- •Билет №1
- •1.Гос. Регулирование в предпринимательской деятельности.
- •2.Оперативные планы, виды, цель разработки и задачи. Методы применяемые для разработки оперативных планов.
- •3. Понятие капитальных вложений, показатели эффективности, формы проведения
- •4.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. Влияние имущественных прав на оценочную стоимость недвижимости.
- •5.Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, назначение и содержание.
- •Билет №2
- •1.Порядок создания частного предприятия
- •2. Принцип прогнозирования
- •3.Прибыль предприятия и факторы влияния на ее размер.
- •4.Рынок недвижимости, особенности его функционирования .Объекты и субъекты рынка недвижимости.
- •5.Понятие коэффициента капитализации. Методы расчета ставки капитализации при оценки недвижимого имущества.
- •Билет №3
- •1.Выбор сферы предпринимательской деятельности.
- •2. Показатели, характеризующие размеры предприятия и его подразделения
- •3.Рынок труда: занятость и безработица. Социально-экономические последствия безработицы.
- •4.Понятие ст-ти и цены недвижимости. Факторы воздействующие на стоимость и цену.
- •5.Содержание доходного похода оценки недвижимости, последовательность и условия применения. Виды доходов, приносимых недвижимостью, их определение.
- •Билет №4
- •1. Организационно-правовые формы хозяйствования, основные характеристики.
- •2.Хоз.Расчет, понятие, назначение и его принципы.
- •3.Механизм функционирования индивидуального рынка: спрос и предложение, проблема равновесия
- •4.Недвижимость как объект гражданских прав. Правовое обеспечение и гос.Рег-ция недвижимиго имущества и сделок с ним
- •5.Обоснование выбора приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости
- •Билет №5
- •2.Эластичность спроса и предложения. Виды эластичности
- •3.Современные формы организации труда
- •4.Основные признаки недвижимости. Классификация объектов недвиж.Имущества
- •5.Оценка уровня риска на рынке недвижимости. Взаимосвязь с оценочной стоимостью
- •Билет №6
- •1.Эконом.Рост: показатели, факторы, виды
- •2.Организационно-эконом. И правовые основы ао
- •4. Структура рынка недвижимости, его функции, состояние и развитие сегментов. Факторы, опред.Развитие рынка недвижимости
- •Билет №7
- •1.Производительность и эффективность трудовой деятельности, показатели и пути повышения
- •2. Налогообложение предпр. Деят-ти (Налоговая система, классификация налогов)
- •3.Издержки предприятия :состав и структура.
- •4.Регулирование оценочной деятельности в рф
- •5.Цели и предмет оценки нма и ис. Классификация нма.
- •Билет № 8
- •1. Оценка эффективности предпринимательской деятельности
- •2.Денежный рынок: спрос и предложение денег, проблема равновесия.
- •3.Эк. Эффективнось и осн. Направления улучшения исп-ия основных произ. Фондов предприятия.
- •4. Недвижимость как объект оценки. Виды оценочной стоимости недв. Имущества. Особенности оценки недвижимости для различных целей.
- •5. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия.
- •Билет №9
- •1.Условия и принципы организации предпринимательской деятельности.
- •2. Границы производственных возможностей общества. Кривая производственных возможностей, проблема выбора
- •3. Понятие предприятия :внешняя и внутренняя среда.
- •4. Цели и задачи анализа рынка н-ти.
- •5. Государственный кадастр н-ти (гкн).
- •Билет №10
- •1. Циклический характер развития экономики. Основные фазы цикла.
- •2. Производственная структура предприятия, принцип построения.
- •3. Понятие, факторы мотивации труда работников. Формы мотивации в сфере экономики недвижимости.
- •5. Восстановительная стоимость, стоимость замещения. Пересчет в текущую стоимость. Методы расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.
- •Билет №11
- •1. Формирование и организация использования средств производства.
- •2. Планирование производственной программы.
- •3. Источники формирования ресурсов предприятия: собственные и заемные.
- •4. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации. Основные документы, предоставляемые для государственной регистрации.
- •5. Цели принципы и методы в оценке машин и оборудования. Области применения и ограничение методов оценки машин и оборудования.
- •Билет №12
- •1. Методы планирования: балансовый, расчетно-конструктивный, экономико-математический, программно-целевой метод.
