5. Инвестиции в недвижимость

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах:

а) будущие периодические потоки денежных средств;

б) увеличение стоимости недвижимости за счёт изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов недвижимости;

в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется рядом факторов:

• В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

• Сохранность вложенных денежных средств вообще (недвижимость нельзя потерять, похитить в общепринятом смысле), а также от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

• Возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении, либо иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определённым объектом.

Отрицательные стороны инвестиций в недвижимость:

• ликвидность недвижимости низкая (не всегда можно в короткие сроки продать объект недвижимости, в большинстве случаев продажа может занимать очень длительный срок);

• невозможно дать точный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой инвестора и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации;

• большие затраты времени и финансовых ресурсов при осуществлении сделок с недвижимостью (оформление документов занимает очень длительный срок, плюс высокие финансовые затраты).

6.Особенности недвижимости как товара

1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.

Поведение собственника недвижимости оказывает существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически всегда владение недвижимостью связано не только с выгодами, но и с ограничениями. Собственность, проявляющаяся в правах владения, распоряжения, пользования по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Рыночные отношения в сфере недвижимости должны определяться специальной нормативно-правовой базой, при этом роль региональных и муниципальных нормативных актов, должна быть большей, чем для других секторов экономики.

2. Специфика недвижимости как товара.

Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное различие состоит в том, используется ли недвижимость её собственником для производства товаров и услуг, т.е. доходна ли она или она предназначена для его личного потребления.

3. Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.

4. Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого объекта недвижимости. Дополнительные денежные издержки при этом не обязательно приведут к пропорциональному сокращению времени.

5. Количество продавцов и покупателей определённого объекта недвижимости ограничено.

6. Специфическая оборотоспособность товара: переход недвижимости от одного лица к другому происходит через передачу прав на неё. При этом возникают как минимум две проблемы:

а) при передаче прав на недвижимость необходимо подтверждение, что продажа недвижимости осуществляется лицом, обладающим необходимыми правами и полномочиями;

б) переход прав на недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.

Эти проблемы решает система регистрации прав на недвижимость, которая:

• обеспечивает надлежащее налогообложение имущества за счет создания сведений о налогооблагаемой базе для сбора имущественных налогов;

• обеспечивает однозначную идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что предотвращает возможность мошеннической продажи объектов недвижимости.

В полной мере система регистрации прав на недвижимость может осуществлять роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, полную определённость передаваемых прав, правомочия продавца, т.е. гарантировать права на недвижимость для её добросовестного приобретателя.

В 2004 году был принят закон о долевом строительстве. Необходимость его принятия вызвана тем, что зачастую недвижимость (жилая, офисная) неоднократно перепродается как строительными фирмами, так и частными лицами. Всем известны случаи, когда в результате мошенничества на рынке долевого строительства добросовестные приобретатели (т.е. простые российские граждане, вложившие свои последние деньги в долевое строительство долгожданного жилья) остаются без денег и без жилья в результате мошенничества.