- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
4. Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:
товар;
формирование цены;
способы финансирования сделки;
степень ликвидности; баланс спроса и предложения;
число потенциальных покупателей;
информированность участников сделки,
методы регулирования;
надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Товар – эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Недвижимость является уникальным товаром с фиксированным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен.
Формирование цены. В отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Цены на недвижимость являются нестабильными.
По способам финансирования сделки. Возможность финансирования за счёт кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и, в конечном счёте, на активность рынка недвижимости.
Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент трудно реализуема и даже, в определённых ситуациях, неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат, а покупатель, как правило, не имеет доступ к альтернативным источникам финансирования. Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстаёт от рыночного спроса, т.к. достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Следовательно, сложность, инертность и длительный срок строительного воздействия может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
Число потенциальных покупателей. Свободно конкурентная рыночная среда создаётся большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В тоже время на конкретном сегменте рынка недвижимости обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов.
Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. Это связанно со скрытностью базы данных по объектам недвижимости, а также с настоянием покупателей и продавцов на неразглашение сведений о сделке.
Методы регулирования. Рынок недвижимости не является саморегулируемым рынком, основанным на открытой и свободной конкуренции, что является характерными чертами эффективного рынка. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедур купли-продажи.
Надёжность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать надёжный прогноз поведения рынка. В следствии этого, в первую очередь, оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным.