2. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой реги­страции, если иное не предусмотрено законодательством.

3. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствую­щих случаях – до его государственной регистрации, если иное не предусмо­трено законодательством, к имуществу применяются правила о праве соб­ственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

1. Возникновение права собственности на строящиеся здания, со­оружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество связыва­ется, если иное не предусмотрено законодательством, с моментом за­вершения создания этого имущества. Создание строительных объектов заканчивается их приемкой в эксплуатацию. Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. № 452 и действу-

488

ет в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 15 ноября 1993 г. № 781 (Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь, 1991 г., № 34, ст. 416; 1993 г., № 32, ст. 627; Со­брание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Рес­публики Беларусь, 1996 г., № 19, ст. 471; Национальный реестр право­вых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 34, 5/2897) предусматрива­ется, что законченные строительством и подготовленные к эксплуата­ции объекты подлежат приемке комиссиями. Приемочные комиссии по объектам, застройщиками по которым являются юридические лица, назначаются юридическими лицами, утвердившими проектную доку­ментацию, а по объектам, инвестируемым физическими лицами, – со­ответствующими органами государственного управления. В их состав включаются представители заказчика (застройщика), эксплуатацион­ной организации, генерального подрядчика (подрядчика), проектной организации (проектировщика), государственного пожарного надзора, а при приемке в эксплуатацию объектов социальной сферы – и пред­ставитель соответствующего местного исполнительного и распоряди­тельного органа. Датой ввода объекта в эксплуатацию является дата подписания акта приемочной комиссии.

2. Статьей 131 ГК предусматривается государственная регистрация права собственности на недвижимые вещи, в том числе возникновение данного права, его переход и прекращение. Порядок осуществления та­кой регистрации должен быть определен специальным законодательст­вом. В этой связи в случаях, когда вновь создаваемое недвижимое иму­щество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает не с момента завершения создания имущества, а с момента такой регистрации.

3. В соответствии со ст. 7 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Респуб­лики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882) государственная регистрация не­движимого имущества представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения су­ществования недвижимого имущества (п. 1). Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования (п. 2).

Данный Закон устанавливает правила государственной регистрации таких вновь создаваемых объектов недвижимости как капитальные

489

строения (здания, сооружения); изолированные помещения, в том чис­ле жилые; предприятия как имущественные комплексы. Правила госу­дарственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутрен­него плавания, судов плавания «река-море», космических объектов в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона от 22 июля 2002 г. устанавливаются Пра­вительством Республики Беларусь. Правительство устанавливает также порядок регистрационных действий в отношении объектов специаль­ного назначения (ст. 42 Закона от 22 июля 2002 г.).

4. Моментом государственной регистрации, с которым согласно п. 2 комментируемой статьи связывается возникновение права собственно­сти, являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в жур­налы регистрации заявлений. Моментом государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные строения (здания, сооруже­ния) незавершенные законсервированные капитальные строения, изо­лированные помещения (данные объекты регистрируются на основа­нии государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса) являются время и дата принятия документов государствен­ной регистрации предприятия (ст. 39, 41 Закона от 22 июля 2002 г.)

5. До указанных в п. 1 и 2 ст. 220 ГК моментов здание, сооружение или иной объект недвижимости в юридическом смысле не считаются су­ществующими и не являются объектами права собственности. К таким начатым, но не завершенным строительством или не зарегистрирован­ным объектам применяются правила о праве собственности на материа­лы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Данное правило ранее было сформулировано судебной практикой. Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Бе­ларусь от 4 июня 1993 г. № 5 «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом» (Сборник действующих постановлений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь (1961-1994 гг.). Часть первая. Постановления по гражданским делам. – Мн., 1995 г., с. 80; Национальный реестр правовых актов Рес­публики Беларусь, 1999 г., № 30, 6/5) предусматривается, что право ча­стной собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплу­атацию, возникает с момента его регистрации в местном исполнитель­ном комитете. Суд вправе по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готов-

490

ности, можно определить отдельно подлежащие выделу части с после­дующей технической возможностью доведения указанными лицами строительства дома до конца. При невозможности раздела неокончен­ного строительством дома суд может признать за указанными лицами право на стройматериалы и конструктивные элементы дома.

Статья221. Переработка

1. Поскольку иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не при­надлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, кото­рое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ер лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросове­стных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать пе­редачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

1. Статья 219 ГК решает вопрос о правовых последствиях создания лицом вещи из своих материалов – такое лицо становится собственни­ком данной вещи. Если же вещь изготавливается из материалов, при­надлежащих другому лицу, право собственности на созданную вещь мо­жет принадлежать либо изготовителю, либо собственнику материалов.

