T  очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.

k_кап = 22% - 4 = 18%

Таблиця 6.5 – Розрахунок поточної вартості грошових потоків (тис. грн.)

Показники	Періоди прогнозу (роки)
	0-й рік	1-й рік	2-й рік	3-й рік	4-й рік	5-й рік
1.ПВД		3000	3000	3000	3000	3000
2. Поправка		360	360	360	360	360
З.ДВД		2640	2640	2640	2640	2640
4. Операційні витрати		264	264	264	264	264
5. Витрати на ремонт		50
6. Підтримуючий ремонт			25	30	35	40
7. ЧОД		2326	2351	2346	2341	2336
8. Поточна вартість доходів		1906,56	1579,55	1291,96	1056,73	864,32
9. Реверсія	4801,77
10. Поточна вартість реверсії	1776,65
11. Сума поточної вар­тості доходів та поточної вартості реверсії	8475,76

4. Розрахунок поточної вартості грошових потоків.

Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величини для кожного прогнозного року. Результати розрахунків наведено у табл. 6.5.

5. Розрахунок поточної вартості реверсії.

Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:

864,32/ 0,18 = 4801,77 (тис. грн.)

Відповідно поточна вартість реверсії становить:

(тис. грн.)

6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:

906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 (тис. грн.)

Задачаприклад 6.7

Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 м² на основі даних, наведених в табл. 6.6.

Таблиця 6.6 – Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі

Елемент будівлі	Ефективний вік	Строк економічного життя	Відновлювальна вартість, грн
Перекриття	10	30	15000
Дах	15	20	4200
Фарбування стін	2	5	8000
Покриття підлоги	7	10	5100
Фарбування стелі	2	5	1400
Система водопостачання	10	20	2100
Електропроводка	7	15	2000
Система опалення	10	20	1800

Розв’язання:

Для визначення сукупного зносу будівлі виробничого призначення застосуємо метод «строку життя», за допомогою якого спочатку розрахуємо процент фізичного зносу за окремими елементами будівлі, потім величину фізичного зносу елементів в грошовому виразі як добуток проценту зносу на відповідну відновлювальну вартість і величину сукупного неусувного фізичного зносу шляхом підсумовування отриманих вартісних оцінок зносу за елементами. Результати розрахунків наведено в табл. 6.7.

Задачаприклад 6.8

Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об’єкт нерухомості:

1) об’єкт оцінки – адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік – 12 років, відновлювальна вартість – 1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів – 50 тис. грн.;

2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об’єкта, - дерев’яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено – 12,5 тис. грн.

Таблиця 6.7 – Розрахунок неусувного фізичного зносу будівлі