14.Методы сравнительного подхода в оценке мо

Методы сравнительного подхода:

1.Метод прямого сравнения продаж

Основывается на сравнении продаж объектов, аналогичных оцениваемому, по кот. Были заключены сделки в недавнем прошлом

Данный метод наиболее эффективен при налич активного рынка, может применяться для универсального и серийного оборудования.

Если функциональные и параметрические хар-ки объекта оценки и объекта сравнения одинаковы, то цена ан-га как нового будет опред-ся по формуле:

= (Кмо/1-Кф)±Сдоп.устр

- стоимость аналога как нового

Кмо – коэф-т на момент оценки

Кф – коэф-т физического износа

С – стоимость дополнит устройств

2. Метод аналогового сравнения продаж

Метод предпол. Определ-е стоимости о.ц. на основе анализа цен продаж аналогичных, но не идентичных

Если различ в значениях параметров меньше 20%, то коэф опред-ся как соотношение этих параметров- к=N1/N2 <20%

K=(N1/N2)ⁿ если различ >20%

3.Метод направленных корректировок

Для случая оценки, когда нужно внести много кор-ок, а цены этих кор-ок невозможно определить из-за недостатка инф-ции

2 вида корректировок:

1) Повышающие стоимость

2) Понижающие стоимость

Данный м. может применятьсяв случ., когда есть как минимум 2 ан-га, при этом оцениваемый объект по своим хар-ам и стоимости занимает промежуточное положение

Аналог, у кот кол-во повышающих кор-ок превышает кол-во понижающих, задает нижнюю цену-нижний аналог

У кот. Кол-во пониж-их превышает кол-во повышающих, задает верхнюю цену- верхний аналог.

Искомая ст-ть о.оц. лежит в интервале между нижней и верхней ценой и опред.по ф-ле:

С=Сан+(Сав-Сан/(Iав-Iан))*Iан

Сан Сав нижняя верхняя цена

Iав – кол-во действующих понижающих корректировок верхнего аналога

Iан – кол-во действующих повыщающих корр-к нижнего аналога

Если кол-во аналогов больше 2х, то стоимость объекта оценки рассчитывается в интервале и берется среднее значение.

Метод корреляционных моделей. (см. затратный подход)

Метод удельных экономико-технических показателей.(см. затратный подход)

15.Метод прямой капитализации в оценке мо.

Доходный подход в оценке машин и оборудования

Доходный подход базируется на принципе ожидания и опред текущей ценностью буд доходов, кот может принести о.ц.

1.Метод прямой капитализации

При исп данного метода величина чистого дохода от эксплуатации объекта за послед год, либо среднее значение за неск последних лет, капитализируется в текущую стоимость

Преимущества: 1) простота расчетов;2) отражает рыночную конъюнктуру.

Недостаток: расчет коэф капитализ-ии может являться сложной проблемой, т.к. оценщику помимо инф-ии о ценах купли-продажи, необх инф-я о доходах генерируемых объектами аналогами

Для применения данного метода необх выполнение 3 этапов:

1) определе чистого дохода от о.ц.

2)Расчет ставки капитализации

3) Определение стоимости о.ц.

С=ЧОД/СК

С-стоимость объекта оценки

ЧОД – определяется как разница между доходами и расходами

СК – ставка капитализации

Расчет СК:

1) Метод рыночной экстракции

СК=ЧОДа/Са

σ=

Вероятность 68%, стоимотсь в интервале Х±0,68*σ

Вероятность 95%, стоимотсь в интервале Х±1,95*σ

2)Метод кумулятивного построения

СК=СД+Свозврата капитала

СД – ставка дисконта СД=СДf+ΣRi

Методы расчета норма возврата капитала

Модель Ринга Свозвр=1/Тост

Модель Хоскальда Свозвр=i/((1+i)^t -1)

3)Метод расчета ставки капитализации для доходов от собственного капитала заемного и смешанного капитала

СКсоб.кап=ДПдо налогооблажения/Собств.капитал

СКзаем.кап.=ОДгод/Сумма кредита

СКсм.кап=М*СКзаем.кап+(1-М)*СКсоб.кап

Одгод – ежегодный выплаты по обслуживанию долга

М – доля заемных средств

16. Метод капитализации и остатка в оценке МО

Доходный подход в оценке машин и оборудования

Доходный подход базируется на принципе ожидания и опред текущей ценностью буд доходов, кот может принести о.ц.

1.Метод капитализации

При исп данного метода величина чистого дохода от эксплуатации объекта за послед год, либо среднее значение за неск последних лет, капитализируется в текущую стоимость

Преимущества: 1) простота расчетов;2) отражает рыночную конъюнктуру.

Недостаток: расчет коэф капитализ-ии может являться сложной проблемой, т.к. оценщику помимо инф-ии о ценах купли-продажи, необх инф-я о доходах генерируемых объектами аналогами

Для применения данного метода необх выполнение 3 этапов:

1) определе чистого дохода от о.ц.

2)Расчет ставки капитализации

3) Определение стоимости о.ц.

С=ЧОД/СК

С-стоимость объекта оценки

ЧОД – определяется как разница между доходами и расходами

СК – ставка капитализации

Применяется в случае, когда нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования, в составе машинного комплекса

1. Выделить производ сист.машин комплекс, кот необходимо оценить и рассчитать чистый доход от функционирование системы ЧОДобщ

2. Определение части чистого дохода, относимого к земле ЧОДзем

ЧОДзем=Сзем*СКзем

3. Определить часть чистого дохода относимого к зданию

ЧОДзд=Сзд*Скзд

4. Методом остатка определить часть чистого дохода отосимого к машинному комплексу

ЧОДмш=ЧОДобщ-ЧОДзем-ЧОДзд

5. Методом прямой капитализации опр. стоимость Маш комплекса(С=ЧОДмщ/СКмш)

6. С помощью долевого коэффициента рассчитывается стоимость отдельных объектов входящих в состав машинного комплекса

7. Долевой коэффициент определяется путем деления баланс ст-ти данного оборудования, на балансовую ст-ть всего машинного комплекса, тогда

Сед=Смаш*Дед