- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада заключается в том, что для оценки объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Существует четыре группы факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости:
1 земли со строениями;
2 оборудование и технические средства;
3 рабочая сила;
4 менеджмент.
Стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования. Другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Фактически понесенные собственником расходы по приобретению недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.
Например, фактически осуществленный ремонт помещения в зависимости от привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта может изменить стоимость на величину равную или превышающую расходы, меньшую расходов, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесённый к объекту недвижимости после того, как оплачены затраты на труд, менеджмент, оборудование и технические средства.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта недвижимости, оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть к ней привлечены, т.е. собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трёх факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесён к земле. Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно выше, чем у других аналогичных объектов недвижимости.
Принцип экономического баланса (сбалансированности).
Изменение того или иного компонента собственности, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости может увеличить или уменьшить стоимость объекта, т.е. принцип экономического баланса означает, что для каждого типа землепользования необходимы определённые компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Иначе, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объектов недвижимости, при которых достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта недвижимости. Сбалансированность нарушается, если здание на земельном участке характеризуется недостаточными усовершенствованиями или наоборот, имеет излишние улучшения по отношению к данному земельному участку.
Принцип экономического баланса способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования, с учётом рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.
Принцип экономического разделения.
Означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, ниже уровень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости. При разделении физических элементов объектов недвижимости и имущественных прав, возможны варианты:
пространственно разделение – это разделение прав на воздушное пространство, на землю, на подземное пространство, недра и т.д.;
разделение по видам имущественных прав:
- аренда;
- сервитуты;
- хозяйственное ведение;
- ипотека;
- внесение в уставные фонды;
- полное право собственности.
Разделение по времени владения и пользования:
- краткосрочная или долгосрочная аренда;
- бессрочное пользование;
- пожизненное владение;
- право оперативного управления.