- •2. Экономические ресурсы и потребности общества. Основное экономическое противоречие в обществе.
- •3. Понятие финансовой осуществимости проекта. Критерий накопленного сальдо.
- •4. Современное состояние оценки недвижимости в рф. Объекты и субъекты оценочной деятельности проблемы перспективы развития.
- •5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход.
- •Билет №13
- •1.Денежное обращение. Сущность денег и функции, структура и объем ден. Массы
- •2. Оценка эффективности инвестиционного проекта а условиях инфляции
- •3. Классификация планов по назначению и по функциям
- •4. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Факторы, определяющие спрос:
- •5. Основные отличия земли от других видов недвижимости, особенности оценки стоимости земли. Общие требования к оценке земли.
- •Билет №14
- •1.Организация и использование трудовых ресурсов на предприятии
- •2.Планирование: понятие и место в экономическом механизме хозяйствования
- •3.Доходы и расходы предприятия. Экономическая устойчивость. Резервы минимизации расходов предприятия.
- •4. Профессиональные участники рынка недвижимости. Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
- •5. Понятие износа в оценке недвижимости. Виды износов. Устранимый и неустранимый износ недвижимости.
- •Билет №15
- •1. Производственно-финансовый план
- •2. Товарная стратегия, жизненные циклы товара
- •3. Резервы повышения экономической эффективности использования матер. Ресурсов
- •4. Ведение гос. Кадастра недвижимости. Принципы ведения. Орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости
- •5. Основные этапы процесса оценки недвижимости. Составление отчета об оценке. Требования к отчету, примерное содержание
- •Билет №16
- •1. Бизнес-план, его содержание, методика разработки
- •2.Виды безработицы. Естественный уровень безработицы. Издержки безработицы. Закон Оукена.
- •3. Источники и условия финансирования проектов
- •4.Сегменты рынка недвижимости, выделяемые для целей оценки, их основные характеристики. Методы оценки недвижимости отдельных сегментов рынка.
- •5.Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Условия законности сделок с недвижимым имуществом.
- •Билет №17
- •1.Основные экономические проблемы и способы их решения. Модели экономики, их эволюция.
- •2. Виды планов. Методы планирования.
- •3. Цель анализа финансовых и экономических рисков инвестиционных проектов. Основные этапы анализа.
- •5.Методы оценки стоимости зем.Участков доходного, рыночного и затратного подходов. Объекты оценки, условия, особенности применения.
- •Билет №18
- •1. Предпринимательские риски. Управление рисками.
- •2. Методика коллективных и индивидуальных экспертных оценок.
- •3.Экономическая суть цены капитала и методика ее расчета.
- •Билет №19
- •1.Нормативный прогноз. Классификация прогнозов по периоду упреждения.
- •2.Формы и способы использования техники: аренда, прокат, лизинг.
- •3.Факторы развития предприятия: экстенсивные и интенсивные.
- •4.Основные характеристики (параметры) и факторы, влияющие на стоимость недвижимости различного функционального назначения (использования) и типа.
- •5.Организация и проведение торгов по продаже государственных и муниципальных земельных участков или права их аренды.
- •1.Управление качеством на предприятии
- •2. Инвестиционные проекты и их классификация. Фазы жизненного цикла проекта.
- •3.Классификация прогнозов. Поисковый прогноз.
- •4.Понятие управления недвижимостью. Субъекты и объекты управления недвижимостью. Управление техническим состоянием объектов недвижимости.
- •5.Особенности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для конкретных целей.
- •Билет №21
- •1.Инфляция: сущность, виды, последствия. Антиинфляционная политика.
- •2.Инвестиционная деятельность в предпринимательстве.
- •2.Формы и системы оплаты труда. Мотивация труда работников предприятия.
- •4. Понятие ипотеки (залога) недвижимости. Предмет ипотеки. Основные схемы ипотечного кредитования в жилищной сфере.
- •5. Стоимость нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Факторы, влияющие на ее величину.
- •Билет №22
- •1.Конкурентоспособность, показатели конкурентоспособности товара (услуг).
- •3.Понятие, виды и классификация инвестиций. Понятие экономической оценки инвестиций.
