- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
Целями работы профессионалов на рынке недвижимости являются:
снижение издержек при операциях с недвижимостью;
повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состояниях и тенденциях рынка;
воссоединение продавцов и покупателей;
обеспечение динамического развития рынка недвижимости;
обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке, а, следовательно, обеспечение соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.
Рынок недвижимости определяет специфику предпринимательской деятельности, от которой зависят основные требования, предъявляемые к профессионалам рынка недвижимости:
Знание своего региона. Кроме экономических знаний, необходимо хорошо понимать ситуации в регионе и конкретно в месте расположения объекта недвижимости;
Искусство работы с клиентом (умение показать специфические характеристики объекта);
Умение выстоять в конкурентной борьбе за счёт снижения уровня комиссионных расходов или наполнения их более широким содержанием;
Необходимость сбора информации об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса;
Знание особенностей экономического и социального развития страны и региона, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы; соотношение общенационального и регионального нормотворчества; особенностей и традиций потребительского поведения;
Особое внимание к аналитической работе.
10. Профессиональные участники рынка недвижимости
В соответствии с классификацией международной федерации специалистов в области недвижимости (FIABCI – International Real Estate Federation) различают две группы специалистов:
1) Профессионалы, непосредственно решающие проблемы собственности на всех стадиях ее жизненного цикла.
К ним относятся:
- специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наилучшего использования собственности;
- специалисты в области оценки, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;
- специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости на всех стадиях жизненного цикла;
- специалисты в области девелопмента (застройщики, занимающиеся вопросами улучшения недвижимости);
- специалисты в области менеджмента, которые занимаются вопросами управления недвижимостью и оптимизацией инвестиций;
- специалисты в области брокерских услуг, занимающиеся поиском продавцов и покупателей на рынке недвижимости.
2) Профессионалы, работающие в индустрии недвижимости.
К ним относятся:
- архитекторы и проектировщики;
- бухгалтеры и аудиторы;
- строители;
- специалисты в области профессионального образования;
- юристы и страховщики;
- специалисты СМИ.
Следует отметить, что особенностью современных рынков недвижимости является узкая спецификация его участников, что является основной предпосылкой оказания профессиональных услуг высокого качества.
Виды деятельности участников рынка недвижимости
Таблица 5 – Разделение видов деятельности участников рынка недвижимости
Участник |
Вид деятельности |
1 |
2 |
1. риэлтер |
Операции, предусмотренные законодательством (брокерская деятельность) |
2. девелопер (застройщик) |
Развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент) |
3. редевелопер |
развитие и преобразование территории при вторичной застройке (редевелопер) |
4. финансовый аналитик |
Финансовый анализ инвестиционных проектов |
5. проектировщик |
Проектирование объектов |
6. строитель |
Строительство, реконструкция, утилизация |
7. управляющий недвижимостью |
Управление недвижимостью |
8. оценщик |
Оценка |
9. финансист, банкир, кредитор |
Финансирование и кредитование |
10. аналитик и исследователь рынка недвижимости |
Исследование, анализ, прогнозирование |
Продолжение таблицы 5 | |
1 |
2 |
11. участник фондового рынка |
Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью |
12. маркетолог, специалист по рекламе |
Маркетинговая деятельность |
13. специализированные СМИ, специалисты по информационной технологии |
Освещение рынка, информационное обслуживание |
14. юрист |
Юридической обеспечение операции |
15. образовательное учреждение |
Подготовка и переподготовка кадров для рынка недвижимости
|
Девелопмент - форма предпринимательской и информационной деятельности по созданию или развитию недвижимостью, включающие, подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учёт, управление имуществом, и продажа. Девелопмент обозначает также развитие длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур на основе его качественной оценки.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.