6. Локальні фактори.

До локальних відносяться добре відомі причини розходження вартостей на різні об'єкти – це поверховість; окремий вихід (на вулицю чи на подвір'я); під'їзні шляхи, прилегла територія; наявність паркування; земельна ділянка (право власності); наявність надвірних будівель та споруд. Знаючи ступінь впливу на вартість локальних факторів можна вирішувати завдання оцінки окремого об'єкта, знаючи загальний поточний рівень вартостей на нерухомість. Дані фактори визначаються в основному параметрами конкретного об'єкта, але слабо залежать від часу.

• Поверховість. Встановлюється або поверховість будівлі, або поверх розташування об'єкту оцінки. Аналогічні об'єкти вибираються згідно приблизної поверховості об'єкту оцінки, вносяться поправки встановленої різниці.

• Окремий вихід (на вулицю чи на подвір'я). Наявність даного фактору показує, вздовж червоної лінії вулиці чи посеред інших об'єктів забудови розташований об'єкт.

• Під'їзні шляхи; прилегла територія. Встановлюється наявність таких факторів як: впорядкованість території, огородженість території.

• Наявність паркування.

• Земельна ділянка, право власності (земельна ділянка може бути приватизована чи неприватизована, здана в оренду, здана в постійне користування).

• Наявність надвірних будівель та споруд.

