Вартість землі залежно від терміну утримання

Показник	Літерне позначення	Числове значення
Необмежений термін утримання
Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці, грн.	IL^m= СL^m – OE	1 000
Ставка капіталізації для землі	RL	0,1
Вартість землі, грн.	VL = IL^m / RL	10 000
Обмежений термін утримання
Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці, грн.	IL^m = СL^k – OE	1 000
Ставка капіталізації для землі	RL	0,1
Термін оренди, років	N	20 років
Фактор поточної вартості звичайного ануїтету	PVAF(RL, n)	8,51356
Поточна вартість чистого операційного доходу за термін оренди, грн.	PVA = IL^m PVAF(RL, n)	8 514
Вартість землі в кінці терміну оренди (майбутня вартість), грн.	FVL = IL^m / RL	10 000
Фактор поточної вартості одиниці(реверсії)	PVF(RL, n)	0,14864
Поточна вартість землі в кінці терміну оренди, грн.	PVL = FVL PVF(RL, n)	1 486
Вартість права орендодавця з урахуванням реверсії, грн.	VL = PVA + PVL	10 000

Водночас для відображення інтересу орендодавця більшою мірою підходить Т-карта для визначення вартості землі у випадку встановленого терміну утримання. Будучи власником землі, він має можливість задовольнити свою вимогу на отримання доходу шляхом стягнення орендної плати та наступним продажем земельної ділянки. Вартість права орендодавця дорівнює сумі поточної вартості чистого операційного доходу від надання землі в оренду та поточної вартості доходу від реверсії, що отримується під час продажу землі наприкінці періоду володіння.

Проте плата за землю, встановлена договором оренди (контрактна орендна плата), не завжди буде відповідати орендній платі, що склалася на ринку. Це й зумовлює відмінність між вартістю права орендодавця та вартістю повного права власності. Саме різниця між вартістю цих прав утворює вартість права орендаря, що обчислюється шляхом зіставлення двох грошових потоків, утворених ринковою та контрактною орендною платою.

Vlf = IL^k PVAF(RL, n) +

Vlh = (IL^m - IL^k) PVAF(RL, n)

T

+ (IL^m / RL) PVF(RL, n)

T

0

Vlf

0

Vlh

1

IL^k

1

IL^m - IL^k

2

IL^k

2

IL^m - IL^k

…

…

…

…

n

IL^k

+

IL^m / RL

n

IL^m - IL^k

Т-карта вартості права орендодавця

Т-карта вартості права орендаря

Vlf – вартість права орендодавця, грн.; IL^k – чистий операційний дохід, що відповідає контрактній орендній ставці, грн.

Vlh – вартість права орендаря, грн.

На противагу інтересові власника інтерес користувача не має доходу від реверсії²³ і набуває вартості, лише за умови, коли орендна плата за угодою (контрактна орендна плата) є суттєво меншою за ринкову орендну плату. У випадку наближення контрактної орендної плати до ринкової, вартість права користування для орендаря зникає, а в разі перевищення — набуває від’ємного значення.

Проте орендар може реалізувати свій інтерес шляхом передачі права користування землею суборендарю. При цьому, щоб право орендаря набуло вартість, орендар має отримувати прибуткову орендну плату, тобто таку, що буде вищою від основної орендної плати, яку він сплачує власнику земельної ділянки. За таких умов ринкова вартість права орендаря буде визначатися грошовим потоком прибуткової орендної плати протягом терміну дії договору оренди, що залишається.

Саме припущення про можливість надання земельної ділянки в суборенду найчастіше використовують під час визначення вартості права орендаря.

Наприклад, можна розрахувати вартість права орендодавця, приймаючи чистий операційний дохід, який він може одержати від контрактної орендної плати, на рівні 800 грн. Поточна вартість цього доходу разом з поточною вартістю землі наприкінці терміну оренди становить вартість права орендодавця, що буде дорівнювати 8 297 грн.

Вартість права орендаря за таких же умов оренди становитиме 1 703 грн. її формує грошовий потік від прибуткової орендної плати, що створюється за рахунок того, що чистий операційний дохід від ринкової орендної плати перевищує чистий операційний дохід від контрактної орендної плати на 200 грн.

У наведеному прикладі вартість права орендодавця та вартість права орендаря разом складають вартість повного права власності — 10 000 грн.

Проте вартість повного права власності не обов’язково буде дорівнювати сумі вартості права орендодавця та вартості права орендаря. Це зумовлено передусім тим, що вартість цих прав залежатиме від умов угод, відповідно до яких вони утворені. На їх вартість будуть впливати як умови розподілу зобов’язань щодо сплати експлуатаційних витрат та земельного податку, так і умови перегляду розміру орендної плати, дострокового припинення оренди тощо.

Крім того, правам орендодавця та орендаря притаманні різні ризики, а значить і різні рівні дохідності.

Дохід від контрактної орендної плати завжди буде менш ризиковим, ніж дохід від ринкової орендної плати, тому що він має більшу визначеність. Тому ставка дисконту для обчислення поточної вартості орендних платежів за конкретним договором, як правило, приймається на 1-2% нижчою від ставки капіталізації, що склалася на ринку і за якою буде визначатися вартість повного права власності чи поточна вартість реверсії.