2. Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд.

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

-         ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

-         ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання; санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв'язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановленнянормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертнаоцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

 

 

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований

рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

 

Характеристика нормативно-грошової оцінки:

-          Земельна ділянка розглядається окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній;

-         Ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки;

-         Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва;

-         Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом;

-         Не враховує кон'юнктури ринку та економічної ситуації в країні;

-         Вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною;

-         Має тільки нормативний характер;

-         Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування.

В основу визначення нормативного грошового оцінювання

покладено рентний дохід (1)

      (1)

 

де: Цз – ціна землі; R – рента; n – процент капіталізації чистого доходу.

Ціна землі дорівнює сумі грошей, яка будучи віддана в позику, щорічно приносить дохід, рівний ренті, що отримується з цієї землі.

P - Ціна землі

R - Земельна рента

B - Банківський відсоток.

 

 

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки). Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертне грошове оцінювання проводиться окремо для кожної зе-

мельної ділянки під час здійснення купівлі-продажу, оренди, обміну чи іпоте-

ки землі. Інформаційною базою для такого оцінювання є дані державного зе мельного кадастру, відомості про ціни, за якими продаються такі земельні ді-

лянки, дані про інженерне облаштування території, проект відведення зе-

мельної ділянки, містобудівна документація і місцеві правила забудови та

природні, економічні, екологічні, історико-культурні особливості території,

на якій розташована ця ділянка. Процедура здійснення експертного грошо-

вого оцінювання земель здійснюють в кілька етапів [3, с. 815] у такій послі-

довності (рис. 1):-

 

  Рис. 1. Етапи здійснення експертного грошового оцінювання земель

 

 

 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

3) урахування витрат на земельні поліпшення.

 

1) Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

В_з =Д/k_кап

де В₃- вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

k_кап - коефіцієнт капіталізації.

 

 

За прямої капіталізації чистого

операційного доходу вартість землі обчислюється за такою формулою

де: Цкп – вартість земельної ділянки, обчислена шляхом прямої капіталізації

чистого операційного доходу; До – річний чистий дохід; Ск – ставка капіталі-

зації. За непрямої капіталізації чистого операційного доходу вартість зе-

мельної ділянки обчислюється таким чином:

де: Цкн – оцінкова вартість земельної ділянки, обчислена шляхом непрямої

капіталізації; Доі – очікуваний чистий дохід за і – й рік; t – період (в роках),

який враховується за непрямої капіталізації чистого доходу; Ск – ставка капі-

талізації (коефіцієнт).

Надзвичайно важливою при цьому є правильність вибору методів об-

числення ставок капіталізації. Такими методами є:

а) метод екстракції. Відповідно до цього методу, ставка капіталізації

обчислюється як частка чистого доходу у ціні продажу подібної земельної ді-

лянки за формулою:

 

 

 

 

де: Ск – ставка капіталізації; До – чистий річний дохід; Цан – ціна продажу по-

дібної земельної ділянки [6, с. 202];

б) метод кумулятивної побудови. У разі використання цього методу

ставка капіталізації обчислюється з урахуванням безризикової ставки та ком-

пенсацій за різного роду ризики [7, с. 112] таким чином:

  

 

 де: Бк – безризикова відсоткова ставка (коефіцієнт); Ір – ризик на вкладення

інвестицій (коефіцієнт); Лр – ризик на ліквідність земельної ділянки (коефі-

цієнт); Гр – галузевий ризик (коефіцієнт); ЗВр – ризик можливого зниження

вартості земельної ділянки (коефіцієнт).

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу таких

земельних ділянок ґрунтується на використанні статистичного та порівняль-

ного методів. Його застосування передбачає здійснення такого переліку робіт:

1) дослідження ринку;

2) вибір подібних земельних ділянок, які пропонуються для продажу;

3) здійснення порівняльного аналізу;

4) визначення вартості оцінюваної земельної ділянки.

Основними параметрами, за якими здійснюється вибір земельних ді-

лянок для порівняння є: місце розташування земельної ділянки, якісні влас-

тивості ґрунтів, наявність земельних сервітутів та інших обмежень, цільове

 

призначення, природне середовище, умови продажу, наявність об'єктів неру-

хомого майна та їхній стан, наявність та стан багаторічних насаджень, еколо-

гічна ситуація в регіоні, фізичні параметри земельної ділянки, дата продажу.

