4.4. Будівельні характеристики об'єкта оцінки

Двохповерхова нежила будівля з ґанком та підвалом Літ."А2, а1, а2", загальною площею 516,0 кв. м.

Нежила будівля з ґанком та підвалом	Літ."А2, а1, а2"
Найменування	№ приміщення	Од. виміру	Значення
І поверх
Тамбур	1	м^2	2,40
Санвузол	2	м^2	3,70
Кабінет	3	м^2	7,30
Кабінет	4	м^2	13,00
Кабінет	5	м^2	10,50
Кабінет	6	м^2	13,40
Санвузол	7	м^2	4,00
Тамбурі	8	м^2	2,60
Кабінет	9	м^2	14,50
Тамбур	10	м^2	3,10

Фото будівлі наведені нижче.

4.5. Привабливість приміщень

Позитивні характеристики які впливають на підвищення вартості об'єкта (з точки зору впливу на попит та пропозицію):

1. Приміщення придатні для ефективного (корисного) використання – офісні приміщення

2. Достатня загальна внутрішня площа

3. Добрий технічний стан будівлі, значні пошкодження відсутні. Експлуатація можлива

4. Місцеположення є дуже вигідним: будівля розташована в центральній діловій частині міста, в безпосередній близькості від центрального проспекту міста. Соціальна інфраструктура на високому рівні (на незначній відстані). На високому рівні пішохідна доступність, транспортна – на середньому рівні

5. Будівлю підключено до всіх необхідних постачальних мереж

6. Середній рівень та задовільний (частково добрий) стан оздоблювальних робіт в приміщеннях

7. Частково впорядкована прилегла територія

Негативні характеристики, які впливають на зниження вартості об'єкту (з точки зору впливу на попит та пропозицію):

1. Документація на земельну ділянку потребує переоформлення

2. Будівля розташована огородженому подвір'ї на відстані близько 200 м від вул. _******, що має транспортні та пішохідні потоки; під'їзд до будівлі знаходиться в незадовільному стані.

Загальний висновок:

Об'єкт є привабливим для потенційних покупців, орендарів та інвесторів.

5. Оцінка вартості

5.1. Вибір та обгрутнування методів оцінки

Незалежна оцінка, як правило, припускає визначення ринкової вартості майна, тобто тієї вартості, по якій майно на даному ринку можна купити або продати. Ринкова вартість є функцією економічної ситуації на ринку, визначається на базі основних принципів оцінки, описаних вище.

Оцінка (визначення вартості) – це процес вирішення проблем в якому різні фізичні, економічні та соціологічні фактори аналізуються по відношенню до об'єкта оцінки. Це логічна процедура, яка веде до обґрунтованого висновку про вартість.

Згідно з інформацією, наданою Замовником, метою оцінки є визначення заставної вартості об'єкта.

Відповідно до діючих законодавчих та нормативних документів для даної мети оцінки визначалася ринкова вартість майна, а також ліквідаційна вартість.

В основі витратного підходу лежить принцип заміщення, згідно якого інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу ніж та, в яку йому обійдеться отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного по призначенню і якості об'єкта в короткий строк.

Витратний підхід передбачає оцінку земельної ділянки; оцінка повної вартості відновлення, або повної вартості заміщення існуючих покращань; оцінку загального накопиченого зносу по існуючих покращаннях (при цьому враховується декілька видів зносу і те, як кожен впливає на вартість об'єкта). Загальна сума зносу вираховується з повної вартості покращень для отримання залишкової вартості.

Розрахунок вартості витратним підходом не проводився.

На думку експертів, найпоширеніший метод визначення вартості – підхід з точки зору порівняння ринкових продаж та пропозицій, при умові, що збір та перевірка достовірності даних цілком може бути здійснена.

Даний метод ґрунтується на врахуванні принципів заміщення, попиту та пропозиції і має низку переваг:

- базується на статистичній обґрунтованості даних;

- припускає способи корегування вартості;

- забезпечує дані для інших методів (підходів).

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продаж базується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані, або запропоновані на продаж.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу та умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату істотно не змінилися або зміни, які відбулися, не можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем розташування, фізичними та функціональними ознаками умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Вартість нерухомості, що дає дохід, визначається розміром, якістю та терміном одержання вигоди, яку, як очікується, буде давати об'єкт в майбутньому.

Метод оцінки нерухомості по доходу базується на принципі кращого і найбільш ефективного використання (НЕВ) об'єкта оцінки, оскільки жоден з розумно діючих інвесторів не заплатить за об'єкт суму більшу, ніж поточна вартість очікуваних вигод від володіння об'єктом. Вигода від володіння нерухомістю включає право отримувати доходи від здачі її в оренду, а також дохід від її продажу після закінчення володіння.

Існують наступні методи визначення доходу:

- метод дисконтування грошових потоків або капіталізація доходів по нормі віддачі.

- метод прямої капіталізації (при умові, що дохід не змінюється у часі).

Метод дисконтування переводить майбутні вигоди в дійсну вартість власності шляхом дисконтування майбутньої вигоди відповідною нормою віддачі або шляхом капіталізації із застосуванням коефіцієнта капіталізації, який повинен відображувати послідовність надходження доходів, зміни вартості власності та доходу, а також норму віддачі.

Метод базується на прогнозуванні очікуваних змін доходу та вартості власності. Процедура дисконтування передбачає, що інвестор отримає повернення інвестицій та дохід, що його задовольняє.

Надалі визначається, чи буде власність давати достатній рівень прибутку (віддачі). Остаточна вартість отримується шляхом сумування усіх дійсних вартостей майбутніх доходів.

Метод прямої капіталізації – це визначення вартості по доходу, який вона приносить при умові, що цей дохід не змінюється у часі.

Застосування вищезазначених методів залежить від характеру об'єкта нерухомості.

Для мети даної оцінки вибраний метод прямої капіталізації, оскільки цей метод найбільш застосовується до об'єктів, які мають стабільні потоки доходів та витрат на момент оцінки.