Таблиця 5.2. Розрахунок вартості порівняльним підходом

Характеристики	Об'єкт оцінки	Об'єкт №1		Об'єкт №2		Об'єкт №3	Об'єкт №4	Об'єкт №5
Джерело інформації		[phone] [phone] [e-mail]		АН «Євро-Дім» [phone]		АН «Євро-Дім» [phone]	АН «Євро-Дім» [phone]	АН «Євро-Дім» [phone]
Найменування	Окремо розташована нежила будівля
Місто	м. Дніпропетровськ
Адреса	пров. *****, № 5	Бабушкінський р-н, Неподалік від пр-ту Карла Маркса		Бабушкінський р-н, вул. Артема		Бабушкінський р-н, вул. К. Лібкнехта	пр-т Гагаріна	пр-т Карла Маркса
Частина (зона) містобудування	Центральна
Площа внутрішня^*	516,00	993,0		850,0		850,0	900,0	1 200,0
Вартість пропозиції, грн.		17 940 930,0		12 122 250,0		12 122 250,0	15 274 035,0	43640 100,0
Курс валюти НБУ	4,8489 грн./дол. США
Вартість пропозиції, дол. США		3 700 000,0		2 500 000,0		2 500 000,0	3 150 000,0	9 000 000,0
Вартість пропозиції грн./кв. м		18 067,40		14 261,47		14 261,47	16 971,15	3 6366,75
Вартість пропозиції дол. США/кв. м		3 726,1		2 941,2		2 941,2	3 500,0	7 500,0
Вартість пропозиції (без ПДВ), грн.		14 950 775,0		10 101 875,0		10 101 875,0	12 728 362,5	36 366 750,0
Вартість пропозиції (без ПДВ), грн./кв.м		15 056,2		11 884,6		11 884,6	14 142,6	30 305,6
Вартість пропозиції, дол.США/кв. м		3 105,1		2 451,0		2 451,0	2 916,7	6 250,0
1. Ринкові умови
1.1. Дата оцінки/Дата продажу (пропозиції) -ринкові умови	27.09.2008	вересень 2008
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
1.2. Умови продажу	Вторинний ринок	Вторинний ринок		Первинний ринок			Вторинний ринок
наявність/відсутність відмінностей		подібне		краще			подібне
величина корегування, %		0,0		-5,0			0,0
1.3. Вторгування		наведена вартість – вартість пропозиції, а не продажу
наявність/відсутність відмінностей		є
величина корегування, %		-5,0						-10,0
Загальна величина поправок на ринкові умови		-5,0		-10,0			-5,0	-10,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		14 303,36		10 696,10		10 696,10	13 435,49	27 275,06
2. Функціональне призначення; поточне використання	На момент оцінки об'єкт оцінки використовується за призначенням (офісні приміщення) частково. Функціональне призначення – нежитлові приміщення, офісні, сфери послуг, побутові приміщення та допоміжні (підсобні) приміщення. Будівля, що оцінюється – колишній дитячий садок, в якому було проведено реконструкцію під нежитловий об'єкт (офіс). Це обумовлює нестандартне планування основних (офісних) приміщень – "блочне": коридор, кімната та санвузол.	Нежитлові приміщення – офісні, підсобні та допоміжні приміщення. На даний час не використовується. Можливе використання: офіс, сфера послуг, торгівельний об'єкт.		Нежитлові приміщення вільного призначення. Найбільш можливе та вигідне використання –офісні, сфери послуг приміщення. На даний час будівля не використовується, відсутні оздоблювальні роботи.		Нежитлові приміщення вільного призначення. Найбільш можливе та вигідне використання –офісні, сфери послуг приміщення. На даний час будівля не використовується, відсутні оздоблювальні роботи.	Нежитлові приміщення. Використовуються наступним чином – торгівельні та офісні приміщення (також функціональне призначення).	Нежитлові приміщення. Використовуються наступним чином – торгівельні та офісні приміщення (також функціональне призначення).
наявність/відсутність відмінностей		подібне					краще
величина корегування, %		0,0					-5,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		14 303,36		10 696,10		10 696,10	12 763,72	25 911,31
3. Місцерозташування
3.1. Розміщення за частинами (зонами) містобудівної цінності	Центральна
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
3.2. Розміщення в районі (соціальні фактори, інфраструктура)	Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. В безпосередній близькості розташований центральний проспект міста - *****. Соціальна інфраструктура на високому рівні (на незначній відстані). На високому рівні пішохідна доступність, транспортна - на середньому рівні. Будівля розташована в межах вулиць ***** на щільно забудованій території, з зеленими насадженнями.	Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. В безпосередні й близькості розташований центральний проспект міста Соціальна інфраструктура на високому рівні.		Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. Соціальна інфраструктура на високому рівні.		Будівля розташована в центральній діловій частині міста (вздовж центрального проспекту міста), в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та адміністративної забудови. Соціальна інфраструктура на високому рівні.
наявність/відсутність відмінностей		подібне		гірше			подібне	краще
величина корегування, %		0,0		5,0			0,0	-10,0
3.3. Економічне розташування	Об'єкт оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована на огородженому подвір'ї, на відстані біля 200 м від вулиці ******* (що має транспортні та пішохідні потоки); під'їзд до будівлі знаходиться в незадовільному стані	Об'єкт оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці, на огородженому подвір'ї		Місцеположення є достатньо вигідним. Будівля розташована на незначній відстані від вулиці. Високі транспортні та пішохідні потоки Місцеположення є достатньо вигідним. Будівля розташована на незначній відстані від вулиці. Високі транспортні та пішохідні потоки		Місце розташування об'єкту оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці (а також вулиці розташування)мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці.	Об'єкт оцінки знаходиться в самому центрі міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці
наявність/відсутність відмінностей		подібне		гірше			краще
величина корегування, %		0,0		5,0			-5,0
3.4. Транспортна / пішохідна доступність	На високому рівні пішохідна доступність, транспортна - на середньому рівні.	На високому рівні транспортна доступність (добра транспортна розв'язка неподалік), пішохідна - на середньому рівні.		Високий рівень транспортної та пішохідної доступності
наявність/відсутність відмінностей		подібне		краще
величина корегування, %		0,0		-5,0
Загальна величина поправок на місцеположення		0,0		5,0			-10,0	-20,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		14 303,4		11 230,9		11 230,9	11 487,3	20 729,0
4. Фізичні та будівельні характеристики
4.1. Загальна площа, кв. м.	516,00	993,0		850,0		850,0	900,0	1 200,0
наявність/відсутність відмінностей		1 кв. м дешевше
величина корегування, %		10,0