Після внесення відповідних поправок з врахуванням виявлених від-

мінностей визначається вартість ділянки, що оцінюється. Для цього викорис-

товується таблиця коригування, в якій враховуються усі відмінності між ді-

лянками. Важливим є дотримання послідовності внесення коригувань. Кори-

гування здійснюється від тих ділянок, які беруться для порівняння до ділян-

ки, яка оцінюється. Якщо якісні параметри ділянки, що оцінюється поступа-

ються якісним параметрам ділянок, з якими її порівнюють, то її ціна має бути

відповідно зменшена

2) За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

 

де Цз_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цз_факт- фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

т - кількість факторів порівняння;

jЦзΔ - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за 7-м фактором порівняння.

До факторів прівняння, належать;

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані З продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікації!, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. складається графік освоєння та передбачування продажів;

5. визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок;

6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підпри ємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. визначається ставка дисконту;

8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

 

Характеристика експертної оцінки:

-    Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс,  тобто разом з об'єктами нерухомості;

-         Ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки так і на ній самій;

-         Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки;

-         Оперує реальним орендним доходом;

-         Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки;

-         Вартість розглядається як похідна від  показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки;

-         Має ринковий характер;

-         Стимулює оптимізацію показників, ефективності ведення бізнесу і землекористування.

За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок ціна землі визначається таким чином [8]:

 

 

 де: Цзп – вартість земельної ділянки, обчислена методом зіставлення цін про-

дажу подібних земельних ділянок; Ца – ціна продажу подібної ділянки; m –

кількість чинників для порівняння; ΔЦaj – різниця в ціні продажу подібної зе-

мельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м чинником

порівняння.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є найпри-

вабливішим, оскільки максимально враховує ситуацію на ринку. Проте його

застосування є складним, що зумовлено складністю кількісного вираження

коригувальних чинників. За відсутності розвиненого та прозорого ринку зем-

лі, коли доступною є вся необхідна інформація про продаж подібних земель-

них ділянок, використання цього методу буде неефективним та недоречним.

Витратний метод оцінки ґрунтується на урахуванні витрат на ос-

воєння і забудову земельної ділянки. Він використовується в процесі здійс-

нення оцінки забудованих земель або тих земель, на яких планується вести

будівництво. В основу витратного методу покладено той факт, що вартість

земельної ділянки формується із суми її початкової вартості та вартості вит-

рат, здійснених на її поліпшення або спорудження об'єктів нерухомості. Цей

метод застосовують в процесі оцінки тих земельних ділянок, на яких спору-

джено об'єкти нерухомого майна або передбачається здійснення земельного

поліпшення чи забудови за умови їх ефективного використання.

Оцінювання землі за витратним методом здійснюється у п'ять етапів

[9, с. 57] (рис. 2). Витратний метод оцінювання доцільно застосовувати у то-

му випадку, якщо на земельній ділянці, яку оцінюють, планується здійснення

земельних поліпшень або спорудження об'єктів нерухомості. Для визначення

вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на

її поліпшення або спорудження об'єктів нерухомості потрібно враховувати,

що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію. А це потребує

проведення дисконтування відповідних грошових потоків [3, с. 816].

 

 Рис. 2. Процедура експертного грошового оцінювання землі за витратним

методом

 

 Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

Брак ринку промислової нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод зіставного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вбд.с), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);

2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Дбд.с), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

.

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (rбд.с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r3)і коефіцієнта відшкодування капіталу (rвід), що дорівнює F3. Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об'єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості;

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку (Дз):

;

1)          методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз):

.

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

-         ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів);

-         ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат чи створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури;

-         ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Монопольна рента. Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

де   - вартість земельної ділянки, грн;   -  витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км;   - нормативна рентабельність Сяк правило, становить не більше 6%);   - нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %);  - коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;  - коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки;   - площа земельної ділянки, км .