- •4.Стоимость предприятия и факторы, ее определяющие. Анализ ретроспективной, текущей информации, расчет аналитических показателей.
- •5.Анализ варианта наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости. Учитываемые факторы, критерии выбора варианта.
- •Билет №23
- •1.Нормообразующие факторы. Основные трудовые процессы
- •2. Реорганизация: понятие процесса реорганизации, последовательность проведения реорганизации предприятий.
- •3.Инновационная и инвестиционная деятельность предприятия.
- •4.Сделки с земельными участками. Оборотоспособность земельных участков. Особенности купли-продажи.
- •5. Применение статистических методов при оценке недвижимого имущества сравнительным подходом.
- •Билет №24
- •1. Аналитическая деятельность на предприятии.
- •2. Порядок определения себестоимости продукции (услуг).
- •3. Коммерческие сделки, организация переговоров. Тактика сторон.
- •4. Взаимосвязь рынка капитала с рынком недвижимости. Показатели оценки эффективности привлечения заемного капитала.
- •5.Учетная политика предприятия, отражение нематериальных активов в балансе предприятия.
- •Билет №25
- •1Понятие нормирования труда. Классификация и методы норм труда. Анализ и внедрение норм труда.
- •2Орг-ция использования техники. Основы направления, показатели использования.
- •3Резервы увеличения прибыли и рентабельности пр-ва пр-ции на пред-ии.
- •4Анализ рынка недв-ти для целей оценки, задачи проведения анализа.
- •5 Предмет, цели и задачи оценки земли. Специфика зем.Участка как объекта оценки. Проблемы стоимостной оценки земли в рф.
- •1.Производственные ресурсы пред-я: понятие, состав и структура.
- •2.Формализованные методы прогнозирования, применяемые при разработке прогнозов на пред-ии.
- •3.Несостоятельность предприятия. Понятие, показатели, процедура банкротства.
- •4.Принципы оценки недв-ти, их реал-ция при определении оценоч. Стоимости.
- •5.Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью.
- •Билет №27
- •1.Обоснование и принятие управленческого решения в бизнесе.
- •3.Пред-е как субъект и объект предприним. Деят-ти, нормативные правовые акты, регламентирующие деят-ть пред-я.
- •5.Корректировка цен аналогичных объектов недвижимости в сравнительном подходе оценки. Методы определения и правила внесения поправок.
- •Билет №28
- •1.Понятие, формы, принципы организации трудовых коллективов
- •2.Виды цен и особенности их применения
- •3.Сущность и методика определения чистого дисконтированного дохода и индексная доходность инвестиций.
- •5.Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования. Классификация машин и оборудования по функционально-технологическим признакам.
- •Билет №29
- •1.Товародвижение на рынке недвижимости.
- •2.Оценка инвестиции (показатели экономической эффективности инвестиций в недвижимость).
- •3.Интуитивные методы прогнозирования, применяемые на предприятии.
- •4.Оценка стоимости предприятия. Специфика предприятия как имущественного комплекса и как организационной формы ведения дела (бизнеса).
- •5.Содержание рыночного подхода (сравнения продаж) оценки недвижимости, последовательность и условия применения.
- •1.Планирование в деятельности предприятия (понятие, роль).
- •2. Финансовая устойчивость предприятия(экономическая сущность и типы)
- •3.Трудовые ресурсы предприятия (показатели эффективности использования)
- •4.Собственность на недвижимость, формы собственности. Субъекты и объект собственности. Ограничения и обременения прав собственности.
- •5 Земельный рынок. Структура, функции рынка земли. Факторы, определяют развитие земельного рынка в рф.
