала финансирумых ими компаний. Наиболее распространенными способами такого выхода являются: выкуп акций остальными собственниками финансируемой компании, выпуск акций посредством первичного размещения капитала, поглощение компании другой фирмой.

При развитии новых технологий и широком распространении производимой продукции венчурные предприятия могут достигать высокого уровня рентабельности производства. При средней ставке доходности по государственным ценным бумагам в 8% венчурные инвесторы вкладывают свои средства, рассчитывая на годовую рентабельность, равную 30-35%.

Таким образом, исходя из характера венчурного предпринимательства, венчурный капитал является рисковым и вознаграждается за счет высокой рентабельности производства, в которое он инвестируется. Венчурный капитал имеет ряд и других особенностей. К ним можно отнести, в частности, ориентацию инвесторов на прирост капитала, а не на дивиденды на вложенный капитал. Поскольку венчурное предприятие начинает размещать свои акции на фондовом рынке через несколько лет после инвестирования, венчурный капитал имеет длительный срок ожидания рыночной реализации и величина его прироста выявляется лишь при выходе предприятия на фондовый рынок. Соответственно и учредительская прибыль, являющаяся основной формой дохода на венчурный капитал, реализуется инвесторами после того, как акции венчурного предприятия начнут котироваться на фондовом рынке.

Для венчурного капитала характерно распределение риска между инвесторами и инициаторами проекта. В целях минимизации риска венчурные инвесторы распределяют свои средства между несколькими проектами, в то же время один проект может финансироваться рядом инвесторов. Венчурные инвесторы, как правило, стремятся непосредственно участвовать в управлении предприятием, принятии стратегических решений, так как они непосредственно заинтересованы в эффективном использовании вложенных средств. Инвесторы контролируют финансовое состояние компании, активно содействуют развитию ее деятельности, используя свои деловые контакты и опыт в области менеджмента и финансов.

6.3.Ипотечные ссуды. Ссуда под залог недвижимости (ипотека) - один из важнейших источников долгосрочного финансирования. Владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качества обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения задолженности.

Наиболее распространенными объектами залога являются земля и недвижимость, находящаяся в собственности юридических и физических лиц.

Для финансирования инвестиционных проектов используется несколько видов ссуд:

- стандартная ипотечная ссуда (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями);

-ссуда с ростом платежей (на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами);

-ипотека с изменяющейся суммой выплат (в льготном периоде выплачиваются только проценты и основная сумма долга не увеличивается);

-ипотека с залоговым счетом (открывается специальный счет, на который должник вносит некоторую сумму для подстраховки выплаты взносов на первом этапе осуществления проекта); заем со сниженной ставкой (залоговый счет открывает продавец поставляемого оборудования).

Одной из разновидностей срочных ссуд, используемых для финансирования инвестиционных проектов, является ссуда под залог недвижимости (ипотечная ссуда).

Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.

В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования, в частности:

-система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита;

-система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство;

-система, предусматривающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов);

-система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства.

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Рисунок 2. Договорные отношения при одноуровневой схеме

ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

-земельные участки, находящиеся в частной собственности;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

-жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи;

-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

-одноуровневая модель ипотечного кредитования;

-двухуровневая модель ипотечного кредитования.

В одноуровневой модели ипотечного кредитования(немецкая модель) кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

-между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

-между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

-между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования (американская модель) кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

Рисунок 3. Договорные отношения при двухуровневой схеме

ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагамиипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

6.4.Особая, cвободная или специальная экономическая зона (сокращённо ОЭЗ или СЭЗ) — ограниченная территория с особым юридическим статусом по отношению к остальной территории и льготными экономическими условиями для национальных и/или иностранных предпринимателей. Главная цель создания таких зон решение стратегических задач развития государства в целом или отдельной территории: внешнеторговых, общеэкономических, социальных, региональных и научно-технических задач.

