- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
Транзакционные издержки – это издержки, связанные с проведением сделки: денежные затраты и затраты времени.
Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от следующих факторов:
полнота и достоверность рыночной информации;
наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;
степень стандартизации условий сделок, т.е. возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов учёта;
система государственного регулирования рыночных отношений.
Транзакционные издержки не сводятся только к денежным затратам, их основная составляющая – это затраты времени на осуществление сделки. Между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определённый период времени, называемый временем экспозиции.
Период экспозиции зависит от специфики объекта недвижимости, от этапа развития рынка недвижимости и от уровня активности профессиональных участников рынка недвижимости.
Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами – рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации недвижимости.
Традиционно следует классифицировать рынок недвижимости фасетным методом.
Таблица 3 – Классификация рынков недвижимости фасетным способом
Признак классификации |
Виды рынков недвижимости |
1 |
2 |
Вид объекта (товара) |
1. Земельный 2. Зданий 3. Сооружений 4. Предприятий 5. Помещений 6. Иных объектов |
Географический (территориальный) фактор |
1. Местный 2. Городской 3. Региональный 4. Национальный 5. Мировой |
Функциональное назначение |
1. Производственных зданий 2. Жилищный 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) |
Степень готовности к эксплуатации |
1. Рынок существующих объектов (старый фонд) 2. Незавершенного строительства 3. Нового строительства |
Тип участников |
1. Рынок индивидуальных продавцов и покупателей 2. Промежуточных продавцов 3. Муниципальных образований 4. Коммерческих организаций |
Продолжение таблицы 3 | |
1 |
2 |
Вид сделок |
1. Купли-продажи 2. Аренда 3. Ипотеки 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) |
Отраслевая Принадлежность |
1. Промышленных объектов 2. С/х объектов 3. Общественных зданий |
Форма собственности |
1. Государственная 2. Муниципальная 3. Частная |
Способ совершения сделок |
1. Первичный и вторичный 2. Организованный и неорганизованный 3. Биржевой и внебиржевой 4. Традиционный и компьютеризованный |
Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников. Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
Биржевой рынок- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.
Рынок складских помещений. Дифференцируется по их оборудованию на:
- складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением;
- современно оборудованные ангары, подвальные;
- подвальные и полуподвальные помещения;
- первые этажи различных зданий;
- другие помещения.
Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности – соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.
В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды.
На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.
Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.