Тема 2. Договор купли-продажи недвижимости

Вопросы для самопроверки

1. Какие объекты гражданских прав относятся к недвижимому имуществу?

2. В какой форме заключается договор купли-продажи недвижимости?

3. С какого момента переходит право собственности на недвижимое имущество к приобретателю?

4. Как оформляется передача недвижимости?

5. Как осуществляется передача прав на земельный участок при продаже зданий, сооружений или другой находящейся на нём недвижимости?

6. Назовите причины, по которым договор купли-продажи недвижимости может считаться незаключённым?

7. Какие особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения устанавливает ГК?

8. Какие последствия наступают при уклонении одной стороны от подписания документа о передаче недвижимости?

9. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости?

10. При каком условии цена соответствующей части земельного участка включается в цену здания при продажи?

11. Могут ли объекты незавершённого строительства считаться недвижимостью?

12. Раскройте содержание понятия сервитут?

Задания и задачи

Задача 1. ООО обратилось в суд общей юрисдикции с иском к индивидуальному предпринимателю – покупателю о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения в связи с невыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания. Договор купли-продажи был удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован.

Примет ли суд исковое заявление?

Задача 2. ООО «Парус» продало часть нежилого помещения производственному кооперативу «Восток» под офис. Спустя год продавец узнал, что покупатель собирается разместить в этом помещении цех по производству мебели. ООО «Парус» решило расторгнуть договор купли-продажи, т.к. не может допустить, чтобы их офисы находились рядом с производственным цехом.

Является ли решение ООО «Парус» правомерным?

Задача 3. Иванову срочно надо было купить квартиру (в течение 1 месяца). Он долго искал подходящий вариант и наконец нашёл такую квартиру. Так как срок покупки истекал, он хотел как можно быстрее заключить договор о покупке недвижимости. Но оказалось, что владелец квартиры уехал за границу и поручил продать свою квартиру Петровой. Узнав об этом, Иванов отказался покупать квартиру.

Возможна ли продажа квартиры через посредника?

Задача 4. После развода с женой Клементьев продал квартиру Сидорову. Спустя год бывшая жена Клементьева приехала из-за границы и потребовала у Сидорова освободить квартиру, т.к. она в связи с отсутствием, не участвовала в процессе продажи квартиры и, следовательно, не получила денег от продажи квартиры. Узнав об этом, Клементьев настаивал на том, что действия его бывшей супруги неправомерны и сделка, совершённая им, действительна, т.к. большую сумму денег на покупку квартиры, купленной супругами в браке, он заработал самостоятельно.

Аргументы какой стороны вы считаете правомерными в данном случае?

Извлечение из ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный настоящей статьей, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.