5.2. Визначення вартості за допомогою порівняльного підходу

З метою аналізу та визначення вартості об'єкта з точки зору порівняння продаж Оцінювач виконав наступні кроки:

1.Пошук на ринку цін продажу та пропозицій по продажу об'єктів, які можуть бути співставленні з об'єктом оцінки.

2. Збір та перевірку інформації по кожному об'єкту по ціні продажу та пропонованій ціні, термінах угоди, фізичних характеристиках, місцеположенню та інших особливих умовах угоди.

3. Аналіз та порівняння кожного об'єкта з оцінюваним по термінах продажу, місцеположенню, фізичних характеристиках та умовах продажу.

4. Коригування ціни по кожному порівняному об'єкту у відповідності з наявними розходженнями між ними і оцінюваним об'єктом.

5. Погодження коригованої ціни порівняних об'єктів нерухомості та перехід до показника вартості оцінюваного об'єкта.

Для виявлення аналогів продаж проведено вивчення ринку за останній час.

Інформацію про аналоги класифіковано за такими елементами порівняння: функціональне призначення, місцерозташування, фізичні характеристики, локальні характеристики.

При порівняльному аналізі вартості об'єкту оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, узятих з відкритих джерел (друкарських видань, офіційних Інтернет-сайтів тощо). Такий підхід, на думку Оцінювача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж ухвалити рішення про покупку об'єкту нерухомості, проаналізує поточну ринкову пропозицію і прийде до висновку по можливій ціні пропонованого об'єкту, враховуючи всі його преваги і недоліки щодо об'єктів порівняння.

Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін операцій купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам в області оцінки. На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося декілька аналогів з відповідним місцеположенням і схожих по своїх основним економічним, матеріальним, технічним і іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані Оцінювачем і зведені в розрахункову таблицю, яка приведена нижче.

В ході аналізу до цін аналогів були внесені корегування на відмінності, що існують між аналогами і об'єктом оцінки. Негативне коректування вноситься у випадку, якщо по даному показнику аналог перевершує об'єкт оцінки, а позитивне – якщо по даному показнику аналог йому поступається.

Величина корегування визначалася Оцінювачем експертним шляхом.

Із зазначених аналогів мною вибрано п'ять об'єктів, які за своїми характеристиками найближчі до об'єкта оцінки.

Таблиця 5.1. Порівняльна характеристика об’єкта оцінки та вибраних аналогів

Характеристики	Об'єкт оцінки	Об'єкт №1	Об'єкт №2	Об'єкт №3	Об'єкт №4	Об'єкт №5
Джерело інформації		[phone] [phone] [e-mail]	АН «Євро-Дім» [phone]	АН «Євро-Дім» [phone]	АН «Євро-Дім» [phone]	АН «Євро-Дім» [phone]
Найменування	Окремо розташована нежила будівля
Місто	м. Дніпропетровськ
Адреса	пров. *****, № 5	Бабушкінський р-н, Неподалік від пр-ту Карла Маркса	Бабушкінський р-н, вул. Артема	Бабушкінський р-н, вул. К. Лібкнехта	пр-т Гагаріна	пр-т Карла Маркса
Частина (зона) містобудування	Центральна
Площа внутрішня^*	516,00	993,0	850,0	850,0	900,0	1 200,0
Вартість пропозиції, грн.		17 940 930,0	12 122 250,0	12 122 250,0	15 274 035,0	43640 100,0
Курс валюти НБУ	4,8489 грн./дол. США
Вартість пропозиції, дол. США		3 700 000,0	2 500 000,0	2 500 000,0	3 150 000,0	9 000 000,0
Вартість пропозиції грн./кв. м		18 067,40	14 261,47	14 261,47	16 971,15	3 6366,75
Вартість пропозиції дол. США/кв. м		3 726,1	2 941,2	2 941,2	3 500,0	7 500,0
Вартість пропозиції (без ПДВ), грн.		14 950 775,0	10 101 875,0	10 101 875,0	12 728 362,5	36 366 750,0
Вартість пропозиції (без ПДВ), грн./кв.м		15 056,2	11 884,6	11 884,6	14 142,6	30 305,6
Вартість пропозиції, дол.США/кв. м		3 105,1	2 451,0	2 451,0	2 916,7	6 250,0
Дата оцінки/Дата продажу (пропозиції) -ринкові умови	27.09.2008	вересень 2008
Умови продажу	Вторинний ринок	Вторинний ринок	Первинний ринок	Первинний ринок	Вторинний ринок	Вторинний ринок
Функціональне призначення; поточне використання	На момент оцінки об'єкт оцінки використовується за призначенням (офісні приміщення) частково. Функціональне призначення – нежитлові приміщення, офісні, сфери послуг, побутові приміщення та допоміжні (підсобні) приміщення. Будівля, що оцінюється – колишній дитячий садок, в якому було проведено реконструкцію під нежитловий об'єкт (офіс). Це обумовлює нестандартне планування основних (офісних) приміщень – "блочне": коридор, кімната та санвузол.	Нежитлові приміщення – офісні, підсобні та допоміжні приміщення. На даний час не використовується. Можливе використання: офіс, сфера послуг, торгівельний об'єкт.	Нежитлові приміщення вільного призначення. Найбільш можливе та вигідне використання –офісні, сфери послуг приміщення. На даний час будівля не використовується, відсутні оздоблювальні роботи.	Нежитлові приміщення вільного призначення. Найбільш можливе та вигідне використання –офісні, сфери послуг приміщення. На даний час будівля не використовується, відсутні оздоблювальні роботи.	Нежитлові приміщення. Використовуються наступним чином – торгівельні та офісні приміщення (також функціональне призначення).	Нежитлові приміщення. Використовуються наступним чином – торгівельні та офісні приміщення (також функціональне призначення).
Стисла характеристика будівлі об'єкта	Нежила будівля. Фундамент – цегляний, стіни – цегляні, перекриття – металеві, залиті бетоном, дах – азбестоцементні листи хвилястого профілю.	Нежила будівля	Нежила будівля	Нежила будівля	Нежила будівля/ Стіни - з/б панелі, перекриття - з/б плити	Нежила будівля. Висота поверху – 4,0 м
Стан будівлі	Загальний стан будівлі – добрий, рік побудови – 1949. На момент оцінки конструктивні елементи будівлі значних пошкоджень не мають та термінових ремонтів не потребують. Експлуатація будівлі в цілому, по корисних навантаженнях цілком можлива	Стан добрий, експлуатація можлива.	Новобудова, стан добрий	Новобудова, стан добрий	Стан задовільний, незначні пошкодження, експлуатація можлива. 1987 рік побудови.	Стан добрий, експлуатація можлива.
Поверховість будівлі	Двоповерхова з підвалом	Двоповерхова
Місцерозташування в районі, соціальні фактори	Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. В безпосередній близькості розташований центральний проспект міста - *****. Соціальна інфраструктура на високому рівні (на незначній відстані). На високому рівні пішохідна доступність, транспортна - на середньому рівні. Будівля розташована в межах вулиць ***** на щільно забудованій території, з зеленими насадженнями.	Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. В безпосередні й близькості розташований центральний проспект міста Соціальна інфраструктура на високому рівні.	Будівля розташована в центральній діловій частині міста, в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та житлової (багатоповерхові житлові будинки) забудови. Соціальна інфраструктура на високому рівні.			Будівля розташована в центральній діловій частині міста (вздовж центрального проспекту міста), в районі комерційної (офісної, торгівельної, сфери послуг) та адміністративної забудови. Соціальна інфраструктура на високому рівні.
Економічне розташування	Об'єкт оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована на огородженому подвір'ї, на відстані біля 200 м від вулиці ******* (що має транспортні та пішохідні потоки); під'їзд до будівлі знаходиться в незадовільному стані	Об'єкт оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці, на огородженому подвір'ї	Місцеположення є достатньо вигідним. Будівля розташована на незначній відстані від вулиці. Високі транспортні та пішохідні потоки Місцеположення є достатньо вигідним. Будівля розташована на незначній відстані від вулиці. Високі транспортні та пішохідні потоки		Місце розташування об'єкту оцінки знаходиться в одному з найбільш розвинутих районів міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, достатня кількість рекламних засобів. Поруч розташовані вулиці (а також вулиці розташування)мають інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці.	Об'єкт оцінки знаходиться в самому центрі міста. Місцеположення є дуже вигідним для подібного об'єкту, в структурі міста таке розташування має високий рівень комерційної привабливості. Відоме місце для жителів, інтенсивні транспортні та пішохідні потоки, велика кількість маршрутних таксі. Негативні фактори – будівля розташована вздовж червоної лінії вулиці