4.2. Стан будівлі	Загальний стан будівлі – добрий, рік побудови – 1949. На момент оцінки конструктивні елементи будівлі значних пошкоджень не мають та термінових ремонтів не потребують. Експлуатація будівлі в цілому, по корисних навантаженнях цілком можлива	Стан добрий, експлуатація можлива.		Новобудова, стан добрий		Новобудова, стан добрий	Стан задовільний, незначні пошкодження, експлуатація можлива. 1987 рік побудови.	Стан добрий, експлуатація можлива.
наявність/відсутність відмінностей		подібне		краще			гірше	подібне
величина корегування, %		0,0		-5,0			5,0	0,0
4.3. Будівельна характеристика будівлі	Нежила будівля. Фундамент – цегляний, стіни – цегляні, перекриття – металеві, залиті бетоном, дах – азбестоцементні листи хвилястого профілю.	Нежила будівля		Нежила будівля		Нежила будівля	Нежила будівля/ Стіни - з/б панелі, перекриття - з/б плити	Нежила будівля. Висота поверху – 4,0 м
наявність/відсутність відмінностей		подібне					гірше	подібне
величина корегування, %		0,0					10,0	0,0
Загальна величина поправок на відмінності у фізичних характеристиках		10,0	5,0				25,0	15,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		15 733,7	11 792,5				14 359,2	23 838,4
5. Зручності, оздоблювальні роботи
5.1. Інженерні комунікації
- електропостачання	є
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
- водопостачання	є
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
- каналізація	є
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
- опалення	централізоване	автономне					централізоване	автономне
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
- телефон	є
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
- газ	немає	є					немає	є
наявність/відсутність відмінностей		краще					подібне	краще
величина корегування, %		-5,0					0,0	-5,0
- санітарно-технічні прилади	є			є, частково			є
наявність/відсутність відмінностей		подібне		гірше			подібне
величина корегування, %		0,0		5,0			0,0
- додатково (сигналізації тощо)	немає	є		немає		є
наявність/відсутність відмінностей		краще		подібне		краще
величина корегування, %		-5,0		0,0		-5,0
5.2. Оздоблювальні роботи	Середній рівень; задовільний (частково добрий) стан внутрішніх оздоблювальних робіт. Матеріали, використані для внутрішнього оздоблення - шпалери, ковролін, кахельна плитка, штукатурка, фарбування водоемульсійною фарбою, лінолеум, вагонка (пластикова), фарбування вапняним розчином. Виявлені пошкодження: відшарування шпалер, тріщини, пошкодження ковроліну, кахельної плитки, місцями відшарування фарби, в деяких приміщеннях підвалу оздоблення відсутнє чи потребує ремонту. Зовнішні роботи - штукатурення цементним розчином. Виявленні пошкодження - значні тріщини, місцями значне відшарування штукатурки. Підвальні приміщення потребують проведення ремонтних оздоблювальних робіт.	Середній рівень, добрий стан. Після проведення косметичного ремонту		Відсутні (будівля щойно побудована)		Середній рівень, добрий стан.	Високий рівень, добрий стан. Використано сучасні матеріали для оздоблювальних робіт
наявність/відсутність відмінностей		краще		гірше			подібне	краще
величина корегування, %		-5,0		15,0			0,0	-10,0
Загальна величина поправок на відмінності у зручностях		-15,0		15,0		-10,	-5,0	-20,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		13 373,6		13 561,3		12 971,7	13 641,2	19 07,7
6. Локальні фактори
6.1. Поверховість	Двоповерхова з підвалом	Двоповерхова
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
6.2. Під'їдні шляхи	Асфальтовані (потребують ремонту)	Асфальтовані						Асфальтовані, також бруківка
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
6.3. Прилегла територія, місце для паркування	Об'єкт оцінки знаходиться на огородженій території, вимощеній асфальтом, є місце для паркування на невелику кількість авто. Огорожа – цегляна з металевими воротами. Прилегла територія частково впорядкована	Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування		Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування, необлаштоване				Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування, облаштоване
наявність/відсутність відмінностей		подібне		гірше				краще
величина корегування, %		0,0		5,0				-5,0
6.4. Земельна ділянка	10 соток, постійне користування	500 кв. м, неприватизована		інформація про площу відсутня; неприватизована
наявність/відсутність відмінностей		подібне
величина корегування, %		0,0
6.5. Вхід/вихід з будівлі (приміщень)	Є вихід наогороджене подвір'я, де розташована будівля об'єкта оцінки	Є вихід з будівлі на невелику асфальтовану територію		Є вихід з будівлі на територіюпоруч з вулицею та на подвір'я з іншого боку будівлі			Є вихід з будівлі безпосередньо на вулицю	Є вихід з будівлі безпосередньо на проспект
наявність/відсутність відмінностей		подібне					краще
величина корегування, %		0,0					-5,0
Загальна величина поправок на відмінності у локальних факторах		0,0		5,0	5,0		0,0	-10,0
Вартість продажу після корегувань, грн./кв. м		13 373,6		14 239,39	13 620,28		13 641,22	17 163,65
Загальна величина поправок		-10,0		20,0	15,0		0,0	-50,0
Загальна скорегована вартість продажу, грн./кв. м		13 373,6		14 239,4	13 620,3		13 641,2	17 163,7
Загальна скорегована вартість продажу, дол.. США		2 758,1		2 936,6	2 808,9		2 813,3	3 539,7
Питома вага		0,25		0,15	0,15		0,35	0,10
Середньозважена вартість, прийнята Оцінювачем, грн./ кв. м	14 013,2
Середньозважена вартість, прийнята Оцінювачем, дол.. США./ кв. м	2 889,97
Вартість основної частин (355,2 кв. м) оцінюваного об’єкту, грн.	4 977 472,60
Вартість основної частин (355,2 кв. м) оцінюваного об’єкту, дол. США	1 026 515,83
Вартість підвальної частин (355,2 кв. м) оцінюваного об’єкту, грн.	1 802 052,24
Вартість підвальної частин (355,2 кв. м) оцінюваного об’єкту, дол. США	371 765,19
Вартість оцінюваного об'єкта, грн.	6 780 124,84
Вартість оцінюваного об'єкта, дол. США	1 398 281,02

^* У зв'язку з тим, що частина об'єкта оцінки є допоміжними та підсобними (функціональне призначення) приміщеннями, а всі наведені аналоги, навпаки – більшість площі це офісні (адміністративні) приміщення, Оцінювачем було прийнято рішення скоригувати вартість середньозваженого кв. м на функціональне призначення.

Було прийнято наступну поправку: офісні приміщення / допоміжні приміщення -1 / 0,8.

Таким чином, вартість двохповерхової нежилої будівлі з ґанком та підвалом Літ."А2,а1,а2", загальною внутрішньою площею 516,0 кв. м, розрахована порівняльним підходом, складає без ПДВ: