Вартість права орендодавця та орендаря

Показник	Літерне позначення	Числове значення
Орендодавець
Чистий операційний дохід, що відповідає контрактній орендній ставці, грн.	IL^k = СL^k – OE	800
Ставка капіталізації для землі	RL	0,1
Термін оренди, років	n	20 років
Фактор поточної вартості звичайного ануїтету	PVAF(RL, n)	8,51356
Поточна вартість чистого операційного доходу за термін оренди, грн.	PVA = IL^k PVAF(RL, n)	6 811
Вартість землі в кінці терміну оренди (майбутня вартість), грн.	FVL = IL^m / RL	10 000
Фактор поточної вартості одиниці (реверсії)	PVF(RL, n)	0,14864
Поточна вартість землі в кінці терміну оренди, грн.	PVL = FVL PVF(RL, n)	1486
Вартість права орендодавця з урахуванням реверсії, грн.	VL = PVA + PVL	8 297
Орендар
Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці, грн.	IL^m = СL^m – OE	1000
Чистий операційний дохід, що відповідає контрактній орендній ставці, грн.	IL^k = СL^k – OE	800
Інтерес орендаря, грн.	IL^lh = IL^m - IL^k	200
Ставка капіталізації	RL	0,1
Термін оренди, років	N	20 років
Фактор поточної вартості звичайного ануїтету	PVAF(RL, n)	8,51356
Вартість права оренди для орендаря, грн.	Vlh = IL^lh PVAF(RL, n)	1703

Проте, якщо дисконтування контрактного грошового потоку буде відбуватися за ставкою нижчою, ніж ставка, яка застосовується для визначення поточної вартості чистого операційного доходу від ринкової орендної плати, то дисконтування грошового потоку орендаря має відбуватися за ставкою вищою, ніж ставка капіталізації, що склалася на ринку. Інакше кажучи, ставка дисконту, що застосовується для визначення вартості права орендаря, має зрівняти відмінності в грошових потоках. Це буде логічно і з погляду більшого ризику щодо отримання доходу орендарем порівняно з ризиком інвестицій в повне право власності. Тому оцінювачі для врахування додаткового ризику права орендаря, як правило, додають декілька відсотків до дохідності повного права власності²⁴.

Крім того, варто мати на увазі, що дохід орендаря може змінюватися протягом терміну оренди у зв’язку з переглядом як основної орендної плати, так і суборендної плати. І якщо час перегляду чи пропорції розмірів платежів за договорами оренди та суборенди не співпадатимуть, то темпи зміни доходу орендаря (прибуткової орендної плати), як залишку, будуть відрізнятися від темпів зміни параметрів, що її визначають. За таких умов у орендаря виникає можливість для левереджування, наприклад, коли за умов інфляції ринкова орендна плата зростає (тобто є підстави для збільшення суборендної плати), а основна орендна плата залишається незмінною.

Під час оцінки права користування землею також треба враховувати, що земельна ділянка завжди має земельні поліпшення, стосовно яких теж існують відповідні економічні інтереси. Це з одного боку ускладнює здійснення оцінки, бо варто враховувати, що земля і земельні поліпшення мають різну економічну сутність та характеристики, а з іншого, — саме розподіл економічних інтересів за фізичними компонентами й вимагає оцінки часткових прав.

Розглянемо процедуру визначення вартості права користування землею на прикладі типової ситуації, коли власник будівлі, наприклад офісної, орендує земельну ділянку. Як правило, в цьому випадку для оцінювача є доступною інформація щодо будівлі та умов договору оренди земельної ділянки.

Уявімо, що власник будівлі загальною площею 1000 м2, вартість якої становить 3 400 000 грн., орендує земельну ділянку терміном на 20 років зі щорічним платежем за землю 90 000 грн.²⁵ При цьому податкова вартість земельної ділянки, визначена на підставі грошової (нормативної) оцінки, складає 600 000 грн.

На підставі аналізу ринкових даних про попит та орендну плату за подібні офісні приміщення, ціни їх продажу та рівень операційних витрат, що склалися в цьому районі, оцінювач має можливість обчислити чистий операційний дохід від надання офісу в оренду та загальну ставку капіталізації для даного типу нерухомості. Це дає змогу за методом залишку для землі розрахувати ринкову вартість землі та частку вартості будівлі в загальній вартості забудованої земельної ділянки.