- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
4. Расчет доходов
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.
При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:
- для офисных зданий – 1 м2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;
- для гостиниц, домов – комната, квартира;
- для складов – 1 м3;
- для автостоянок и гаражей -1 место.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.
Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.
5. Расчет расходов
Операционные расходы - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы владельца недвижимости делятся на :
- постоянные расходы
- переменные расходы
- резервы
Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.
Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.
Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К переменным расходам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, выплаты административному персоналу за исключением арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта, заработная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории.
Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.
Основные преимущества и недостатки доходного подхода
Область применения
Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Основные недостатки
Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;
Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);
Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)
Преимущества
Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.
Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.