4. Современное состояние оценки недвижимости в рф. Объекты и субъекты оценочной деятельности проблемы перспективы развития.

В странах с переходной экономикой, к которым относится и РФ, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития по следующим причинам; оценка имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости, оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и таким образом, будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости, для медленного развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать соответствующие страховые взносы, справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки, оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, важный инструмент управления местными бюджетами. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ" от 29 июля 1998 г. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ (лучшее наиболее эффек. использ.) и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна. Метод остатка предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле: где СЗ – стоимость земли ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; Су – рыночная стоимость улучшений; Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений; Кз – коэффициент капитализации доходов от земли. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле: Rзд = Rвозм + Rзем, где Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала; Rзем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.