Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

1. Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1. принцип спроса и предложения;

2. принцип замещения (это главный принцип);

3. принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2. Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

2. Основные этапы сравнительного подхода

Рисунок 14 – Этапы сравнительного подхода

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. При этом сходные объекты выделяются по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам.

Сходные субъекты выделяются по платёжеспособности, возможностям финансирования и инвестиционной мотивации.

Типичными для данного сегмента условиями являются:

- срок экспозиции;

- независимость субъектов оценки;

- инвестиционная мотивация.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

1. находятся в родственных отношениях;

2. являются представителями холдинга или дочерней компании;

3. имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;

4. сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

5. занимается продажей имущества умерших лиц.

Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов и степенью износа здания.

3. Выбор единиц и элементов сравнения

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Как правило, принимаются следующие единицы сравнения земли:

- цена земли за один гектар (как правило с/х земли);

- цена за сотку (массивы под жилищное строительство);

- цена за 1 м².

Единицы застроенных участков:

- цена за 1 м² площади;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² общей площади;

- цена за 1 м³.

Выбор элементов сравнения

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1. права собственности на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия и время продаж;

4. местоположение;

5. физические характеристики.

В некоторых случаях добавляются следующие элементы сравнения:

1. экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально-пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

2. способ использования;

3. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Права собственности.

Корректировка на права собственности – это разница между рыночной и договорной арендной платой, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате. Корректировка вносится, если собственность продается вместе с существующим арендным договором.

Если договорная арендная плата отличается от рыночной, то будущий владелец будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

Условия финансирования.

Корректировка вносится, если есть кредит или отсроченный платёж. Стоимость объекта аналога уменьшается.

Условия и время продажи.

Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление не типичных мотивов сделки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать, как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.

Время продажи – корректировка вносится с учётом тенденций изменения цен на рынке недвижимости.

Основные факторы влияния:

- инфляция;

- изменения законодательства;

- изменение спроса и предложения.

Необходимо учесть, что рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

Физические характеристики.

Учитываются отличия в:

- размерах;

- конструктивных элементах;

- качестве материалов;

- износе;

- внешнем виде;

- состоянии благоустройства;

- функциональных возможностях;

- эстетических характеристиках.

Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. При этом величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за изменение архитектурной детали.