3. Методологія

3.1. Принципи оцінки

В основі оцінки майна і майнових прав використовуються загальноприйняті у світовій практиці базові принципи, що являють собою базові соціально-економічні фактори і закономірності, які формують вартість майна і покладені в основу методичних підходів оцінки.

Оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування та найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для майбутнього потенційного власника або користувача. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає в тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яка продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний доход. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки, зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

При оцінці, як правило, задіються всі принципи, однак вони можуть бути використані з різним ступенем значимості. Ступінь значимості кожного принципу оцінки визначається конкретною ситуацією, що складається при оцінці того або іншого об'єкта.

3.2. Підходи до визначення вартості

Методичною основою оцінки майна і майнових прав виступає комплекс методичних підходів, методів і оцінних процедур. Методичні підходи являють собою загальні способи визначення вартості майна, що ґрунтуються на принципах оцінки.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

• витратний (майновий – для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

• дохідний;

• порівняльний.

Витратний (майновий) підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)

До переваг витратного (майнового) підходу відносяться:

• можливість проведення досить точної оцінки витрат, пов'язаних зі створенням об'єкта;

• можливість поелементної оцінки складових цілісного об'єкта;

• нормативно-методична урегульованість.

Даному підходу притаманні такі недоліки:

• обмежене використання ринкової інформації в оцінці;

• трудомісткість всіх оціночних процедур;

• труднощі оцінки об'єктів з великим терміном служби через складність визначення зносу і прибутку підприємця.

Витратний підхід до оцінки будівель і споруд є різновидом витратного підходу до оцінки нерухомості. У відповідності з останнім, ринкова вартість нерухомості визначається як сума вартість земельної ділянки (як вільної, так і з поліпшеннями) і вартість (з врахуванням зносу) будівництва поліпшень. Земельне поліпшення — результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

Оцінка ґрунтується як на поведінці раціонального покупця, що не заплатить за об'єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об'єкта, аналогічного по конструктивному рішенню і функціональному призначенні оцінюваному об’єкту, так і на поведінці типового продавця, що бажає повернути витрачені на будівництво засоби.

Метод прямого відтворення, – як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкту, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення, – як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

Витратний підхід застосовується переважно:

• на неактивних ринках нерухомості, коли немає інформації про ціни продажів аналогічних об'єктів;

• для об'єктів, що не приносять доход;

• для унікальних об'єктів.

Оцінювані будинки (споруди) можуть бути створені з матеріалів, у відповідності з будівельними технологіями і проектами, що в даний час не використовуються, а витрати на створення їх копій у сучасних умовах або неможливо розрахувати, або неможливо зіставити з витратами на зведення сучасних будинків аналогічного функціонального призначення. У ситуації, коли вартість оцінюваного об'єкту прирівнюється до вартості спорудження однакової корисності, зведення якого відповідає сучасному рівню будівництва, використовується вартість заміщення. Вона виражає в грошовій формі витрати відтворення поліпшень, що мають ту ж функціональну придатність, що й оцінюваний об'єкт із застосуванням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну в поточних цінах.

Дохідний підхід ґрунтується на застосуванні принципів очікування та найбільш ефективного використання: вартість об'єкту прирівнюється до сумарної вартості майбутніх доходів, очікуваних від його використання найбільш ефективним чином, включаючи доход від можливого продажу об'єкта.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу і непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходу – застосовується для випадків прогнозування постійного по величині і рівного по періодах прогнозування чистого операційного доходу (грошового потоку), одержання якого не обмежено в часі. Чистий операційний доход (грошовий потік) капіталізується при цьому за допомогою ставки капіталізації.

Метод непрямої капіталізації (дисконтування) – використовується для випадків прогнозування неоднакових по величині, нестабільних у періодах прогнозування чистих операційних доходів (грошових потоків), а також, у випадку якщо їхнє одержання обмежене в часі. Чисті операційні доходи (грошові потоки) по періодах прогнозування, у тому числі вартість реверсії приводяться в їхній поточну вартість за допомогою ставки дисконту.

До переваг дохідного підходу відносяться:

• враховується ринкова ситуація, оскільки приведення чистого операційного доходу (грошового потоку) у поточну вартість враховує ризик інвестицій в оцінюваний об'єкт щодо загального інвестиційного ризику;

• дохідний підхід є єдиним, що дозволяє оцінити майбутню прибутковість оцінюваного об'єкта, а також врахувати перспективність і значення об'єкта на ринку виробництва і реалізації продукції (робіт, послуг).

До недоліків дохідного підходу можна віднести таке:

• в основі підходу лежить прогнозування, а не тільки фактична інформація про результати діяльності;

• оцінка ризиків є досить суб'єктивним процесом в Україні;

• підхід дає досить надійні результати тільки у випадку можливості чіткого прогнозування доходів, передбачених витрат, процентної ставки доходу на тривалу перспективу;

• в умовах нестабільної економіки здійснення точного прогнозування представляється дуже складним і вимагає високої кваліфікації оцінювачів.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципу заміщення і принципів, пов'язаних з ринковим середовищем. Він припускає, що суб'єкти ринку здійснюють угоди купівлі-продажу за аналогією, тобто ґрунтуються на інформації про аналогічні угоди, застосовуючи її до оцінюваного об'єкта. Однак, оскільки абсолютних аналогів знайти практично неможливо, у рамках цього підходу використовується механізм виправлень.

В умовах несформованого ринку, недостовірності інформації, відсутності інформаційної бази даних застосування методу ускладнене і носить експертний характер.

Результатом використання різних підходів до оцінки одного й того ж об'єкта є отримання різних значень вартості. В якості кінцевої величини обирається, як правило, одне із значень(рідше середнє, середньо зважене, або інтегральне).