2. Законодательство Республики Беларусь не дает определения по­нятия «переработка». Слово «переработка» означает превращение мате­риала во что-нибудь в процессе работы, обработки (см. С.И.Ожегов и Н.Ю.Шведова. Толковый словарь русского языка. – М., 1955 г., с. 499). Таким образом, речь идет о создании новой вещи.

3. По общему правилу право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако собст­венник материала и переработчик могут в договоре определить иную принадлежность такой новой вещи (например, в случае, когда подряд­чик обязуется изготовить из своих материалов вещь для заказчика).

491

Если стороны не заключили подобного договора и стоимость пере­работки существенно превышает стоимость материалов, право собст­венности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросо­вестно, осуществило переработку для себя (п. 1 ст. 221 ГК). Таким обра­зом, переработчик становится собственником вновь созданной из чу­жого материала вещи лишь при наличии следующих условий: 1) стои­мость созданной вещи существенно превышает стоимость затраченных на ее изготовление материалов. Понятие существенного превышения стоимости является оценочным и будет определяться правопримени-тельным органом с учетом условий конкретной ситуации; 2) переработ­чик выполнил действия по созданию вещи для себя, а не по заказу дру­гого лица; 3) переработчик осуществил действия над чужим материалом добросовестно, на основании полученного от собственника материалов разрешения либо добросовестно заблуждаясь в наличии такого разре­шения на их переработку.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий влечет возник­новение права собственности на созданную вещь не у переработчика, а у собственника материалов. Последний обязан, если иное не предусмот­рено договором, возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. В случае приобретения права собственности на новую вещь пере-работчиком он обязан возместить собственнику стоимость материалов.

4. Если лицо, осуществившее переработку материалов, принадлежа­щих другому лицу, завладело такими материалами в результате недобро­совестных действий, оно обязано не только передать собственнику из­готовленную вещь, но и возместить ему причиненные убытки.

Статья222. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законодательством, общим разреше­нием, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в ле­сах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собст­венности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

1. Комментируемая статья не имела аналогов в ГК 1964 года, однако не привносит существенной новизны в регулируемые правоотношения, закрепляя установленный природоохранным законодательством и за­конодательством о полезных ископаемых режим приобретения в собст­венность соответствующих объектов. Так, Закон Республики Беларусь

492

от 19 сентября 1996 г. «Об охране и использовании животного мира» (Ведамасвд Вярхоунага Савета Рэспублш Беларусь, 1996 г., № 31, ст. 571) установил, что животный мир (дикие животные – млекопитающие, птицы, пресмыкающиеся, земноводные, рыбы и другие, – обитающие в состоянии естественной свободы на суше, в воде, атмосфере и почве, постоянно или временно населяющие территорию республики) являет­ся собственностью Республики Беларусь. Объекты животного мира, изъятые из среды обитания в установленном законодательством поряд­ке, могут находиться в частной собственности. В соответствии со ст. 42 Лесного кодекса Республики Беларусь 2000 года граждане имеют право свободно находиться на территории государственного лесного фонда и бесплатно собирать для удовлетворения собственных нужд дикорасту­щие плоды, ягоды, орехи, грибы и т.п.

2. В порядке, установленном ст. 222 ГК, осуществляется приобрете­ние права собственности на общедоступные в соответствии с законода­тельством, общим разрешением, данным собственником, или в соот­ветствии с местным обычаем объекты – ягоды, грибы, животные, обще­распространенные полезные ископаемые и т.д.

Основанием возникновения права собственности на указанные объ­екты является фактическое завладение лицом указанными объектами путем совершения действий, не противоречащих законодательству, об­щему разрешению собственника, местному обычаю. Статья 222 ГК оп­ределяет условия, при которых может осуществляться такое завладе­ние – в лесах, водоемах или на другой территории. Данные условия под­лежат конкретизации в специальном законодательстве. Так, в соответ­ствии с п. 8 Положения о рыболовстве, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 июня 1997 г. № 741 (Со­брание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1997 г., № 19, ст. 663; Национальный реестр пра­вовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 4, 5/9658), любительский лов рыбы и добыча водных беспозвоночных для личного потребления осуществляются физическими лицами на всех водоемах, за исключени­ем заповедников, рыбопитомников, прудовых и других культурных рыбных хозяйств, зон санитарной охраны источников хозяйственно-питьевого водоснабжения и других особо охраняемых территорий, бес­платно, орудиями и способами, не запрещенными Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды, при соблюдении ус­тановленных правил рыболовства и водопользования.

Минприроды уполномочено определять перечень водоемов, на ко­торых указанные действия совершаются за плату.

