5. Объект или предмет договора найма жилого помещения.

Объектом или предметом договора коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение. Помещение признается жилым, если оно отвечает санитарным, градостроительным, техническим и иным требованиям и предназначено для проживания во все сезоны года. Дом, в котором находится жилое помещение, должен быть зарегистрирован в Ростехинвентаризации. Изолированным является дом, квартира, имеющие отдельный вход.

Объектом, предметом договора коммерческого найма может быть часть дома, независимо от его размера. Закон не устанавливает качество объекта этого договора. Это может быть и неблагоустроенный, и не отвечающий всем необходимым требованиям дом. Пригодность жилого помещения определяется законом (ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома. Не могут быть самостоятельным объектом договора коммерческого найма подсобные помещения, однако, при найме квартиры, дома подсобные помещения составляют один из существенных помещений объекта. Если в наем сдается часть квартиры, подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей.

Объект, предмет договора социального найма отличается от коммерческого найма 2 особенностями:

1. Предмет предопределен решением органа МСУ и стороны не могут его изменить, уточнить.

2. При социальном найме к объекту закон устанавливает более высокие требования, а именно: помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта.

Подряд. Общие положения.

Договор подряда – это соглашение, в силу которого одна сторона – подрядчик обязуется выполнить по заданию другой стороны – заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный, сторонами могут быть любые субъекты ГП.

Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков, становясь при этом генеральным подрядчиком. Объектом подряда является работа, а предметом – результат работы!

Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее исполнение по договору субподрядчиком и перед субподрядчиком за ненадлежащее исполнение обязательств заказчика. Субподрядчик и заказчик не вправе предъявлять друг другу требования, если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из этого, генеральный подрядчик сам подбирает субподрядчика, заказчик не вправе без согласия генерального подрядчика заключать договор с субподрядчиком. Исключением из этого правила является возможность заключения заказчиком договора на выполнение специализированных работ с субподрядной организацией только на шеф-монтаж оборудования. Законом или договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика выполнять работу лично. Если он нарушает данную обязанность, то несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные лицом, выполнившим данную работу.

На стороне подрядчика могут одновременно выступать несколько лиц. Если при этом предмет обязательства неделим, то они выступают перед заказчиком как солидарные должники или кредиторы. При делимости предмета обязательства, а также в случаях, предусмотренных законом или договором, эти лица приобретают права и несут обязанности перед заказчиком в пределах своей доли.

Объектом договора служат действия в виде определенной работы. Договор заключается на изготовление вещи, ее переработку или обработку. Предметом договора является результат работы.

Цена работы или способы определения указываются в договоре. При отсутствии этих указаний работа должна быть оплачена по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную работу. Цена включает в себя компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение. При большом объеме работ составляется смета. Смета составляется подрядчиком и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком. Цена (смета) могут быть твердой и приблизительной. Если в договоре нет указаний на этот счет, цена (смета) считается твердой.

Существенное превышение приблизительной цены возможно лишь при возникновении необходимости проведения дополнительных работ. Об этом подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение цены, вправе отказаться от договора, уплатив подрядчику цену за выполненную часть работы. Если подрядчик своевременно не предупредил заказчика о необходимости превышения цены, то он обязан исполнить договор по цене, определенной в договоре.

Твердая цена не подлежит ни увеличению, ни уменьшению, даже в случае когда в момент заключения договора не было возможности предусмотреть полный объем работ и расходов. Однако подрядчик вправе, в соответствии со ст. 709 ГК, требовать увеличения цены при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему услуг третьими лицами, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе заказчика увеличить цену подрядчик вправе требовать расторжения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).

Если фактические расходы оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, то сумма экономии остается у подрядчика, если заказчик не докажет, что это повлияло на качество выполнения работ.

Специфической особенностью договор подряда является то, что подрядчик несет риск случайной (без вины сторон) гибели или случайного повреждения результатов выполненной работы до ее приемки заказчиком. Риск случайной гибели, случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки, обработки вещи или иного имущества, используемого для исполнения договора, несет предоставившая их сторона. При просрочке передачи или приемки результатов работы, эти риски несет просрочившая сторона. Если просрочка со стороны подрядчика, то на квитанция нужно сделать отметку, когда принять работу!!!

Договор подряда следует отличать от договора купли-продажи, поскольку нормы правового регулирования имеют значительные различия. Основным отличием является то, что продавец реализует товар, изготовленный из собственного материала, а подрядчик - как из своего, так и переданного заказчиком. В соответствии с Венской конвенцией, участником которой является и РФ, договор считается куплей-продажей, если сторона, заказывающая товары, не принимает на себя обязательство поставить для этого существенную часть материалов. Однако понятие «существенная часть» является относительным, поэтому необходимо в самом договоре четко указать купля-продажа это, или подряд.

Договор подряда следует отличать от ТД. В ТД лицо включается в определенный коллектив и выполняет заранее установленные правила ВТР, а при подряде работник сам определяет время работы и ее режим. В ТД важен не только результат, но и процесс труда. В ТД исполнителем всегда является физическое лицо, а в договоре подряда может быть и юридическое лицо.