- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения.
Ограниченность предложения обусловлена природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.
Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, так как объекты недвижимости должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.
Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, земля является свободно невоспроизводимым товаром. Отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению, а именно увеличение доли земель поселений, уменьшение земель лесного фонда и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости, в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынке недвижимости и усиливает конкуренцию.
Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются:
-ограниченное количество продавцов и покупателей;
-значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников;
-наличие препятствий для вхождения на рынок;
-низкий уровень неценовой конкуренции.
Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом доход от инвестирования в недвижимость выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней улучшения.
Учёт принципа конкуренции проявляется в том, что оценщик уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска в случае прогноза обострения конкуренции.
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка, обеспечивает высокий спрос на него, а, следовательно, и высокую рыночную стоимость.
Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке.
Эффект регрессии проявляется в уменьшении стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий.
Регрессия имеет место:
-когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком;
-когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.
Данный принцип требует определённого соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Например, при строительстве торговых предприятий, предпочтение отдаётся участкам, расположенным вблизи основных транспортных магистралей, имеющих площади для стоянки основных транспортных средств, рядом с железнодорожными станциями, аэродромами, остановками пассажирского транспорта.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.
Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учёт возможных изменений экономических, социальных и юридических условий при которых они используются, а также учёт внешнего окружения и перспектив развития района.
Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры.
Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.
К ним обычно относят общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования, экологию. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития этих факторов, чтоб определить степень их воздействия на стоимость недвижимости и возможный диапазон изменения стоимости.
Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту, численности населения, уровню образования, темпом спроса на жилую недвижимость.
Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а так же покупательскую способность населения (занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктура, уровень цен, возможные условия финансирования приобретения недвижимости).
Государственные факторы включают политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости (федеральное, региональное и местное законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, любое специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости).
Природные и техногенные экологические факторы (климатические условия, топография, состояние почвы, токсичные загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природная привлекательность территории).