Первинний ринок заставних
По суті, первинний ринок заставних — сегмент загального кредитно-фінансового ринку, що безпосередньо охоплює діяльність іпотечних банків і інших фінансових інститутів по кредитуванню конкретних юридичних і фізичних осіб під заставу конкретних об'єктів нерухомості.
Основними суб'єктами (діючими обличчями) ринку є іпотечний банк (кредитор) і позичальник, що у силу свого залежного положення виступає в ролі клієнта банку (рис. 2).
Рис. 2. Суб'єкти й інструменти первинного ринку заставних
Основним інструментом, за допомогою якого будуються відносини між суб'єктами первинного ринку, є кредитний договір - заставна. Використання терміна «заставна» стосовно кредитного договору представляється виправданим, тому що застава нерухомості в даному випадку є неодмінною і ключовою умовою кредиту.
АНДЕРРАЙТИНГ
РЕЄСТРАЦІЯ
ЗАСТАВИ
НЕРУХОМОСТІ
ОЦІНКА
НЕРУХОМОСТІ
ПРЕД’ЯВА
КРЕДИТУ,
ОФОРМЛЕННЯ
ЗАСТАВНОЇ
ЗАЯВА
КЛІЄНТА
ОБСЛУГОВУВАН-НЯ
ЗАСТАВНОЇ
БАНКОМ
Рис. 3. Стандартна схема появи заставної на первинному ринку
На відносини між позичальником і іпотечним банком, а відповідно і на характер позики і форму заставної можуть впливати загальний соціальний статус і майновий стан клієнта, специфіка нерухомості, що закладається, розмір кредиту, загальна ситуація на ринку позичкового капіталу, її прогноз на перспективу і ряд інших факторів, докладно розглянутих у наступних главах.
Однак, незважаючи на можливі розходження у виді і типі заставної і умов, для оформлення будь-якої заставної застосовується стандартна загальна схема (мал. 3).
Реалізація зазначених на мал. 3 процедур у сукупності з належним виконанням зобов'язань по своєчасному поверненню кредиту і сплаті відсотків за його використання, по суті, вичерпує потреби: клієнта в його взаєминах з іпотечною системою.
На відміну від позичальника цього не можна сказати про іпотечний банк. Для нього реалізація в одиничному чи значному числі двосторонніх відносин із клієнтами і відповідне наповнення портфеля заставних є лише однією із сторін забезпечення успішної діяльності на ринку іпотек. Іншою, не менш важливою стороною діяльності іпотечного банку є поповнення кредитних ресурсів, що він спроможний був би запропонувати клієнтам.
Діюче рішення цієї задачі в скільки-небудь істотному розмірі для банка, є продаж усіх чи частини з наявних у його портфелі заставних іншим професійним учасникам іпотечного ринку.
Пропозиція іпотечним банком своїх заставних іншим інвесторам є свого роду містком з первинного ринку заставних у вторинний, діяльність якого організується на іншій основі.
Вторинний ринок заставних
Вторинний ринок заставних — це сегмент загального кредитно-фінансового ринку, у якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих заставних у знеособлені дохідні папери і розміщення їх серед інвесторів.
Основними суб'єктами вторинного ринку заставних є: 1) іпотечні банки й інші кредитно-фінансові установи, що спеціалізуються на видачі іпотечних кредитів; 2) могутні емісійно-фінансові корпорації (ЕФК), що забезпечують скупку первинних заставних у банків, емісію замість їх коштовних паперів, забезпечених заставними на нерухомість; 3) інвестори в особі комерційних банків, пенсійних фондів, страхових компаній, громадян і т.п., що здобувають у ЭФК цінні папери за реальні гроші (мал. 4).
Для розуміння загальної логіки функціонування вторинного ринку заставних ключове значення має чітке виявлення мотивів поведінки на ньому кожного суб'єкта цього ринку. Звичайно іпотечний банк, виходячи на вторинний ринок, переслідує очевидні цілі, а саме — поповнити свій кредитний портфель «живими» грошима в обмін на заставні з передбаченим доходом і при цьому зберегти за собою визначену маржу по цих заставних.
Менш очевидними на перший погляд здаються мотиви виходу на вторинний ринок заставних емісійно-фінансових корпорацій. Придбання ними первинних заставних за реальні гроші стає зрозумілим тільки з урахуванням знань «правил гри», установлених законом для ЕФК, згідно яким обсяг емісії розташовуваних ними цінних паперів окремих типів повинний строго відповідати загальному обсягу наявного в ЕФК забезпечення по кожному виду заставних (мал. 5). Іншими словами при нульовому обсязі скупки первинних заставних у ЕФК буде і відповідно нульовий масштаб емісії цінних паперів усіх видів. Навпроти, будь-яка скупка первинних заставних надає право ЕФК на додаткову емісію.
Рис. 5. Стандартна схема заміщення заставних «живими» грошима на вторинному ринку.
Зрозуміло, що сама по собі емісія цінних паперів для ЕФК не є самоціллю. Головна мета емісії нових цінних паперів полягає в якісному перетворенні професійно орієнтованих і складних інструментів — первинних заставних, у більш прості і зрозумілі для звичайних інвесторів інструменти, якими є переважно облігації з фіксованим відсотком.
У процесі заміщення первинних заставних на власні цінні папери ЕФК забезпечує і свої економічні інтереси, зберігаючи за собою частину доходу, одержуваного від позичальника у виді плати за кредит і утриманої іпотечним банком маржі, з одного боку, і доходом, оголошеним до одержання інвесторами по цінних паперах ЕФК, з іншої.
У той же час, незважаючи на наявність між позичальником і кінцевим інвестором уже двох професійних посередників, що утримують у свою користь частина доходу від іпотечного кредитування, підсумковий відсоток доходу, що пропонується власникам цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, залишається дуже високим і привабливим для інвесторів. Нормальної для відтворення всієї системи іпотеки є ситуація, коли доход, пропонований інвесторам по цінних паперах, буде перевищувати середні ставки термінових депозитів у комерційних банках на 0,5-1%.
: Додатковим стимулом, що спонукає інвесторів здобувати коштовні іпотечні папери, є висока надійність, що крім нерухомості забезпечується звичайно могутніми державними гарантіями і страхуванням.