493

3. Несмотря на наличие предыдущего собственника – государства, данный способ приобретения права собственности оценивается как первоначальный в связи с тем, что волеизъявление предыдущего собст­венника носит общий характер, не обращено к конкретным лицам в связи с приобретением ими права собственности на определенное иму­щество. В этой связи не возникает вопроса о правопреемстве, представ­ляющем главный критерий разграничения первоначальных и производ­ных способов приобретения права собственности.

Статья223. Самовольная постройка и ее последствия

1. Самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, друго­го строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установлен­ном законодательством, а также без получения на это необходимых разре­шений либо с существенными отступлениями от проекта или существенны­ми нарушениями градостроительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с пунктами 1-2 статьи 220 насто­ящего Кодекса. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольное строительство незамедлительно приостанавливается. Ре­шение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуа­тацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, со­стояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления.

Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть при­знано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установ­ленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку не может быть призна­но за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и ох­раняемые законодательством интересы других лиц либо будет создавать уг­розу жизни и здоровью граждан.

494

1. Осуществление строительства недвижимого имущества является одним из случаев изготовления (создания) вещи. Право собственности на такое имущество возникает у лица, осуществившего строительство для себя, или у заказчика, поручившего осуществление строительства другому лицу. Как и в случае создания иных вещей, право собственнос­ти на построенный объект возникает лишь при соблюдении требований законодательства, предъявляемых к строительным работам. Нарушение таких требований по общему правилу должно исключать возможность возникновения права собственности на результат строительства.

В силу специфики осуществления строительной деятельности, важ­ного значения объектов строительства в гражданском обороте и ряда других причин законодатель в ГК 1998 года, как и в предшествующем ему ГК 1964 года, предусмотрел специальные правовые последствия на­рушения порядка осуществления строительства объектов, результат ко­торого именуется самовольной постройкой.

2. Самовольной постройкой ст. 223 ГК рассматривает строительство, а также пристройку, надстройку, перестройку дома, другого строения, соору­жения или создание иного недвижимого имущества, произведенное с до­пущением хотя бы одного из указанных ниже нарушений: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законо­дательством (согласно ст. 3 КоЗ земли независимо от форм собственности используются в Республике Беларусь по целевому назначению); 2) без по­лучения необходимых разрешений, без наличия проектно-сметной доку­ментации на строительство; 3) с существенными отступлениями от проек­та; 4) с существенными нарушениями градостроительных норм и правил.

Согласно ст. 27 Закона Республики Беларусь от 26 ноября 1993 г. «Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республи­ке Беларусь» (Ведамасці Вярхоўнага Савета Рэспубікі Беларусь, 1994 г., № 1, ст. 1; Ведамасщ Нацыянальнага сходу Рэспублто Беларусь, 1998 г., № 2, ст. 8; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 103, 2/211) к таким нарушениям относятся, например, нару­шение архитектурного облика зданий и сооружений, элементов и дета­лей памятников истории, культуры и архитектуры; нарушение обяза­тельных требований нормативной документации; несоблюдение про­ектных решений утвержденной проектной документации; самовольное строительство, реконструкция, ремонт, реставрация зданий и сооруже­ний, изменение их функционального назначения.

3. При наличии указанных выше нарушений лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на возведенный объект права собственности. Последний не рассматривается в качестве недвижимого

495

имущества и не подлежит государственной регистрации. К такому объ­екту в силу п. 3 ст. 220 ГК применяются правила о праве собственности на строительные материалы.

4. При наличии оснований для признания строительства самоволь­ным орган местного управления и самоуправления вправе в админист­ративном порядке принять одно из следующих решений: о продолже­нии строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее ре­гистрации в установленном порядке с предоставлением при необходи­мости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строи­тельство; о сносе лицом, осуществившим постройку, или за его счет са­мовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществле­ния пристройки или перестройки состояние. Последнее решение мо­жет быть принято, например, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае несогласия лица с решением о сносе самовольной построй­ки или о приведении ее в прежнее состояние оно может быть обжалова­но в вышестоящий орган и в суд (порядок судебного обжалования таких решений определен ГПК).

5. По действовавшему ранее законодательству судами не осуществ­лялось рассмотрение в исковом порядке споров о признании права соб­ственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения и о сносе таких строений. Статья 223 в п. 3 кроме административного пре­дусматривает также судебный порядок рассмотрения спора о принад­лежности самовольного строения, когда нарушение в его строительстве состоит в возведении строения на не принадлежащем лицу участке. В этом случае судом может быть признано право собственности за лицом, осуществившим постройку, если за ним будет закреплен соответствую­щий земельный участок.

Признание в такой ситуации права собственности на самовольную постройку невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законодательством интересы других лиц либо будет созда­вать угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 224. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору