5.3.3. Визначення ставки капіталізації

Визначення норми капіталізації базується на інформації, яка відображає поведінку інвесторів та фінансових інститутів на ринку нерухомості.

Ставка капіталізації являє собою коефіцієнт, який відображає залежність вартості об'єкту від очікуваного доходу від його експлуатації.

Вибір ставки капіталізації є одним із ключових моментів оцінки і передбачає декілька підходів до її визначення.

Визначення ставки капіталізації проведено на підставі аналізу ринку оренди та продажу нежитлових приміщень у м. Дніпропетровськ шляхом характерного співвідношення між доходом від оренди та ціною продажу приміщень. Розрахунок проводився за формулою:

,

де Ск − ставка капіталізації, %;

До − чистий дохід за рік з врахуванням повноти використання (І);

Цп – ціна (вартість) продажу об'єктів.

Розрахунок середньої ставки капіталізації проводився по трьом аналогам (об'єкти, які здаються в оренду)

Інформаційним джерелом для визначення середньої орендної ставки Оцінювачем використана база даних по орендним ставкам, яка створена агентствами нерухомості, що працюють у м. Дніпропетровську та інформація про здачу в оренду подібних об'єктів приватними особами.

Аналіз проводився за даними міських газет, агентств нерухомості, Інтернет ресурсів та інформацією отриманою від суб'єктів підприємницької діяльності (орендарів та орендодавців), що здійснюють діяльність у м. Дніпропетровськ.

Розрахунок проводився без врахування комунальних платежів.

Таблиця 5.5. Розрахунок орендної ставки капіталізації

Найменування	Од. виміру	Значення показника
Середньозважене значення продажу / пропозиції^*	дол. США	4 170 000,00
Середньозважене значення орендної ставки на місяць за об'єкт^**	дол. США	25 241,67
Валова орендна плата за рік	дол. США	302 900,00
Рівень завантаження та недоотримання орендної плати	-	0,95
Чистий дохід за рік з врахуванням заповнюваності (І)	дол. США	287 755,00
Ставка капіталізації	-	0,0690

^* Середня ціна продажу/пропозиції взято з розрахунку вартості об'єкта ринковим способом.

^** Вартість оренди взято з розрахунку орендної ставки.

Таким чином, значення ставки капіталізації, за результатом розрахунків для об'єкту оцінки прийнято на рівні 0,069.

5.3.4. Розрахунок вартості об'єкта шляхом прямої капіталізації майбутніх доходів

Метод прямої капіталізації заснований на перетворенні доходу, отриманого від експлуатації нерухомості за рік, у вартість за допомогою відповідного коефіцієнта (норми) капіталізації. Даний підхід доцільно застосовувати в тому випадку, коли передбачаються рівновеликі (ануїтетні) надходження доходів протягом всього прогнозного періоду.

Основні етапи процедури оцінки:

1. Визначення типу використання, періоду орендування та інших умов орендування приміщень.

2. Розрахунок річного доходу від оренди приміщень.

3. Розрахунок чистого річного доходу від оренди приміщень.

4. Розрахунок відповідних норм дисконтування та капіталізації.

5. Розрахунок поточної вартості.

6. Розрахунок кінцевої вартості шляхом капіталізації чистого річного доходу від оренди приміщень.

Розрахунок вартості проведено за формулою:

,

де І – чистий прибуток;

R – ставка капіталізації;

V – капіталізована вартість.

При розрахунку Оцінювачем прийняті наступні умови оренди об'єкта оцінки:

Тип використання об'єкта	Офісний, сфери послуг об'єкт
Період володіння (років)	Практично безкінечний
Оренда	Отримання платежів від оренди передбачено кожного місяця
Заповнюваність та недобори орендної плати	Враховуючи специфіку об'єкта, Оцінювач передбачив ступінь завантаження та недоотримання орендної плати на рівні: Рівень завантаження: 95,0% Недоотримання: 5,0%
Витрати на утримання	Інформація не надана

Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом прямої капіталізації платежів від оренди приміщень наведено в таблиці 5.6.

Таблиця 5.6. Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом прямої капіталізації платежів від оренди приміщень

Нежитлова будівля з ґанком та підвалом
Найменування	Од. виміру	Значення показника
Курс валюти НБУ	грн./$	4,8489
Загальна площа приміщення	кв. м	222,10
Орендна плата за приміщення	грн./кв. м	117,4
Орендна плата за приміщення	$/кв. м.	24,2
Валова орендна плата за рік	$	64 534,6
Річний земельний податок	грн.	0,0
	$	0,0
Чистий річний доход	$	64 534,6
Рівень завантаження та недоотримання орендної плати		95%
Чистий дохід за рік з врахуванням завантаження (І)	$	61 307,9
Витрати на утримання (комунальні платежі, вивіз сміття та інше)	$	0,0
Чистий дохід за рік з врахуванням витрат на утримання	$	61 307,9
Коефіцієнт капіталізації	-	0,069
Вартість об'єкта	$	888 442,7
Вартість об'єкта	грн.	4 307 969,7

Примітки: Загальна площа об'єкту оцінки вказана без врахування площі приміщень, які не включені до основних, вказана площа офісних приміщень об'єкту оцінки.

Таким чином, вартість двохповерхової нежитлової будівлі з ґанком та підвалом Літ."А2, а1, а2", загальною внутрішньою площею 516,0 кв.м., розрахована дохідним підходом, складає: