Б) при аннуітетному відшкодуванні капіталу. Розділ 3. ОСобливості поелементної оцінки потенціалу підпрємства тема 6. Оцінка вартості нерухомого майна

План семінарського заняття:

1. Особливості земельних ділянок, будівель і споруд як об’єктів вартісної оцінки.

2. Нормативна і експертна грошова оцінка землі в Україні.

3. Основні фактори, які визначають вартість земельних ділянок сучасних підприємств.

4. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.

5. Методичні підходи до оцінки вартості будівель і споруд.

Література для вивчення теми: [2], [3], [6], [9], [10], [11, с.140-179], [13, с.120-139].

Основні терміни та поняття: нерухоме майно, будівлі та споруди, види грошової оцінки землі, чистий операційний доход, рентний доход, методи оцінки вартості землі, вартість реверсії, методи оцінки вартості будівель і споруд, види зносу будівель і споруд, строк економічного життя нерухомості, ефективний вік нерухомого майна, мультиплікатор, валовий рентний мультиплікатор.

Теми рефератів

1. Нерухоме майно як складовий елемент потенціалу підприємств.

2. Сутність і специфіка нормативної та експертної грошової оцінки землі.

3. Зарубіжний досвід використання методів доходного підходу до оцінки нерухомості.

4. Витратні методики оцінки вартості землі, будівель і споруд: зміст і сфера застосування.

5. Умови застосування та особливості порівняльного підходу до оцінки вартості нерухомого майна

Питання для обговорення:

1. Що входить до складу нерухомого майна підприємства? Назвіть особливості нерухомості, які слід враховувати в процесі її оцінки.

2. Чому виникає необхідність державного регулювання діяльності, пов’язаної з оцінкою землі?

3. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.

4. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

5. Назвіть елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд.

6. З чим пов’язана необхідність внесення поправок до вартості об’єкта оцінки в процесі використання методів порівняльного підходу? Охарактеризуйте методи розрахунку поправок.

7. Що таке валовий рентний мультиплікатор?

8. В яких випадках доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд?

9. Охарактеризуйте види зносу, який слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд?

10. Які існують основні методу визначення зносу?

Тестові завдання для самоперевірки знань:

1. Особливістю землі як об’єкта оцінки є:

а) необхідність врахування зносу;

б) суттєва залежність вартості від фактору місцезнаходження;

в) наявність активного ринку купівлі-продажу аналогічних об’єктів;

г) необхідність врахування відповідності вимогам стандартів та нормативно-технічної документації.

2. На чому ґрунтується визнання земельних ділянок , будівель і споруд складовими елементами потенціалу підприємств:

а) на порівнянні структури витрат;

б) на дослідженні характеру участі в виробничому процесі;

в) на аналізі можливостей результативного використання;

г) на порівнянні загальносистемних рис потенціалу та специфічних рис нерухомості.

3. Визначення розміру земельного податку передбачає проведення:

а) нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

б) оцінки витрат на створення земельних поліпшень;

в) експертної грошової оцінки земельної ділянки;

г) порівняння цін продажів аналогічних земельних ділянок.

4. Застосування методу прямої капіталізації рентного доходу доцільно за умов:

а) наявності ідентичних об’єктів оцінки;

б) постійності ті незмінності грошового потоку від використання об’єкта;

в) змінності потоку доходів від використання об’єкта;

г) непередбачуваності змін зовнішнього середовища.

5. Чистий операційний дохід – це:

а) дохід, який можна отримати від 100 %-го використання об’єкта власності;

б) дохід, який можна отримати за умов найбільш ефективного використання об’єкта власності;

в) потік грошових коштів від операційної діяльності;

г) дохід, який можна отримати від використання об’єкта власності за винятком втрат та операційних витрат, пов’язаних з його отриманням.

6. Метод, відповідно до якого вартість об’єкта визначається шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, – це :

а) метод капіталізації доходу;

б) метод зіставлення цін продажу аналогів;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

7. Метод залишку для землі передбачає:

а) виділення та капіталізацію доходу від використання земельної ділянки, що є складовою частиною об’єкта нерухомості;

б) розрахунок середньозваженого коефіцієнту капіталізації для визначення загального доходу від використання об’єкта нерухомості;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

8. Вартість продажу об’єкта в постпрогнозному періоді – це:

а) вартість аналога;

б) дисконтована вартість;

в) вартість реверсії;

г) майбутня вартість інвестицій.

9. Що з нижченаведеного не є об’єктом коректування при оцінці нерухомості методом порівняльного аналізу продажів:

а) наявність додаткових приміщень;

б) умови фінансування;

в) час продажу об’єкта-аналога;

г) функціональне призначення об’єкта оцінки.

10. Валовий рентний мультиплікатор розраховується як відношення:

а) ціни продажу об’єкта на потенційний або дійсний валовий доход;

б) потенційного або дійсного валового доходу до ціни продажу об’єкта;

в) потенційного валового доходу до дійсного валового доходу;

г) операційних витрат до ціни продажу об’єкта.

11. Вартість будівництва об’єкта нерухомості, визначена в поточних цінах на дату оцінки об’єкта із корисністю, яка дорівнює корисності об’єкта оцінки, з використанням сучасних матеріалів, стандартів, сучасних планувальних рішень, – це:

а) вартість заміщення;

б) відновлювальна вартість;

в) кошторисна вартість;

г) залишкова вартість.

12. В оцінній діяльності виділяють втрати вартості, пов’язані з:

а) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, прискореним зносом;

б) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, зовнішнім зносом;

в) застаріванням оточуючого середовища, неусувним застаріванням, фізичним застаріванням, зносом довгострокових активів;

г) фізичним та технологічним застаріванням.

13. Знос може бути двох видів:

а) внутрішній і зовнішній;

б) матеріальний і нематеріальний;

в) усувний і неусувний;

г) фактичний і розрахунковий.

14. На які види основних фондів не нараховується амортизація:

а) передаточні пристрої;

б) споруди;

в) земельні ділянки;

г) жодної вірної відповіді.

15. Формою якого зносу є застарівання конструкції (дизайну):

а) фізичного;

б) функціонального;

в) зовнішнього;

г) економічного.

16. Часовий період від дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію до моменту, коли об’єкт перестає додавати вартість до загального майнового потенціалу – це:

а) строк фізичного життя об’єкта;

б) строк, що залишився до повного фізичного руйнування об’єкта;

в) ефективний вік об’єкта;

г) строк економічного життя об’єкта.

17.Співсиавлення і порівняння нерухомого об’єкта оцінки з аналогами проводиться у розрізі таких основних компонентів:

а) одиниць і елементів порівняння;

б) часу проведення угоди і якісних характеристик;

в) юридичного статусу та способу господарського використання;

г) площі та наявності комунікацій.

Задачі для розв’язання

Основні формули для розв’язання задач

Показник	Формула	Умовні позначення
1	2	3
Вартість земельної ділянки за методом прямої капіталізації доходу		– вартість земельної ділянки Д – чистий операційний або рентний дохід kкап – коефіцієнт капіталізації
Вартість земельної ділянки за методом непрямої капіталіза­ції доходу		Дi – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік Р – поточна вартість ре­версії (продажу в після­прогнозному періоді) n – період (у роках), який враховується при непря­мій капіталізації чистого операційного або рентно­го доходу
Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки		– фактична ціна продажу подібної зе­мельної ділянки m  кількість факторів порівняння – різниця (поправ­ка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділян­ки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м факто­ром порівняння.
Вартість земельної ділянки за методом абстрагування	ВЗ = До - Вп	До – очікуваний дохід від продажу поліпшеної зе­мельної ділянки або капі­талізований чистий опе­раційний або рентний до­ход від її використання Вп – витрати на земельні поліпшення
Чистий опера­ційний доход, що прихо­диться на будівлі і спо­руди		Вбуд – поточна вартість будівель і споруд – коефіцієнт капі­талізації для будівель і споруд
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд	= kпов + kЗ	kпов – коефіцієнт повер­нення (відшкодування) капіталу; kЗ – коефіцієнт капіталізації для землі
Чистий операційний доход, що відноситься на земельну ділянку	ЧОДЗ = ЧОД – ЧОДбуд	ЧОД  загальний чистий операційний доход від експлуатації нерухомості
Вартість земельної ділянки за методом залишку	ВЗ =
Середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації	= kбуд×дбуд + kЗ×дЗ	дбуд, дЗ – частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно в загальній вартості
Вартість нерухомого майна за методом капіталізації
Вартість землі за методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації	ВЗ = × дЗ
Потенційний валовий доход від експлуатації будівлі	ПВДбуд = S × Со + Дін,	S – площа, що надається в оренду, м^2; Со – орендна ставка за 1 м^2; Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки
Дійсний валовий доход від експлуатації будівлі	ДВДбуд = ПВДбуд – Втр	Втр  втрати від неповного завантаження будівель і споруд, втрати при збиранні платежів