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об'єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. Зіставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об'єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:

-         за одиницями порівняння – виражає зв'язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками;

-         за елементами порівняння - визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об'єкта оцінки:

а) правовий статус до земельної ділянки (наявність прав володіння. користування, розвитку, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

б) умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж за позбавлення власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);

в) дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонну, циклічну, змішану), взаємодію попиту та пропонування тощо);

д) місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

е) фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові – ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості.

 

 Оцінка вартості будівель і споруд.

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об'єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість. частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі, тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об'єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об'єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об'єкті оцінки. Розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

,

де Воб – вартість об'єкта на дату оцінки; Под – вартість порівняльної одиниці; Q – загальна кількість порівняльних одиниць у об'ємі чи на площі об'єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об'єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення.

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

,

де  - вартість об'єкта оцінки;  - об'єм і-го елементу в об'єкті оцінки;  - вартість одиниці об'єму певного виду: п - кількість окремих елементів об'єкта оцінки;  - коефіцієнт, який враховує відмінності об'єкта-аналога від об'єкта оцінки:   - коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об'єктів.

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об'єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб'єктивнішими. Використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв'язків вартості об'єкта з основними параметрами ринку чи об'єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

За використання експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінювачі мають повну і найновішу інформацію про ринок даних об'єктів. Загальний розрахунок вартості об'єкта за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об'єктів-аналогів. Припускається, що вартість об'єкта оцінки залежить від тих самих параметрів.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об'єктів, що формують дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному разі орендної плати) та поточної вартості об'єкта після закінчення строку оренди:

де Д – середня орендна плата після завершення кожного періоду (року);  - очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.

За розрахунків ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їхнього безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик.

 

Таблиця 10.1

Термін	Визначення
Земельна ділянка	Частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозво­ляють використовувати її в економічних відносинах. По своїй суті всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні
Фізична площа земельної ділянки	Площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні
Геодезична площа земельної ділянки	Площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За даною площею земельна ділянка  фіксується в нормативно-правових документах
Межі земельної ділянки	Периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок
Юридичний статус	Сукупність права власності, забудови, застави, серветутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання
Цільове призначення земельної ділянки	Встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей, відповідно до визначених категорій
Поліпшення земельної ділянки (об’єкт нерухомості)	Фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживчої вартості)
Нерухомість	Об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (наземній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та прав власності щодо нерухомості
Конструктивна система об’єкта	Сукупність будівельних елементів та конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції та запобігає недопустимим деформаціям у межах встановленого періоду часу та умов експлуатації. Існують основні три типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіно- вані)
Цілісний архітектурний комплекс	Сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання
Термін	Визначення
Конструкційний елемент нерухомості	Елементарна неподільна частина об’єкта, що конструкційно поєднана у загальну систему
Будівлі	Інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів
Приміщення	Частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-техніч­ними характеристиками
Споруди	Будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів

 

Принципи визначення вартості земельної ділянки.

Таблиця 10.2

Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення
Корисності	Відзначає залежність вартості об’єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників	В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю і строками грошового потоку від використання об’єкта в господарських цілях
Заміщення	Базується на можливості альтернативного вибору покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку і загальної кількості об’єктів-аналогів	Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у районах масового житлового будівництва
Очікування	Означає, що вартість об’єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу	Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку

Продовження табл. 10.2

Назва принципу		Коротка характеристика		Пояснення
Елімінованості		Визначає необхідність урахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки		Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх споруд на ній (з урахуванням їх технічно- го оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок
Збалансованості		Визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості		Збалансованість досягається у випадку, коли типу об’єкта оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім районним рівнем
Розподілу		Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості		Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості
Ринковий		Визначає залежність вартості об’єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього		Відображає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови ринкового розвитку суспільства та природною обме- женістю пропозиції таких об’єктів
Оточення		Полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості		Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки
Назва принципу	Коротка характеристика		Пояснення
Найліпшого та найефективнішого використання	Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, який дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів		Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості

 

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, — існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки

Таблиця 10.3

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка  розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості
Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ді­лянки	Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-норматив­ні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характерис­тики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні	Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від показників дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ділянки
Носить тільки нормативний характер	Носить ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування

 

 

                                              План семінарського заняття

1.     Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу.

2.     Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.