Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»

1. Оценка недвижимости в рыночной экономике

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.

В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились семинары Российских общественных организаций.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.

Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика.

Основные должностные обязанности оценщика:

- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;

- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;

- составление письменного отчёта об оценке;

- использование всех известных методов оценки;

- создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов». По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами:

1. на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;

2. путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).

Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.

Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.

В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация.

В 1993 г. – Национальная коллегия оценщиков.

В 1999 г. – Виртуальный клуб оценщиков (Сайт: www.appraiser.ru).

2. Цели оценки недвижимости

В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».

Оценка недвижимости необходима при:

1. операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4. страховании объектов недвижимости;

5. кредитовании под залог объекта недвижимости;

6. внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

7. при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8. при реорганизации предприятий;

9. при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

10. ликвидации объектов недвижимости;

11. исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

12. при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

13. при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

14. при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

15. при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.