13.2. Основания возникновения права общей долевой собственности

Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это со­вершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, пре­жде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколь­кими лицами. В состав общего имущества поступают также пло­ды, продукция и доходы от использования имущества, находяще­гося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

13.3. Определение долей в праве долевой собственности

Если размер долей участников долевой собственности не мо­жет быть определен на основании закона и не установлен согла­шением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего иму­щества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка использова­ния общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее иму­щество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним из сособ­ственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственнос­ти на дом и порядок пользования помещениями подлежат соот­ветствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требо­вать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

13.4. Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участни­ков, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего иму­щества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся иму­ществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенса­ции. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собствен­ности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных плате­жей по общему имуществу, а также в издержках по его содержа­нию и сохранению (ст. 249 ГК).

13.5. Отчуждение доли в общем имуществе

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распо­рядиться ею иным образом. Однако при этом необходимо соблю­дение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.

При продаже доли в праве общей собственности посторонне­му лицу остальные участники долевой собственности имеют пре­имущественное право покупки продаваемой доли по цене, за кото­рую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре не­возможно или против этого возражают остальные участники до­левой собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме осталь­ных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собствен­ности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение меся­ца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к при­обретателю по договору с момента заключения договора, если со­глашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подле­жит государственной регистрации — с момента такой регистрации.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет пра­во в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.