Тема 6. Договор аренды Юридический глоссарий

Договор финансовой аренды (договору лизинга) – арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) – арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги

по управлению им и по его технической эксплуатации.

Вопросы для самопроверки

1. Как именуются стороны в договоре аренды и кто может быть субъектом этого договора?

2. Каковы элементы договора аренды?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Какими правами и обязанностями обладает арендодатель?

5. Какими правами обладает арендодатель?

6. Кто должен производить капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду?

7. Каковы основания прекращения аренды?

8. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?

9. Как в законе решается вопрос о праве арендатора на заключение аренды на новый срок после окончания срока аренды?

10. Как решается в законе вопрос об улучшениях арендованного имущества?

11. Какие виды аренды предусмотрены действующим Гражданским кодексом?

Задания и задачи

Задание 1. ОАО «Восток» обратилось в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды, которые касались повышения арендной платы. Руководство ООО поручило выступить представителем в арбитражном суде бухгалтеру Копейкиной. Ей была выдана доверенность, которая давала «право представителю совершать все процессуальные действия для всестороннего и полного рассмотрения спора». Судья, обозрев представленную доверенность, потребовал оформить полномочия надлежащим образом.

Может ли выступать представителем ОАО «Восток» в арбитражном суде бухгалтер?

Достаточен ли объём правомочий, переданных Копейкиной по доверенности, для подписания искового заявления?

Возможно ли изменение арендной платы в одностороннем порядке?

Задача 2. Комитет по управлению имуществом (далее – комитет) обратился в арбитражный суд автономного округа с иском об обязании ООО «ФИД» (далее – общество) освободить нежилые помещения.

В 2002 году договор был переоформлен с правом последующего выкупа нежилых помещений до 2004 года. При этом договор не предусматривал, что стоимость имущества будет покрыта арендной платой.

По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями. Возражений со стороны комитета не поступало.

Однако в 2005 году арендодатель направил арендатору письмо с предупреждением об отказе от договора и прекращении его действия. Несмотря на это, нежилые помещения освобождены не были.

Какое решение должен принять арбитражный суд?

Задача 3. При заключении договора на аренду помещения между управлением имущественных отношений администрации города и организацией возникли разногласия о сроке действия договора, о размере арендной платы и о праве арендатора сдавать в поднаём арендуемое помещение.

На какой максимальный срок может быть заключён договор аренды нежилых помещений?

Каковы права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений?

Как устанавливаются ставки арендной платы за нежилые помещения?

Вправе ли арендатор требовать заключения договора сроком на 10 лет?

Требуется ли согласие арендодателя на передачу арендатором помещения в поднаем?

Задача 4. ООО «Областная база» арендовала у МУП складское помещение для хранения сахара-песка в мешкотаре. По условиям договора, МУП обязан соорудить стеллажи на высоте не менее 70 см от пола. Ввиду неисправности водопроводной системы произошла порча сахара на сумму 900 рублей.

МУП отказался возместить убытки, ссылаясь на то, что подмочены были те мешки с сахаром, которые лежали на полу, а не на стеллажах.

Что называется договором аренды?

Каковы права и обязанности сторон по договору аренды?

Обязан ли по условиям задачи МУП возместить ООО стоимость подмоченного сахара?

Задача 5. По договору горплодоовощторг арендовал у базы горторготдела складское помещение. Срок аренды оговорен не был. Через два года торготдел потребовал освобождения помещения.

На какой срок и в каком порядке заключаются договоры аренды?

Какой максимальный срок аренды допустим в данном случае?

Обоснованно ли требование горторготдела?

С какого момента исчисляется срок исковой давности в данном случае?

Извлечение из информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 г № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.