4. Классификация и методы выполнения корректировок

Классификация вводимых поправок основана на разных способах расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом.

Рисунок 15 – Классификация корректировок

Процентные поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К процентным относятся: поправки на местоположение, износ, время продаж.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, автостоянок и т.д.).

Методы внесения поправок:

1. методы, основанные на анализе парных продаж;

1. экспертные методы расчёта и внесения поправок;

1. статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевают продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, например местоположения, наличием которого объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы. Основу составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы. Пользуются при проведении анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

5. Техника внесения корректировок

1. При методе анализа парных продаж

Таблица 8 - Исходные условия:

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	№1	№2	№3
Местоположение	м/р Славянский	м/р Славянский	Центр	Центр
Состояние квартиры	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Цена сделки, $ за 1м^2	?	600	960	800

Обоснование корректировок:

1. Местоположение (№1, №3):

Δ = 800 - 600 = 200 $

2. Состояние квартир (№2, №3):

Δ = 960 - 800 = 160 $.

Таблица 9 – Скорректированные данные

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	№1	№2	№3
Цена, руб./м^2	?	26000	33000	29000
Местоположение	м/р Славянский	м/р Славянский	Центр	Центр
Корректировка на местоположение		0	-3000	-3000
Скорректированная цена		26000	30000	26000
Состояние квартир	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Корректировка на состояние квартир		+4000	0	+4000
Скорректированная цена		30000	30000	30000

Стоимость 1 м² оцениваемого объекта составляет 30000 руб.