4.Недвижимость как объект гражданских прав. Правовое обеспечение и гос.Рег-ция недвижимиго имущества и сделок с ним
Недвижимость – (ст.130 ГК РФ) это зем.участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Объекты, перемещение кот. без соразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости также относятся, подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Осн. хар-ка недвижимости – неразрывность с землей; стационарность; материальность; натуральная и стоимостная форма недвижимости определяется высокой стоимостью; ограниченное предложение; физические параметры; долговечность; пригодность; степень ликвидности; индивидуальность и уникальность. Правовое обеспечение: гражданский кодекс РФ; фед.закон о гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.97; фед.закон об ипотеке от 16.07.98; земельный кодекс 2001г; фед.закон о землеустроительстве от 18.06.01; фед.закон о гос.земельном кадастре 02.01.00; ЕГРЗ; ЕГРОКС; закон об обороте земель с/х назначения 24.07.02; градостроительный кодекс 29.12.04; жилищный кодекс 29.12.04; закон об оценочной деятельности 16.07.98г. Гос.регистрации подлежат права собственности и др. вещные права на недвижимые вещи. Ограничение этих прав их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат право собственности, право хоз.ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты и др. права, установленные законом. Субъекты регистрации – законные держатели прав на недвижимость, включ. граждан, предприятия, органы власти и др. Объекты регистрации – документы о правах на недвижимость, устанавливающие, передающие или прекращающие права на недвижимость, права приобретаются с момента гос.регистрации. Документы для гос.регистрации: заявление; подлинник правоустанавливающего документа; нотариально-заверенная копия договора купле-продажи или др.; документ подтверждающий оплату гос.пошлины; документ удостоверяющий личность; доверенность; справка о прописке. Вносится запись в ЕГРП.
5.Обоснование выбора приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости
Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величины физ., морального и экономического износа. Важным и сложным элементом затратного подхода яв-ся определение износа. Износ – утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин. V=VL +Vв – D Применение: 1. оценивается стоимость зем.участка; 2. определяется стоимость восстановления или замещения; 3. определяется износ; 4. определяется текущая стоимость зданий с учетом износа; 5. складывается стоимость зем.участка со стоимостью зданий и сооружений. Восстановительная – ст-ть строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, что и объект оценки. Стоимость замещения – ст-ть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентность или аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов. Методы: 1метод по сопоставимым продажам; 2.метод соотнесения закл. в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке и разделение цены на цену здания и цену зем.участка; 3. метод капитализации зем.ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей; 4. метод остатка, рассчитывается исходя из прибали, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования зем.участка; 5. метод развития зем.участка, когда необходимо определить ст-ть участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Доходный подход основан на оценке текущей ст-ти будущих доходов от использования объекта недвижимости. Метод прямой капитализации – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину равную сумме их текущих стоимостей. Под коэффициентом капитализации понимают ставку используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между ст-тью недвижимости и уровнем получаемого дохода этого объекта. V=I/R . Для капитализации дохода используется чистый доход (NOI) Определяется разницей получаемым доходом и всеми затратами, связанными с эксплуатацией, управлением, реализацией объекта. Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточно достоверных сведений о доходах и ценах сделок по сопоставимым объектам. Методы расчета общего к-та капитализации: 1. метод анализа сравнения продаж, основан на изучении сведений дохода и цену продаж от аналогичных объектов проданных на рынке R=I/V; 2.метод кумулятивного построения, предполагает рассмотрение (расчет) ставки капитализации по 4 составным частям: а)безрисковая % ставка, м.б.определена по уровню банковского депозита; б)надбавка за риск отражает изменения ставки по сравнению с безрисковой; в)вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и рискованности; г)поправка за ликвидность данного объекта недвижимости, то насколько быстро недвижимость м.б.превращена в наличные ден.ср-ва. 3.метод остатка применяется для физических и финансовых составляющих; 4.метод коэффициента покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга. Метод дисконтирования ден.потоков – предполагает пересчет дисконтирования ожидаемых будущих доходов в текущую ст-ть. Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж, базируется на трех принцыпах: спрос и предложение; принцип замещения; принцип вклада. С помощью данного метода по средством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов оценки моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, т.к. в характеристиках оцениваемого объекта и объектов аналогов (сравнения) необходимо провести корректировку за эти отличия. Он применим когда имеются данные о сравнительно недавних надежных сделках с аналогичными объектами. Предполагает получение непосредственных ценовых характеристик о собственности не обладающих доходностью. Выбор элементов сравнения: 1.права на объект; 2.условия финансирования; 3.условия продажи; 4.дата продажи; 5.местоположение; 6.физические характеристики; 7.экономические характеристики; 8.отклонения от целевого использования. Согласование результатов – процесс в кот. суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки ст-ти объекта на основании результатов, полученных с помощью различных методов. В качестве последнего шага составляется отчет о результатах оценки стоимости с учетом тщательного анализа рыночных данных.