ОЭЗ могут быть классифицированы по выполняемым функциям, степени интеграции в экономику и системам предоставляемых льгот. Зона свободной торговли (ЗСТ) - территория, выведенная за пределы национальной таможенной территории. Внутри проводятся операции по складированию товаров и их предпродажной подготовке (упаковка, маркировка, контроль качества). Промышленно-производственная зона (ППЗ) - часть национальной таможенной территории, внутри которой налажено производство конкретной промышленной продукции; при этом инвесторам предоставляются различные льготы. Технико-внедренческая зона (ТВЗ) - территория, выведенная за пределы национальной таможенной территории, внутри которой размещаются научно-исследовательские, проектные, конструкторские бюро и организации. Примеры ТВЗ: технопарки, технополисы. Туристско-рекреационная зона (ТРЗ) - территория, на которой ведется туристско-рекреационная деятельность - создание, реконструкция, развитие объектов инфраструктуры туризма и отдыха, развитие и оказание услуг в сфере туризма.

В России существуют особые экономические зоны четырёх типов: технико-внедренческие, промышленно-производственные, портовые и туристско-рекреационные. Кроме того, в Калининградской области с 1991 года действует ОЭЗ (СЭЗ «Янтарь», ОЭЗ в Калининградской области), условия функционирования которой на настоящий момент оговорены в федеральном законе «Об особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 10.01.2006г.№16-ФЗ

Промышленно-производственные особые экономические зоны создаются на участках территории, которые имеют общую границу и площадь которых составляет не более чем двадцать квадратных километров. Технико-внедренческие особые экономические зоны создаются не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более чем три квадратных километра.

Туристско-рекреационные особые экономические зоны и портовые особые экономические зоны создаются на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством Российской Федерации.

Портовые особые экономические зоны создаются на территориях морских портов и речных портов, открытых для международного сообщения и захода иностранных судов, территориях аэропортов, открытых для приема и отправки воздушных судов, выполняющих международные воздушные перевозки, а также на территориях, предназначенных в установленном порядке для строительства, реконструкции и эксплуатации морского порта, речного порта, аэропорта. Портовые особые экономические зоны не могут включать в себя имущественные комплексы, предназначенные для посадки пассажиров на суда, их высадки с судов и для иного обслуживания пассажиров.

Портовые особые экономические зоны создаются на участках территории, которые имеют общую границу и площадь которых составляет не более чем пятьдесят квадратных километров. Регулирование вопросов об увеличении указанной площади осуществляется постановлением Правительства Российской Федерации.

Особая экономическая зона, за исключением туристско-рекреационной особой экономической зоны и портовой особой экономической зоны, не может располагаться на территориях нескольких муниципальных образований. Особая экономическая зона, за исключением туристско-рекреационной особой экономической зоны и портовой особой экономической зоны, не должна включать в себя полностью территорию какого-либо административно-территориального образования.

В особой экономической зоне, за исключением туристско-рекреационной особой экономической зоны, не допускается размещение объектов жилищного фонда. На территории особой экономической зоны не допускается: разработка месторождений полезных ископаемых, их добыча, за исключением разработки месторождений минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, их добычи, и металлургическое производство в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности;

переработка полезных ископаемых, за исключением промышленного розлива минеральных вод, иного использования природных лечебных ресурсов, и переработка лома цветных и черных металлов;

производство и переработка подакцизных товаров (за исключением легковых автомобилей и мотоциклов).

Особые экономические зоны, за исключением портовых особых экономических зон, могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Не менее важно решение вопроса об участниках свободных зон - зарубежных и национальных инвесторах. Именно состав участников определяет успех или неудачу этой новой формы хозяйствования в экономической системе страны, а они зависят, прежде всего, от реакции инвесторов, которые захотели бы вложить свои капиталы в зоны. Анализ мирового опыта показывает, что разработчики свободных экономических зон сталкиваются с трудностями, связанными не только с различием стимулирующих факторов для иностранных и национальных инвесторов, но и с противоположным, а порой взаимоисключающим характером таких стимулов. То, что может быть основным стимулом для иностранного инвестора (например, выход на внутренний рынок), может иметь второстепенное значение для национального инвестора.