Чистий операційний доход	ЧОД = ДВДбуд – ОВ	ОВ  операційні витрати
Вартість будівель і споруд за методом капіталізації
Вартість будівель і споруд за методом дисконтованих гро­шових потоків	Вбуд =	Дi – очікуваний доход від володіння об’єктом за і-й рік r  ставка дисконту Р  поточна вартість ре­версії n – період, для якого прогнозується отримання доходів від володіння об’єктом
Вартість реверсії	Р =	- очікуваний доход від володіння об’єктом за 1-й рік післяпрогнозного періоду q – довгострокові темпи зростання доходів
Процент сукупного зносу	СЗ = × 100 %	Веф  ефективний вік об'єкта СЕЖ  термін економічно­го життя об'єкта
	СЗ = Зфіз + Зфункц + Ззовн	Зфіз  фізичний знос Зфункц  функціональний знос Ззовн  зовнішній знос
Вартість будівлі методом порівняння продажів	Вбуд =	Пр  поправка на ремонт (в розрахунку на 1 м^2 площі) Ванал  вартість продажу аналога, грн. Sанал  площа аналога, м^2 S  площа оцінюваного об'єкта, м^2
Валовий рентний мультиплікатор		Цанал – ціна продажу аналога
Вартість будівель	Вбуд = ПВДбуд × ВРМ

Задачаприклад 6.1

Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 25 тис. грн. протягом 5 років Коефіцієнт капіталізації для подібних об’єктів нерухомості – 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді – 56 тис. грн.

Розв’язання:

Вартість такої земельної ділянки розрахуємо за методом непрямої капіталізації з використанням формули:

.

= 74,8 + 56 = 130,8 (тис. грн)

Таким чином, вартість земельної ділянки за доходним підходом складатиме 130,8 тис. грн.

Задачаприклад 6.2

На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об’єктів (табл. 6.1) оцінити вартість земельної ділянки.

Таблиця 6.1 – Вихідна інформації про подібні земельні ділянки

Подібний об’єкт	Ціна продажу, тис. грн	Розмір, га	Ухил поверхні	Інже­нерне забезпечення	Місцезнаходження
1	95	1,0	яркуватий	вода	прилягаючий до центру
2	195	0,9	рівнинний	вода	центральний район
3	140	1,0	рівнинний	вода, газ	прилягаючий до центру
4	245	1,0	рівнинний	вода, газ	центральний район
5	215	1,0	рівнинний	вода	центральний район
Об’єкт оцінки	?	0,9	яркуватий	вода, газ	прилягаючий до центру

Розв’язання:

Розрахуємо скоректовану вартість типової земельної ділянки з використанням формули визначення скоригованої вартості подібної земельної ділянки шляхом послідовного вирахування (додавання) величини поправок, які мають місце внаслідок розбіжностей у розмірах, ухилі поверхні, наявності інженерного забезпечення для об’єкта оцінки та подібних земельних ділянок. Розрахунки скоректованої вартості наведено в таблиці 6.2:

Таблиця 6.2 – Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів

Характеристики	Об’єкт оцінки	Аналоги
		1	2	3	4	5
Ціна продажу, тис. грн.		95	195	140	245	215
Розмір		-20	0	-20	-20	-20
Ухил поверхні		0	-15	-15	-15	-15
Інженерне забезпечення		+30	+30	0	0	+30
Місцезнаходження		0	-105	0	-105	-105
Поправка		+10	-75	-35	-140	-110
Скоректована вартість		105	105	105	105	105
Вартість об’єкта оцінки	105

Задачаприклад 6.3

Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогічних за місцем розташування умовах дозволив установити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий доход з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС – 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості – 12 %; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшкодування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Розв’язання:

Визначимо загальний обсяг інвестицій (І), необхідний для розміщення АЗС на земельній ділянці, що оцінюється:

І = 48780 × 3 = 146340 грн.

