Визначення вартості землі

Показник	Літерне позначення	Числове значення
Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці за офіс, грн..	IO	840 000
Загальна ставка капіталізації	RO	0,20
Загальна вартість забудованої ділянки, грн.	VO = IO / RO	4 200 000
Вартість будівлі, грн.	VB	3 400 000
Вартість землі, грн.	VL = VO – VB	800 000
Частка будівлі в загальній вартості	B	0,81

Опираючись на ці показники, стає можливим врахувати розподіл економічних інтересів за фізичними компонентами нерухомості (землею та будівлею) для визначення доходу, що припадає на землю.

У цьому випадку загальна ставка капіталізації може бути представлена у такому вигляді:

R_O = R_LL + R_BB = R_LL + (R_L + H) B = R_L + H B ,

а ставка капіталізації для землі:

R_L = R_O – H B,

де: R_O – загальна ставка капіталізації;

R_L – ставка капіталізації для землі;

R_B – ставка капіталізації для будівлі;

L – частка землі в загальній вартості;

B – частка будівлі в загальній вартості;

H – норма повернення капіталу.

Вважатимемо, що корисний строк життя будівлі, що залишився, відповідає терміну оренди земельної ділянки. Тоді у випадку прямолінійного повернення капіталу (Н = 1/n) ставка капіталізації для землі становитиме:

R_L = R_O – H B = R_O – 1/n B = 0,20-0,05 0,81 = 0,16.

Знаючи ринкову вартість землі та відповідну ставку капіталізації, оцінювач може визначити дохід від землі та зіставити його з обсягом плати за землю, що сплачує власник будівлі за договором, і чистим операційним доходом, що має власник землі.

Визначення інтересу орендаря

Показник	Літерне позначення	Числове значення
Вартість землі, грн.	VL	800 000
Ставка капіталізації для землі	RL	0,16
Дохід, що припадає на землю, грн.	IL	128 000
Орендна плата за землю, грн.	СL^k	90 000
Земельний податок, грн.	OE	6 000
Чистий операційний дохід, що має власник землі, грн.	IL^k	84 000
Інтерес орендаря, грн.	IL^lh = IL^m – IL^k	44 000

Як бачимо, за рахунок того, що дохід з землі перевищує чистий операційний дохід від щорічної плати за землю, у власника офісної будівлі виникає інтерес права користування землею, що буде мати позитивну вартість.

Припускаючи, що ризик, притаманний праву орендаря складає 3%, а дохід від землі буде незмінним протягом усього строку оренди і не враховуючи втрат у випадку реінвестування, то вартість права користування землею може бути визначена як поточна вартість ануїтету при 19% за 20-річний період.

Вартість права користування землею

Показник	Літерне позначення	Числове значення
Інтерес орендаря, грн.	IL^lh	44 000
Ставка капіталізації для землі	RL	0,16
Ризик, притаманний праву орендаря	R	0,03
Ставка дисконту	RL^lh = RL + r	0,19
Термін оренди, років	N	20
Фактор поточної вартості ануїтету	PVAF(RL^lh, n)	5,10086
Вартість права орендаря, грн.	Vlh = IL^lh PVAF(RL^lh, n)	224 438

Таким чином, вартість користування землею для власника офісу складає 224,4 тис. грн.

Для обчислення вартості права користування можуть застосовуватися й більш досконалі моделі оцінки, які дають змогу враховувати зміну грошових потоків у часі, відмінності у дохідності інтересів орендаря та орендодавця, умови реінвестування тощо. Однак загальний алгоритм процедур оцінки залишається єдиним. Він передбачає:

• аналіз ринкової ситуації з метою визначення ринкової орендної ставки та дохідності землі;

• окреслення вартості повного права власності на землю;

• визначення вартості права користування землею;

• розподіл чистого операційного доходу за економічними інтересами (між фізичними компонентами, інтересами права орендодавця та права орендаря);

• обґрунтування ставки капіталізації для землі з урахуванням ризику права оренди;

• обчислення вартості права користування землею.

Такий алгоритм застосовується й для оцінки сервітутів — часткових майнових прав, пов’язаних з обмеженим використанням чужої земельної ділянки. До об’єктів сервітуту можна віднести зрошувальний канал, господарську дорогу, шляхи прогону худоби й інші елементи земельної ділянки, що слугують для обслуговування інтересів не лише власника цієї земельної ділянки, а й власників сусідніх ділянок чи інших осіб. При цьому, обмежене право користування чужою земельною ділянкою може приписуватися законом чи встановлюватися за домовленістю заінтересованих сторін.

Як правило, формування об’єкта сервітуту призводить до підвищення корисності земельних ділянок, на користь яких він створюється, і до її зменшення для земельних ділянок, на яких він сформований, що обумовлює потребу в оцінці прав обмеженого користування чужою земельною ділянкою як для тих, на користь яких вони встановлені, так і для земельних ділянок, обтяжених цими правами.

Вартість таких прав обчислюється як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до і після їхнього встановлення.

Вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою може бути визначена також шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає в наявності (відсутності) таких прав.

Вартість цього права відображає також поточна вартість майбутнього додаткового доходу (втрат) від реалізації права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Малюнок ілюструє зміну вартості земельних ділянок під природними пасовищами внаслідок установлення сервітуту — прогону для худоби до водопою.