Создание свободных экономических зон осложняется тем, что стимулы и побудительные мотивы могут поразному пониматься иностранными и национальными инвесторами. Например, для местных инвесторов наличие в зонах хорошо развитой инфраструктуры может иметь большое стимулирующее значение для осуществления капиталовложений, а для иностранного инвестора такой «стимул» является обязательным предварительным условием рассмотрения возможности инвестиций в зону. При этом отправной точкой для иностранного инвестора будет не уровень инфраструктуры в зоне, а уровень и качество инфраструктуры в собственной стране или в других зарубежных странах. Местные инвесторы могут считать условия, созданные в какой-либо конкретной зоне, более чем исключительными и технически современными (например, система управления), в то время как иностранные инвесторы могут быть настроены более критически.

Расхождение в оценках привлекательности свободных экономических зон не исключает возможности «консенсуса» с иностранными инвесторами. Фактором, стимулирующим иностранного инвестора участвовать в зоне, является не качество инфраструктуры как предварительное условие, на беспошлинный импорт товаров и услуг, освобождение от налогов и другие льготы, а возможность получения прямого выхода на внутренний рынок. Не менее важно для них объем и возможность использования средств, получаемых в результате их деятельности в зоне. Проблема здесь заключается в необходимости перевода прибыли за рубеж, включая дивиденды по находящимся в обороте акциям. Без решения этого вопроса многие фирмы будут воздерживаться от вложения значительных капиталов в свободные экономические зоны.

Прямые иностранные инвестиции в свободные экономические зоны возможно рассматривать как метод постепенной интеграции иностранных фирм в национальную экономику. Поэтому на стадии планирования СЭЗ необходимо предусмотреть возможности установления прямых и обратных связей иностранных фирм с местными предпринимателями. Такие связи призваны обеспечить получение местных сырьевых товаров, компонентов, полуфабрикатов, комплексного оборудования и услуг. Доступ к местным ресурсам является важным стимулом для иностранных инвесторов. Но на практике добиться этого для иностранных фирм, действующих в зоне, может оказаться достаточно трудным делом и потребовать длительного времени. Уделяя большое внимание данному фактору, разработчики зоны стараются учитывать следующие моменты.

Во-первых, многие местные ресурсы, которые могли бы закупаться иностранными фирмами, уже являются дефицитными в стране. Рост спроса в результате выступления на рынке иностранных фирм, работающих в зоне, может только осложнить ситуацию. Если речь идет о ближайшей перспективе, то иностранные фирмы, руководствуясь своими собственными интересами, могут преодолеть дефицит, оплачивая эти ресурсы по более высоким ценам. Однако это может ускорить развитие инфляционных процессов и обострить проблему дефицита ресурсов для других фирм, работающих в стране. В долгосрочном плане дополнительный спрос со стороны фирм, работающих в экономической зоне, заставит местных поставщиков увеличить производственные мощности для удовлетворения нового спроса.

Во-вторых, качество и технологический уровень местных ресурсов может не соответствовать стандартам, предъявляемым к этим ресурсам иностранными фирмами, работающими в зоне. Это проблема, с которой иностранные фирмы сталкиваются во всех случаях, когда используют местные ресурсы. Со временем местные поставщики постепенно повышают технологический уровень своего производства. Однако это технологическое совершенствование не проходит автоматически. Если разрыв в уровнях технологии достаточно велик, иностранные фирмы могут принять решение о прекращении связей с местными поставщиками и продолжать свою деятельность в зоне, опираясь на своих традиционных поставщиков. Из этого следует, что необходима система методов, стимулов и организационных форм установления экономических и технологических связей между иностранными фирмами свободных экономических зон и местными предприятиями, работающими за её пределами.

