3. Классификация недвижимости

Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Основные объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; нематериальные активы; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие. его продукцию, работы и услуги; информацию, другие исключительные права
здания, сооружения
участки недр
приравненные предметы (по признаку обязательной государственной регистрации права собственности)
иные вещи

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2.

Таблица 2 – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом

Признаки классификации	Виды недвижимости
1	2
Функциональное назначение	Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
	Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)	Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы
	Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения
Степень готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию
	Требующие реконструкции или капитального ремонта
	Незавершенного строительства
Форма собственности	Частная
	Государственная
	Коллективная
	Общественных организаций
Характер использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры
	Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
	Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни
	Для специальных целей: школы, церкви, монастыри
Цели владения	Для ведения бизнеса
	Для проживания владельца
	В качестве инвестиций
	В качестве товарных запасов
	Для освоения и развития
	Для потребления истощимых ресурсов
Степень специализации	Специализированная собственность (та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору
	Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке
Продолжение таблицы 2
1		2
Отраслевая принадлежность		Промышленные
		Строительные
		Сельскохозяйственные
		Жилищно-коммунальные
		Культурно-бытовые
Возможность приватизации		Запрещенные
		По разрешению правительства
		Свободно приватизируемые

Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. Пример классификации зданий по целевому назначению приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 – Пример классификации зданий по целевому назначению

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяется 4 категории недвижимости:

1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.

2. Личная жилая собственность.

3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.

4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.

В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существуют отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы недвижимость принято подразделять на три группы:

1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость ( в резерве).

В США выделяют 5 типов недвижимости:

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.