Транспортна / пішохідна доступність	На високому рівні пішохідна доступність, транспортна - на середньому рівні.	На високому рівні транспортна доступність (добра транспортна розв'язка неподалік), пішохідна - на середньому рівні.	Високий рівень транспортної та пішохідної доступності
Під'їдні шляхи	Асфальтовані (потребують ремонту)	Асфальтовані				Асфальтовані, також бруківка
Вхід/вихід з будівлі (приміщень)	Є вихід наогороджене подвір'я, де розташована будівля об'єкта оцінки	Є вихід з будівлі на невелику асфальтовану територію	Є вихід з будівлі на територіюпоруч з вулицею та на подвір'я з іншого боку будівлі		Є вихід з будівлі безпосередньо на вулицю	Є вихід з будівлі безпосередньо на проспект
Прилегла територія, місце для паркування	Об'єкт оцінки знаходиться на огородженій території, вимощеній асфальтом, є місце для паркування на невелику кількість авто. Огорожа – цегляна з металевими воротами. Прилегла територія частково впорядкована	Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування	Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування, необлаштоване			Прилегла територія частково впорядкована; є місце для паркування, облаштоване
Наявність інженерно-технічних комунікацій та мереж	Електропостачання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, телефонізація – все від централізованих мереж.	Електропостачання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, телефонізація – все від міських мереж.
Наявність санітарно-технічних та електротехнічних приладів	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади сучасних та звичайних моделей, робочі. Встановлено алюмінієві радіатори системи теплопостачання. Встановлено водонагрівні бойлери	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади є, робочі. Автономна система опалення. Є охоронна сигналізація; встановлено кондиціонери	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади є частково, потрібне відновлення (встановлення). Автономна система опалення.	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади є частково, потрібне відновлення (встановлення). Автономна система опалення. Є охоронна сигналізація; встановлено кондиціонери	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади є, робочі. В частині приміщень є охоронна сигналізація	Санітарно-технічні та електротехнічні прилади є, робочі. Автономна система опалення. Є охоронна пожежна сигналізація; система відео-спостереження; встановлено кондиціонери.
Рівень та стан оздоблювальних робіт (внутрішніх/зовнішніх	Середній рівень; задовільний (частково добрий) стан внутрішніх оздоблювальних робіт. Матеріали, використані для внутрішнього оздоблення - шпалери, ковролін, кахельна плитка, штукатурка, фарбування водоемульсійною фарбою, лінолеум, вагонка (пластикова), фарбування вапняним розчином. Виявлені пошкодження: відшарування шпалер, тріщини, пошкодження ковроліну, кахельної плитки, місцями відшарування фарби, в деяких приміщеннях підвалу оздоблення відсутнє чи потребує ремонту. Зовнішні роботи - штукатурення цементним розчином. Виявленні пошкодження - значні тріщини, місцями значне відшарування штукатурки. Підвальні приміщення потребують проведення ремонтних оздоблювальних робіт.	Середній рівень, добрий стан. Після проведення косметичного ремонту	Відсутні (будівля щойно побудована)		Середній рівень, добрий стан.	Високий рівень, добрий стан. Використано сучасні матеріали для оздоблювальних робіт
Земельна ділянка	10 соток, постійне користування	500 кв. м, неприватизована	інформація про площу відсутня; неприватизована

^* У зв'язку з тим, що частина об'єкта оцінки є допоміжними та підсобними (функціональне призначення) приміщеннями, а всі наведені аналоги, навпаки – більшість площі це офісні (адміністративні) приміщення, Оцінювачем було прийнято рішення скоригувати вартість середньозваженого кв. м на функціональне призначення. Було прийнято наступну поправку: офісні приміщення / допоміжні приміщення -1 / 0,8.

Аналіз корегувань

1. Ринкові умови.

При даному корегуванні враховуються:

• Умови продажу. Умови на ринку могли змінитися з часу продажу аналогів порівняння до моменту оцінки об'єкту. Зміна ринкових умов часто є результатом дії різних факторів, таких як: інфляція, дефляція, зміна попиту та пропозиції. У даній роботи поправки вносились в випадку аналогів №№ 2, 3 (первинний ринок продажу), усі інші аналоги та об'єкт оцінки (вторинний ринок).

• Дата оцінки/ дата продажу. Час сам по собі не є причиною коригування, внесення поправок може бути обумовлено змінами економічних умов.

• Вторгування – наведена вартість аналогів – це вартість пропозиції, а не продажу; поправки вносились на рівні 5,0 – 10,0%.