В-третьих, необходимость учета величины и уровня затрат, требуемых для установления прямых связей между иностранными фирмами, работающими в зоне, и местными предприятиями. Ошибочно предполагать, что местные фирмы, не задумываясь, будут снабжать иностранные фирмы товарами и услугами, соответствующими техническим стандартам покупателя и имеющимся в достаточном количестве. Такая ситуация скорее исключение, чем правило. Это означает, что крупные солидные инвестиции должны быть вложены в расширение производственных мощностей и повышение технологического уровня местных предприятий, находящихся за пределами зоны, а также в обеспечение производственных связей между этими предприятиями и фирмами, действующими в зоне. Эти инвестиции принесут пользу всей экономике (при условии, что фирмы, получившие новое развитие таким путем, будут поставлять товары и услуги и на местный рынок). Решение проблемы требует финансовых затрат, которые ранее, возможно, не предусматривались, а это увеличивает объем инвестиций на создание свободных экономических зон.

Наличие перечисленных проблем – дефицит сырьевых ресурсов и финансирования, низкий технический уровень местных предприятий, низкое качество местных товаров и услуг – обусловливает необходимость решения вопроса установления связи между действующими в зоне иностранными фирмами и местными предприятиями. Из этого следует, что на первых этапах доступ к местным рынкам сырья не является определяющим мотивом для потенциальных иностранных инвесторов. Тем не менее, возможность получить доступ к местным ресурсам в долгосрочной перспективе может стать для них весомым аргументом.

Развитие снабжения иностранных фирм в СЭЗ местными ресурсами относится к категории долгосрочных мероприятий. Разработчики зон часто предполагают, что одним из основных преимуществ для иностранных участников свободных экономических зон является уровень финансовых или других стимулов, предоставляемых правительством страны, создающей СЭЗ. Действительно, так и было при создании первых СЭЗ. Однако за прошедшие десятилетия число зон в мире настолько возросло, что относительные преимущества для иностранных инвесторов (налоговые льготы, субсидии, освобождение импорта от пошлин, частично беспошлинный экспорт и другие) во многом, если не полностью, потеряли свое стимулирующее значение.

Поскольку все страны, которые хотят иметь или имеют свободные экономические зоны, предоставляют практически одинаковые льготы, то страна, которая желает использовать эти льготы в качестве основного стимула для привлечения иностранных инвестиций, должна будет предоставить более существенные льготы по сравнению с другими странами. Это будет настолько обременительно для страны в финансовом отношении, что поставит под сомнение общую экономическую и финансовую целесообразность учреждения таких зон. Льготы, которые предоставляются в зонах, можно подразделить на две группы.

1.Общие льготы:

-беспошлинный импорт товаров и услуг;

-освобождение от уплаты налогов;

-косвенные субсидии в виде предоставления в распоряжение фирмы обустроенной территории.

2.Специальные льготы:

-процентная скидка с налога на прибыль;

-специальные субсидии для возмещения фирмам расходов за пределами страны;

-скидка иностранным фирмам при покупке оборудования местного производства.

Многие льготы из группы общих льгот на самом деле являются символическими и в стоимостном выражении равны нулю. Так введение 10-летнего льготного периода на выплату налогов не является финансовой потерей для государственного бюджета, поскольку в отсутствие такого периода инвестор, возможно, не заинтересовался бы экономической зоной. Как показывает опыт, специальные льготы играют лишь второстепенную роль в принятии иностранными фирмами решения об участии в зонах. В лучшем случае, эти льготы обеспечивают лишь небольшую дополнительную выгоду, которая часто не реализуется. Вместе с тем, затраты на предоставление специальных льгот могут оказаться значительными, поскольку получателями их потенциально может быть большое число фирм. Страна, которая намеревается участвовать в конкуренции на мировом рынке свободных экономических зон, должна предложить стимулы и льготы, которые будут находиться на уровне мировых требований или превосходить этот уровень. Такой же подход существует на мировом рынке зон в отношении наличия в зонах экономических преимуществ.

Если исходить из того, что зоны с самого начала будут ориентированы на размещение в них как иностранных, так и местных предприятий, то необходимо разработать и условия привлечения в зоны национальных фирм и инвесторов. На первый взгляд представляется, что привлечь национальных инвесторов не сложно, так как они заинтересованы в использовании развитой инфраструктуры и льгот, предоставляемых зоной. Но как показывает практика, положение может быть совершенно иным. Национальные инвесторы могут занять скорее выжидательную позицию или, проявив на первых порах заинтересованность, затем могут отказаться от участия в зонах. Это объясняется тем, что вполне реальные преимущества зоне могут превышать для них возможные сложности работы в непривычных для национальных фирм условиях работы в зонах. Очень трудным для них предоставляется переход от методов организации и управления производством, которые они используют, к работе в новых производственных, технологических и организационных условиях.

При разработке проектов свободных экономических зон уделяется соответствующее внимание проблеме привлечения национальных предприятий, которые успешно бы функционировали в данной свободной экономической зоне.

6.5.Концессия (от латинского concessio - разрешение, уступка), договор о передаче государством в эксплуатацию частным предпринимателям, иностранным фирмам на определенный срок предприятий и других хозяйственных объектов, участков земли с правом добычи полезных ископаемых, строительства различных сооружений.

Концессия - метод приватизации, при котором частный инвестор за фиксированную плату или определенный процент от прибыли получает право использовать принадлежащие государству основные активы. Оставшаяся часть дохода от концессии находится в распоряжении частного инвестора.

Согласно статьям 1027-1029 Второй части Гражданского кодекса по договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау). Договор коммерческой концессии предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном объеме (в частности, с установлением минимального и (или) максимального объема использования), с указанием или без указания территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности (продаже товаров, полученных от правообладателя или произведенных пользователем, осуществлению иной торговой деятельности, выполнению работ, оказанию услуг). Сторонами по договору коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Форма и регистрация договора коммерческой концессии. Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным.

Коммерческая субконцессия. Договором коммерческой концессии может быть предусмотрено право пользователя разрешать другим лицам использование предоставленного ему комплекса исключительных прав или части этого комплекса на условиях субконцессии, согласованных им с правообладателем либо определенных в договоре коммерческой концессии. В договоре может быть предусмотрена обязанность пользователя предоставить в течение определенного срока определенному числу лиц право пользования указанными правами на условиях субконцессии.

Договор коммерческой субконцессии не может быть заключен на более длительный срок, чем договор коммерческой концессии, на основании которого он заключается.

Целями федерального закона «О концессионных соглашениях» от 21 июля 2005г. № 115-ФЗ являются привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям.

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательствао договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из федерального закона или существа концессионного соглашения.

В целях федерального закона к реконструкции объекта концессионного соглашения относятся мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта концессионного соглашения или его отдельных частей, иные мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта концессионного соглашения.

Объектами концессионного соглашения являются: автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств; объекты железнодорожного транспорта; объекты трубопроводного транспорта; морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и реконструкции гидротехнических сооружений портов, гидротехнические сооружения портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур; морские и речные суда, суда смешанного (река - море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки; аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи; объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов; гидротехнические сооружения; объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии; системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения; метрополитен и другой транспорт общего пользования; объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения; объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.

6.7.Соглашения о разделе продукции на основании федерального закона «О соглашениях о разделе продукции» от 30 декабря 1995года № 225 являются особой договорной формой недропользования. Суть сводится к следующему: по условиям соглашений государство предоставляет инвестору исключительные права на пользование недрами на определенном участке, а инвестор осуществляет разработку предоставленных недр за свой счет и на свой риск. С начала промышленной добычи минерального сырья инвестор получает право на компенсацию своих затрат за разработку месторождения. Оставшаяся после возмещения этих затрат продукция является прибыльной и подлежит разделу между сторонами по условиям соглашения о разделе продукции. Инвестор обязан уплатить налог со своей доли прибыльной продукции.

В результате принятия федерального закона о соглашениях о разделе продукции вступили в действие соглашения о разделе продукции по проектам «Сахалин-1» и «Сахалин-2». Соглашения предусматривают освоение пяти крупных нефтеконденсатных месторождений на шельфе о.Сахалин. На основании технико-экономических расчетов ориентировочный объем инвестиций по проектам составляет 27 млрд.долл. США. Чистый доход российской стороны оценивается 35-40 млрд.долл. США. Кроме того будет создано 20 тыс.новых рабочих мест. Реализация проектов гарантирует полное обеспечение Дальневосточного региона собственным топливом и нефтепродуктами, газификацию Хабаровского и Приморского краев, Сахалинской и Амурской областей.

В российском законодательстве используется индонезийская модель соглашения, которая реализуется в большинстве нефтедобывающих стран. Разделу между государством и инвестором подлежит «прибыльная продукция», под которой понимается произведенная продукция за вычетом компенсационной, а также продукции, используемой для уплаты платежей за пользование недрами. В соглашении устанавливаются условия и порядок раздела «прибыльной продукции» между государством и инвестором.

Как следует из рисунка, раздел продукции происходит в два этапа:

Рисунок 3. Схема разделения продукции по соглашению о разделе продукции

Вся произведенная продукция делится на две части: одна поступает государству в счет выплат за пользование недрами, а другая – инвестору, который делит свою часть на две: компенсационную и прибыльную.

Прибыльная продукция делится на валовую долю инвестора в разделе прибыли и на долю государства в разделе прибыли в пропорции, определяемой в соглашении. Из своей доли инвестор выплачивает налоги государству, а оставшаяся часть составляет его чистую долю в разделе прибыли.

Доля продукции государства по соглашению о разделе продукции дополнительно перераспределяется между федеральным бюджетом и бюджетом субъекта РФ в месте проведения работ. Пропорция в разделении продукции устанавливается отдельными договорами между федеральными властями и исполнительной властью субъекта РФ (без участия инвестора).

При выполнении соглашения инвестор уплачивает разовые платежи за пользование недрами при наступлении событий, определенных в соглашении и лицензии (бонусы), плату за геологическую информацию о недрах, ежегодные платежи за договорную акваторию и участки морского дна, уплачиваемые в порядке, установленном соглашением в соответствии с законодательством Российской Федерации на дату подписания соглашения, сбор за участие в конкурсе (аукционе), сбор за выдачу лицензии, регулярные платежи за пользование недрами (ренталс), компенсацию расходов государства на поиски и разведку полезных ископаемых, компенсацию ущерба, причиняемого в результате выполнения работ по соглашению коренным малочисленным народам Российской Федерации в местах их традиционного проживания и хозяйственной деятельности. Суммы указанных платежей, а также сроки их уплаты определяются условиями соглашения.

Контрольные вопросы к теме №6

1.	Какова динамика цен на жилье в вашем регионе
2.	В какой валюте заключать договор ипотеки
3.	Каков возраст молодой семьи и на какие цели может быть инвестирован материнский капитал
4.	В чем отличие ипотеки от других видов кредитования
5.	Чем лизинг выгоднее кредита
6.	Какими нормативными актами регулируются отношения в сфере лизинга
7.	Какие причины послужили разработки законодательства в области СРП

Рекомендуемая литература к теме №6

1.	Философова Т. Г.Лизинг. Юнити-Дана, 2008 г.,192 с.
2.	Багдасарян А. Ф.Договор коммерческой концессии (франчайзинг). Гражданско-правовые проблемы заключения договора. Статут, 2009 г.,224 с.
3.	Манчулянцев О. Как вырастить компанию на миллиард. Прописные истины венчурного бизнеса. Альпина Паблишерз, 2010 г.,200 с.

Интернет-ресурсы к теме №6

1.	http://sberbank.ru/moscow/ru/person/credits/home/