- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Рекомендуемая литература:
1. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / Учеб.пособие/ под.общ. ред С.Н. Булгакова. – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007. – 352 с.
2. Управление коммерческой недвижимостью: учебник под.ред. М.Л. Разу. – М.:КНОРУС, 2007. – 248 с.
3. Управление недвижимостью: учебник /под.ред. С.Н. Максимова – М.:Издательство «Дело» АНХ, 2008. – 432 с.
4. Экономика недвижимости: Асаул А.Н. – СПб.:Питер, 2004. – 512с. Учебник для Вузов.
Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
Техническая экспертиза выполняется на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов путём архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем в зданиях и сооружениях.
В разделе «Техническая экспертиза и проектирование» необходимо дать оценку объекту недвижимости с точки зрения архитектурно-строительных, инженерно-технических и организационно-технологических решений.
Архитектурно-строительные решения ориентируют разработку проекта на представление объекта недвижимости как строительного объекта, связанного с его объемно-планировочными и конструктивными особенностями.
Инженерно-технические решения связаны с представлением объекта недвижимости, выполняющего определенные функции: проживания, офисной или производственной эксплуатации, обеспечения отдыха и т. д.
Организационно-технологические решения направляют разработку проекта на его организационно-технологическую реализацию, или, другими словами, на строительство. Следует иметь в виду, что под строительством понимаются новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция и техническое перевооружение объекта недвижимости. Организационно-технологические и инженерно-технические решения связаны как с производственной, так и с экологической безопасностью, поэтому в данном разделе необходимо рассмотрение наиболее значимых вопросов безопасности жизнедеятельности.
4.1. Проектно-сметная документация
На стадии строительства (капитального ремонта или реконструкции) в объекты недвижимости закладываются основные параметры, определяющие эффективность использования данных объектов в процессе их эксплуатации и управления.
К таким параметрам относятся:
качество строительных (ремонтных) работ;
соответствие объемно-планировочных показателей проектному заданию;
показатели сметной стоимости: сметная стоимость объекта; стоимость общестроительных работ; стоимость специальных строительных работ, выполняемых по субподряду;
относительные показатели трудовых затрат (на 1м2 площади, 1м3 объема здания).
Значимость и уровень эффективности этих показателей закладываются в проектно-сметной документации объектов недвижимости.
На сегодняшний день величина затрат на создание объекта, в зависимости от целей использования и требований к точности расчетов, может быть определена различными методами.
Анализ методов определения стоимости строительства объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке стоимости объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация1:
метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов;
метод сравнительной единицы (на основе различных сборников: «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС), «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС), «Региональный Справочник Стоимости строительства» (РСС) и проч.);
базисный метод и его разновидности;
ресурсный метод и его разновидности (например, сборники «Государственные элементные сметные нормы» (ГЭСН-2001), «Территориальные единичные расценки» (ТЕР-2001), «Федеральные единичные расценки» (ФЕР-2001) и проч.);
экспертно-аналитический метод (метод на основе данных о стоимости приобретения аналогичного объекта коммерческое предложение или прайс-лист компании производителя, поставщика или дилера);
метод разбивки на компоненты;
комбинированный метод.
Метод сравнительной единицы находит широкое применение для определения стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса. Позднее, при утверждении окончательных технико-экономических параметров объекта для расчета стоимости строительства используются более точные методы расчета, например, ресурсный (ресурсно-индексный) метод.
В состав сметной документации входят:
сводный сметный расчет стоимости строительства;
локальные сметы;
объектные сметы.
Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется одновременно с разработкой рабочего проекта и является сводкой объектных смет и сметных расчетов на выполнение сопутствующих работ.
Пример оформления сводного сметного расчета стоимости строительства представлен в табл. 4.1.
Таблица 4.1