Чистий операційний доход від експлуатації АЗС з урахуванням результатів аналізу діяльності аналогічних об’єктів складатиме:

3 кол. × 4 автом. × 24 год. × 300 дн. × 20 л × 0,026 грн. = 44298 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації з урахуванням відшкодування інвестицій. За умовами завдання відшкодування інвестицій здійснюється прямолінійним методом, а термін економічного життя складає 6 років, тому річний процент відшкодування інвестицій складатиме 16,7 % (100/6).

Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює сумі ставки доходу на інвестиції та процента відшкодування інвестицій, тобто

k_кап = 12 + 16,7 = 28,7 %.

Визначимо доход, що отримується від використання споруд, як добуток розміру інвестицій на прибутковість від експлуатації об'єкта нерухомості (коефіцієнт капіталізації для споруд):

ЧОД_спор = 146340 × 0,287 = 41988 грн.

Визначимо доход, що приходиться на земельну ділянку, за допомогою техніки залишку:

ЧОД_З = 44298 – 41988 = 2940 грн.

Розрахуємо вартість земельної ділянки як відношення залишкового чистого операційного доходу від землі до коефіцієнта капіталізації для землі. Коефіцієнт капіталізації в даному випадку дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому що земля при використанні її як базису для розміщення об’єктів підприємницької діяльності не зношується. Таким чином:

В_З = 2940/0,12 = 24500 грн.

Задачаприклад 6.4

Вартість нерухомого майна підприємства складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1 : 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12 % та 16 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний доход в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.

Розв’язання:

Умови завдання вимагають застосування методу середньозва­женого коефіцієнта капіталізації для визначення вартості земельної ділянки.

На першому етапі здійснюється розрахунок величини середньозваженого коефіцієнта капіталізації:

= 12 % × 0,25 + 16 % × 0,75 = 15 %.

Загальна вартість нерухомого майна підприємства за методом прямої капіталізації складає:

800 (тис. грн).

Вартість земельної ділянки дорівнює:

В_З = 800 × 0,25 = 200 (тис. грн).

Задачаприклад 6.5

Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 м². За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об’єкта під час оренди складає 2 %, експлуатаційне резервування доходу – 1 %, коефіцієнт капіталізації – 20 %. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об’єкта наведена в таблиці 6.3.

Таблиця 6.3 – Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень

Об’єкт-аналог	Площа, м^2	Місячна ставка орендної плати, грн/м^2
1	70	22,5
2	90	24
3	80	20,5
4	100	17,5
5	65	21,5

Розв’язання:

На основі аналізу пропозицій ринку оренди нерухомості розрахуємо вірогідну місячну орендну ставку для об’єкта оцінки за формулою середньої арифметичної:

S = (22,5 + 24 + 20,5 + 17,5 + 21,5)/5 = 21,2 (грн/м²).

Розрахунки вартості офісного приміщення методом капіталізації доходу наведено в таблиці 6.4.

Таблиця 6.4 – Розрахунок вартості об’єкта методом капіталізації доходу

Показник	Розрахунок	Значення, грн.
Потенційний річний валовий доход	21,2 × 100 × 12	25440
Втрати доходу від недозавантаження	25440 × 0,02	508,8
Дійсний валовий доход	25440 – 508,8	24931,2
Витрати на заміщення (резервування доходу)	24931,2 × 0,01	249,3
Чистий операційний доход	24931,2 – 249,3	24681,9
Вартість офісного приміщення	24681,9/0,2	123409,5

Задачаприклад 6.6

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.

Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.

Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність – 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об’єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4 %.

Розв’язання:

Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозний період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в постпрогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтованих грошових потоків в декілька етапів:

1. Розрахунок грошових потоків для прогнозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого спочатку слід розрахувати потенційний і дійсний валовий доход.

Так, потенційний валовий доход від оренди 4000 м² адміністративної будівлі для першого прогнозного року становитиме:

ПВД = 2000 × 1500 = 3000000 (грн.)

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

ДВД = 3000000  (3000000 × 0,12) = 2640000 (грн.)

ОВ = 2640000  0,1 = 264000 (грн.)

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

50  1000 = 50000 (грн.)

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

2640000  (264000 + 50000) = 2326000 (грн.)

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-літнього прогнозного періоду (табл. 6.5).

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом кумулятивної побудови:

r = 14% + 5% + 3% = 22%

3. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

k_кап = r – t

де k_кап – коефіцієнт капіталізації;