Розподіл балів
Рівень знань на екзамені оцінюється:
85-100– за глибоке і повне оволодіння змістом навчального матеріалу з дисципліни, в якому студент легко орієнтується, понятійним апаратом, вміння пов’язувати теорію з практикою, вирішувати практичні завдання, висловлювати і обґрунтовувати свої судження. Відмінна оцінка припускає грамотне, логічне викладання відповіді (як в усній, так і в письмовій формі), якісне зовнішнє оформлення;
65-84- якщо студент повно засвоїв навчальний матеріал, володіє понятійним апаратом, орієнтується у вивченому матеріалі, усвідомлено застосовує знання для вирішення практичних завдань, грамотно викладає відповідь, але зміст, форма відповіді мають певні неточності;
50-64 – якщо студент виявляє знання та розуміння основних положень навчального матеріалу, але викладає його неповно, непослідовно, допускає неточності, у визначенні понять, у застосуванні їх для вирішення практичних завдань, не вміє довести, обґрунтування свої судження;
0-49– якщо студент має розрізнені, безсистемні знання, не вміє виділяти головне та другорядне, допускає помилки у визначенні понять, викривляючи їх зміст, безладно і невпевнено викладає матеріал, не може використати знання для вирішення практичних завдань.
3. методичні рекомендації до
самостійної роботи студентів
Модуль 1
Змістовий модуль 1. Основи організації іпотечного кредитування
Тема 1 |
Поняття іпотеки. Правові основи функціонування іпотечного ринку. |
Мета вивчення теми: |
Ознайомитися з поняттям іпотеки та діючим законодавством, що регулює відносини під час здійснення операцій на іпотечному ринку |
План вивчення теми
Поняття іпотеки. Види іпотечних кредитів.
Основні засади Законів України «Про іпотеку», «Про заставу» «Про оцінку майна, майнових прав та професіональну оціночну діяльність в Україні», « Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації».
Методичні рекомендації до самостійної роботи
Процес кредитування під заставу нерухомого майна називається іпотекою. Існує два основних погляди на іпотеку. Перший і найбільш розповсюджений можна умовно назвати «споживчим». У рамках цього спрощеного погляду всі уяви про іпотеку укладаються і вичерпуються відносинами між позичальником і іпотечним банком із приводу одержання й обслуговування конкретного одиничного кредиту. Другий погляд «професійний», розглядає іпотеку не на рівні окремого кредиту, а в якості цілісної і саме відтвореної підсистеми фінансового ринку.
Характерною рисою професійного погляду на іпотеку є розширення ланцюжка взаємовідносин учасників зі схеми «позичальник — кредитор» до схеми «позичальник — кінцевий інвестор». При таких крайніх полюсах найбільше чітко вимальовується те, що банки та інші фінансові інститути в сутності виконують посередницькі, обслуговуючі функції в просуванні тимчасово вільних засобів потенційних інвесторів до позичальників. Разом з тим саме професійний погляд на іпотечне кредитування найбільше рельєфно показує ключову організуючу роль у ньому цілісної і взаємозалежної інфраструктури, що забезпечує у вузькому змісті визначену траєкторію, а в більш широкому — відтворення всієї системи іпотечного бізнесу.
Найбільш важлива особливість цієї системи виявляється в її розподілі на первинний і вторинний ринки заставних. На первинному ринку кредитор і позичальник безпосередньо вступають у договірні відносини один з одним. Наприклад, комерційний чи іпотечний банк надає громадянам кредит. Учасниками первинного ринку заставних виступають, з одного боку, громадяни, яким видається цей кредит, а з іншої— комерційні банки, іпотечні компанії й інші установи, що надають громадянам кредити під заставу нерухомості.
Рис. 1. Загальна схема організації іпотечного кредитування.
На вторинному ринку здійснюється продаж заставних по вже наданих іпотечних кредитах (позичкам), тобто компанія, що надала кредит під заставу нерухомості, випускає цінні папери, забезпечені заставними, і потім продає їх іншим інвесторам. Загальна схема організації іпотечного кредитування приведена на рис.1.
Дана схема припускає наступну модель взаємовідносин учасників:
- клієнт звертається в іпотечний банк за кредитом. Ці установи створюють первинний ринок заставних;
- кредитор може зберігати видані заставні у власному портфелі цінних паперів чи продати їх іншим інвесторам. Ці інвестори створюють вторинний ринок заставних;
- купуючи заставні, інвестори забезпечують кредиторів додатковими коштами для надання нових кредитів;
- емісійно-фінансова корпорація ( ЕФК) також може зберігати іпотечні кредити у власному інвестиційному портфелі, альтернативним варіантом є формування пакетів заставних і випуск на цій основі цінних паперів, забезпечених заставними (Mortgage–Basked Securities, MBS). Покупцями зазначених цінних паперів, що по суті є облігаціями, не прив'язаними до конкретних об'єктів нерухомості, а гарантованими лише загальною вартістю всього пула заставних, якими володіє ЭФК, можуть виступати різні фінансові установи, такі як комерційні банки, пенсійні фонди, страхові компанії. При цьому емітент таких цінних паперів гарантує їхнім власникам своєчасні щомісячні виплати відсотків і основної частини боргу;
— далі цикл повторюється, коли перші фінансові установи надають, громадянам нові кредити під заставу нерухомості, спираючись на фінансові ресурси, мобілізовані на вторинному ринку.
Таким чином, регулюється потік ресурсів між кредиторами первинного ринку, що відкривають заставні, і інвесторами на ринку капіталів, що купують цінні папери, забезпечені заставними. При цьому інвестори, купуючи заставні у кредиторів первинного ринку, поповнюють їхні ресурси для надання нових кредитів; розширюють приступність фондів для відкриття заставних, випускаючи цінні папери, забезпечені неподільним пулом заставних (іпотек), отриманих від кредиторів. Гарантія у своєчасній виплаті власником цінних паперів їхньої номінальної вартості і порівняно високих відсотків залучає нових інвесторів.
З вищевикладеного стає очевидним, що первинний і вторинний ринок заставних — це не ізольовані, а, навпроти, взаємозалежні і взаємодоповнюючи складові того середовища, у якому відбувається повний і одночасно повноцінний життєвий цикл заставної.
Цим висновком необхідно випередити наступний матеріал, зв'язаний з детальним знайомством з призначенням і організацією первинного і вторинного ринку заставних для того, щоб уникнути ілюзії їхньої автономності внаслідок роздільного розгляду.
На сьогодні в Україні основними нормативними актами, що регулюють відносини учасників іпотечного ринку є : Закони України «Про іпотеку», «Про заставу» «Про оцінку майна, майнових прав та професіональну оціночну діяльність в Україні», « Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації» зі змінами та доповненнями.
Питання для самоконтролю
1.Основи організації іпотечного кредитування.
2.Види іпотечного кредиту.
3.Кредит забудовнику.
4.Оформлення заставної.
5. Об’єкти кредитування.
6.Напрямки іпотечного кредитування.
Бібліографічний список до теми
[1,2,3,4.5,6,7.13,13,16,17.]
Тема 2 |
Напрямки іпотечного кредитування
|
Мета вивчення теми |
Ознайомитися з основними напрямками іпотечного кредитування та заставною як засобом реінвестування. |
План вивчення теми
1. Предмет іпотеки. Напрямки іпотечного кредитування.
2. Поняття заставної, види заставних, оформлення заставної, використання додаткових джерел ресурсів
Методичні рекомендації до самостійної роботи
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктівнерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше невстановлено умовами Закону України «Про іпотеку»
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна.
Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що є об'єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація. Продаж предмета іпотеки, що є об'єктом права державної чи комунальної власності, здійснюється з урахуванням вимог законів України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва"
Забороняється передача в іпотеку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації.
Предметом іпотеки не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об'єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.
Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки.
Заставна оформлюється, якщо її видача передбачена іпотечним договором. Після державної реєстрації іпотеки оригінал заставної передається іпотекодержателю, якщо інший порядок передачі заставної не встановлено іпотечним договором. Заставна не є емісійним цінним папером. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Якщо інше не передбачено іпотечним договором, оригінал заставної передається такому іпотекодержателю.
Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної набуває всі права іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана заставна, а права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються. Попередній власник заставної на вимогу нового власника зобов'язаний передати новому власнику документи та інформацію, які є важливими для здійснення прав, що випливають із заставної.
Після видачі заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.
Анулювання заставної і видача нової заставної здійснюються за згодою між іпотекодавцем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та власником заставної. Відомості про видачу заставної, анулювання заставної, видачу нової заставної підлягають внесенню до відповідного державного реєстру за місцем державної реєстрації іпотеки у встановленому законодавством порядку.
Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов'язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.
Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва) заставна повинна мати візуальні відмінності, встановлені Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Заставна підписується іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Іпотекодавець, боржник - юридичні особи засвідчують підпис уповноваженої особи печаткою.
Для реалізації прав за заставною її власник може заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов'язання на його користь відповідно до умов договору, який обумовлює основне зобов'язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов'язаний пред'явити оригінал заставної без його передачі боржнику.
Заставна підлягає передачі боржнику у разі повного виконання ним основного зобов'язання. Знаходження заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов'язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов'язання боржником заставна, що знаходиться в нього, анулюється. Знаходження заставної в іншої особи свідчить, що основне зобов'язання не виконано.